Прошлогодний сумасшедший рост цен на жилье (Москва - минимум в 1,5 раза, Россия в среднем - 35 процентов) в этом году скорее всего не повторится.
Более того, некоторые эксперты ожидают некоторого снижения стоимости квадратного метра. Стоит ли в таких условиях "завязываться" с приобретением жилья по ипотечному кредиту немедленно или лучше подождать, пока цены упадут?
Не откладывай на завтра то, что "потянешь" сегодня
"В рамках нацпроекта в 2005 году было построено 43,6 млн. кв. метров жилья, в 2006 году - 50,173 млн. кв. метров, а в 2007 году будет введено 56 млн. кв. метров, но жилья все равно не хватает, - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. - Когда отсутствует массированное предложение новых площадей, а доходы населения растут, ожидать, что цены на жилье будут падать, не приходится".
В таких условиях затягивать с получением ипотечного кредита, если уж принято принципиальное решение приобретать жилье в долг, не стоит. Скорее наоборот: нынешняя ситуация с минимальным колебанием цен на недвижимость благоприятна для того, чтобы не торопясь выбрать банк и условия кредитования, получить согласие на выдачу денег, подобрать жилье и, наконец, оформить сделку. На растущем рынке пройти всю эту цепочку гораздо сложнее - пока банк принимает решение об одной сумме кредита, потенциальный продавец уже может назначить другую.
Прежде чем влезать в кабалу, нужно максимально объективно взвесить свои возможности. Сначала - хотя бы ориентировочно. Можно воспользоваться такой полезной вещью, как "ипотечный калькулятор". Это специальная компьютерная программа, с помощью которой легко рассчитать будущий ежемесячный платеж в зависимости от примерной стоимости желаемой квартиры, суммы кредита и срока, на который он берется.
Заодно программа выдаст и среднемесячный доход семьи, которая может претендовать на такой кредит. Если ваши доходы существенно меньше, банк в получении запрашиваемой суммы наверняка откажет. Ориентир таков: рассматривая ваше заявление, банк исходит из того, что на погашение кредита ежемесячно он не может изымать более 60 процентов ежемесячных доходов.
"Прицениваясь" к кредиту в разных банках, нужно, не стесняясь, выяснить: примут ли во внимание не только официальную зарплату, указанную в справке с места работы, но и другие способы получения дохода (например, проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, страховые выплаты, арендную плату за сдаваемую внаем квартиру или дачу и т.д.). Если банк готов рассмотреть совокупный доход семьи (другие взрослые ее члены будут созаемщиками), сумма кредита может быть значительно увеличена.
За низкие проценты приходится платить
Хотя внешне условия кредитования в разных банках выглядят примерно одинаково, стоит проработать все возможные варианты детально. "РГ" обратилась в пять банков: мы попросили 150 тысяч долларов на 10 лет. Годовые ставки по валютному кредитованию в этих банках колеблются в пределах 9,75-11 процентов. При этом ежемесячный платеж при погашении кредита в разных банках составил от 1612 до 1962 долларов (заметим: разница - более 20 процентов), а минимальный доход семьи от 2841 до 3560 долларов. Любопытно, что банк, предложивший самый низкий на первый взгляд процент, насчитал самую большую сумму месячной платы.
Еще на стадии получения денег клиенту предстоит внести немало дополнительных платежей. На этапе запроса о предоставлении кредита в большинстве банков взимается незначительный платеж за рассмотрение кредитной заявки. Повторное рассмотрение заявления на кредит может обойтись уже существенно дороже - в 1000 рублей например.
Еще придется оплатить оценку приобретаемого жилья, а также оформить страхование закладываемого имущества, жизни и здоровья заемщика, что обойдется минимум в 500 долларов (платеж зависит от суммы кредита). Кстати, страховку придется обновлять ежегодно до момента полного погашения кредита.
Также нужно выяснить, во что вам обойдется сама выдача и обслуживание кредита. Опять-таки разные банки действуют по-разному. Более того, один и тот же банк может установить разные величины комиссионных платежей для разных регионов. Все детали можно выяснить, только если внимательно изучить договор ипотечного кредитования и задать конкретные вопросы менеджеру. Нередко оказывается, что за счет комиссионных первоначальная низкая процентная ставка на деле оказывается выше, чем у конкурирующего банка.
Самой большой первой тратой будет внесение стартового взноса. Еще два-три года назад банки требовали, чтобы клиент вносил не менее 20-30 процентов стоимости покупаемого жилья. Сегодня условия стали гораздо более лояльными: большинство банков остановились на 10-15процентном первом взносе.
Кстати, некоторые банки предлагают ипотечные кредиты при нулевом "стартовом" взносе. Но процентные ставки по таким кредитам - банк "отбивает" свои повышенные риски.
