...или что такое андеррайтинг
Представьте, что вы без подготовки взбираетесь на Эверест, но не с альпинистским снаряжением, а в деловом костюме, при галстуке и с портфелем, полным официальных бумаг. А теперь представьте, что вы подали в банк заявку на ипотечный кредит. Представили? Впрочем, мы повторяемся.
"Целевая" оценка
Приняв принципиальное решение взять в долг у банка на покупку квартиры, потенциальный заемщик должен быть готов к тому, что для банка он станет объектом (или, правильнее сказать, субъектом) пристального изучения. Анализ и проверка информации, которую заемщик предоставляет в банк, наиболее тщательно проводится непосредственно перед тем, как кредитор решает, выдать кредит или нет. Цель этих действий - оценить риск возможного невозврата денег. Комплекс таких "целевых" мероприятий называют процедурой андеррайтинга. "Отвечает" за проведение такой процедуры кредитный эксперт банка, который определяет (на основании проанализированных им сведений), насколько велика вероятность того, что заемщик погасит свой долг полностью и своевременно.
В расчет принимается все: сколько человек получает и тратит, есть ли у него наличные средства для внесения первоначального взноса и оплаты "сопутствующих" расходов, в каком состоянии находится приобретаемое жилье, сколько оно стоит и как соотносится эта цена с запрашиваемой суммой кредита. Если у заемщика есть уже какая-нибудь кредитная история (возможно, он покупал в кредит бытовую технику, машину и т.д.), то она тоже принимается в расчет.
Основной для банка, разумеется, является оценка платежеспособности заемщика, то есть его возможность регулярно и в срок вносить все необходимые платежи. Один из ключевых положительных для заемщика моментов - стабильная занятость. Банк оценивает не только то, где и кем работает человек в момент обращения за ипотечным кредитом, но и какие у него перспективы, как быстро (и без потери в доходах) он сможет устроиться на новое место.
Стабильный максимум
Максимальная сумма ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик, зависит от его стабильного официального дохода. Обычно банк требует документально подтвержденные свидетельства этого за два года, предшествующие обращению за кредитом, причем доходы за последний год должны быть представлены очень подробно. В расчет принимается не только зарплата по основному месту работы, а также различные премии и выплаты, но и все возможные дополнительные доходы (как от работы, так и от игры на бирже и т.д.). Если заемщик имеет собственную фирму (заметим, что таковыми считаются граждане, владеющие не менее 25% участия в каком-нибудь предприятии), то в этом случае он должен предоставить банку документы, которые говорят о том, что его компания вполне стабильна и жизнеспособна.
Но банк изучает не только доходы заемщика, но и его расходы. Понятно, что наиболее "интересны" для банка те, которые напрямую будут с ним связаны (то есть выплаты по кредиту). Но если у вас "дорогостоящая" семья или затратное хобби - банк запишет это в ваш "пассив". Обязанность специалистов по андеррайтингу - оценить, будет ли заемщик платить по ипотечным счетам, если у него упадут доходы или вырастут другие расходы. И какие у человека дополнительные возможности погасить ипотечный кредит. Кредитные организации "любят" заемщиков с такими возможностями (богатыми родственниками, щедрыми работодателями, спонсорами, которые могут предоставить гранты или денежные подарки и т.п.). Имущество заемщика (его автомобиль, дача, драгоценности и т.п.) - принимается в расчет только как "компенсирующий" фактор. Конечно, любое имущество можно продать, чтобы расплатиться с долгами, но это требует времени, к тому же вырученных средств может не хватить, чтобы рассчитаться с банком.
Просите больше
Очень часто происходит так, что, оценив всю "исходную" информацию, эксперт по андеррайтингу уменьшает запрашиваемую сумму кредита. В настоящее время практически все банки можно упрекнуть в излишней бдительности. Но, давая в долг деньги, банки предпочитают перестраховаться, нежели потом оказаться "у разбитого корыта". Виной тому и наша нестабильная экономическая ситуация, и законы, далекие не просто от совершенства, но порой и от обычной логики. Если неправильно оценить, насколько регулярно и полностью заемщик будет расплачиваться по кредиту, то пострадает не только заемщик (которому сначала будут выставляться штрафы), но и, вероятнее всего, сам банк, с которым не смогут расплатиться.
Таким образом, отчет о результатах андеррайтинга содержит конкретные рекомендации по сумме кредита, его срокам и условиям возврата либо же основания для отказа в кредитовании. Возможно и "промежуточное" решение: эксперт может предложить провести дополнительную проверку и, возможно, выдать кредит на несколько измененных условиях (к примеру, сумма кредита может быть уменьшена, сроки сокращены, проценты повышены и т.п.). Заемщик, у которого в будущем есть неплохие перспективы (в плане карьерного роста и т.д.), может быть внесен в "лист ожидания" и получить кредит немного позднее.
Оценив работу эксперта по андеррайтингу, кредитный комитет принимает окончательное решение. Заемщику направляется официальное письмо, где указаны "параметры" кредита и описывается процедура кредитной сделки.
|