Штраф за досрочную уплату
Еще один пункт договора, который требует внимательнейшего изучения, - это штрафные санкции, выставляемые банком. Причем "наказать" заемщика могут не только за просроченный платеж. Многие банки накладывают мораторий на досрочное внесение платежей по кредиту. Правда, действует этот мораторий обычно полгода-год, а затем банк начинает принимать дополнительные суммы в погашение долга, но берет за это определенную плату.
При этом заемщику предлагают два варианта: можно сократить ежемесячный платеж, оставив прежним общий срок возвращения долга; либо, наоборот, сохранить ежемесячный взнос и уменьшить срок погашения кредита. Опять-таки придется считать, что будет удобнее и выгоднее заемщику.
Какие комиссии берут банки *)
Плата за выдачу кредита -- 0,5 - 1% от суммы кредита, но не меньше 500 и не больше 2000 долларов
Открытие счета -- 100 долларов
Обслуживание счета -- 5 долларов ежемесячно
Перевод денег со счета на другой счет заемщика в другом банке -- 200 рублей
Перевод денег на счет физического или юридического лица в другом банке -- 200 рублей
Пересчет, проверка, обандероливание денег клиента (при внесении платежа наличными) -- 0,1 % от суммы
*)Разные банки "придумывают" свои собственные дополнительные сборы и варьируют их размер в зависимости от той или иной схемы ипотечного кредитования.
Какие штрафы предусматривают банки
Отказ от получения кредита после заключения договора -- 1 % от суммы кредита
Нарушение сроков возврата кредита -- 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки
Нарушение сроков предоставления документов, подтверждающих оплату страховки -- 100 $ за каждый календарный день просрочки
Нарушение сроков предоставления дубликатов закладной страховки -- 10 $ за каждый календарный день просрочки
Нарушение сроков предоставления информации о финансовом положении (справка N 2-НДФЛ) или справка по форме, установленной банком -- 10 $ за каждый календарный день просрочки
Нарушение сроков уведомления банка об изменении места работы, совершение с квартирой сделок без письменного согласия банка -- 200 $
отвечают эксперты
Три простых вопроса об ипотеке
Каким должен быть доход семьи, чтобы можно было спокойно взять кредит и рассчитаться с ним?
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
- Есть очень простая формула - если стоимость квадратного метра в вашем регионе примерно равна вашему ежемесячному совокупному семейному доходу, то кредит будет вам по силам. Например, семья получает 15 тыс. руб. По московским меркам это совсем немного, и в столице купить жилье по ипотеке они вряд ли смогут. Но если в другом регионе метр стоит 15 тыс. руб., то там семьи с аналогичными доходами берут кредиты очень активно. В качестве примера могу привести Киров, где я недавно была в командировке. Одна кировская ипотечная корпорация дает 300 кредитов в месяц. Это даже для московского рынка очень много.
Есть мнение, что регулирование рынка государством может привести к обратным последствиям, то есть сделать жилье еще более недоступным. Как вы думаете?
Александр Коган, депутат Государственной Думы:
- Если государство будет искусственно вмешиваться и занижать эффективную ставку, по которой сегодня предоставляют ипотечные кредиты, если будут появляться дополнительные государственные игроки, то, возможно, это может привести к таким серьезным изменениям. Но в целом государство обязано создавать условия для нормального развития. Один из важнейших факторов - это объемы ввода жилья. Государство обязано создать условия, чтобы жилья строилось больше, чтобы больше давалось семейных участков, чтобы они все были снабжены инженерной инфраструктурой, чтобы внедрялись новые технологии. Сегодня спрос очень серьезно превышает предложение, и основная задача государства - создать условия, чтобы либо спрос и предложение выровнялись, либо предложение было больше, чем спрос, только тогда мы создадим условия для того, чтобы цена стала падать либо остановилась и стала прогнозируемой на долгие-долгие годы.
За рубежом ставки по ипотечным кредитам вдвое ниже российских. Когда мы сможем приблизиться к этой планке?
Татьяна Вознесенская, председатель правления банка:
- Думаю, что через 5-6 лет это все-таки случится. История уже показала, что за последние два года ставки снизились на 2-3 процентных пункта, и произошло это за счет конкуренции среди банков. Думаю, дальнейшее снижение возможно за счет уменьшения стоимости ресурсов для банков, потому что сейчас эта стоимость очень велика. Если с помощью государственной помощи мы сможем создать условия для привлечения западного инвестирования, для получения банками дешевого финансирования, то в этом случае банки сами смогут кредитовать под более низкие процентные ставки. Понятно, что на ставку влияет и уровень риска кредитования по той или иной программе. Наиболее рисковые продукты связаны с новостройками, менее рисковые - со "вторичкой". В целом же, уверена, процентная ставка будет снижаться, и все страны бывшего соцлагеря это нам сейчас доказывают. В той же Чехии и Венгрии ставки доведены до уровня 3-4%, как во Франции и в Англии.
|