Рынок многофункциональных объектов развивается, а девелоперы вносят коррективы в свои планы. Сочетания функций, которые раньше считались неприемлемыми на одном объекте, станут одними из самых перспективных.
Дальше - больше
Среди профессионалов термин "многофункциональный комплекс" имеет множество значений. "Можно выделить два направления: единый объект, совмещающий две или более функций или комплексное развитие территорий и целых кварталов , как, например, "Охта-Сити". При этом, в многофункциональном комплексе одна из функций является доминирующей, а остальные "сателлитами", - говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb.
Набор функций отдельного объекта и то, какая составляющая будет главенствовать, во многом зависит от его местоположения. При наличии активных транспортных и пешеходных потоков целесообразно включить в проект торговую функцию, при отсутствии пешеходных потоков и близости к метро, можно говорить о включении в состав офисов.
Типы объектов меняются и в зависимости от удаленности от центра Петербурга.
В центре города девелоперам будут интересны проекты редевелопмента с изменением функционального назначения. И, как правило, такие МФК - это одно здание. На данный момент из всех строящихся многофункциональных проектов три находятся в центре, как, например, МФК на месте разобранных зданий на Невском 59 и "Невский Плаза" на Невском 55. Планируются МФК "Лиговский" на месте "ямы" у Московского вокзала, "Дом Северовых" на Гороховой, "Никольские ряды" на Садовой улице.
"В относительно удаленных от центра города районах, в промышленном поясе города будет развиваться несколько иной тип МФК - это может быть компактная группа прилегающих зданий, - утверждает Игорь Лучков.
Тенденцией рынка является совмещение не двух, а трех и более функций, но не на отдельном объекте, а на обширной территории В спальных районах девелоперы мыслят масштабнее и вкладывают больше. Высокая плотность населения и возможность реализации больших по площади объектов дает возможность комплексному развитию целых кварталов. "Балтийская жемчужина" - яркий тому пример.
Спорные сочетания
Вариантов сочетаний в МФК множество: торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рестораны, сфера услуг. При этом, с развитием рынка меняются и взгляды на допустимые сочетания.
"Еще несколько лет назад девелоперы считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми. Так, считалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой. При этом испытывают неудобство постояльцы гостиницы, которым мешает соседство с шумной толпой торгового центра, - говорит Игорь Лучков. - Однако сейчас на рынке уже есть объекты, которые доказывают обратное. Главное - правильная концепция. Например, в МФК "Владимирский пассаж", где основной функцией является торговая, а гостиница сателлитом, были максимально разделены потоки покупателей и постояльцев гостиницы, для этого были созданы два отдельных акцентированных входа".
На данный момент в Петербурге на стадии строительства находится около пяти объектов, которые совмещают офисную, торговую и гостиничную функцию. В планах у инвесторов еще девять. Так, в Приморском районе во втором квартале этого года откроется МФК "Командор", а в Московском районе МФК "Пальмира" предложит объект с бизнес-центром класса "А", торговой зоной и гостиницей класса 3 звезды.
Существует мнение, что сочетать все три функции в одном объекте, чтобы они в равной мере были реализованы и приносили максимальный доход крайне сложно, особенно в центральной части Петербурга. Так, с точки зрения расположения, для гостиницы принципиально важно расположение в центре города. Офисному центру необходима просторная парковка, которая невозможна в центральных районах. Более того, арендные ставки на торговые площади в центре настолько высоки, что необходимо искать арендатора, готового оказаться в минусе ради имиджа бренда.
Будущее - сейчас
Спальные районы уже завоевал формат МФК, объединяющий функции торговли и развлечений. А бутики на нижних этажах в центре города давно "паразитируют" на гостиничной функции, привлекая состоятельных постояльцев. Каким будет популярный формат МФК в будущем? Максимально приемлемое "соседство" - жилье, офисы и торговые площади, объединенные в единый квартал.
Остаются перспективными торгово-офисные комплексы - большая часть всех строящихся МФК. Одно из направлений развития - офисно-складские комплексы, необязательно с преобладанием офисов. Кроме того, постепенная офисная децентрализация привела к тому, что бизнес-центр в спальном районе уже не кажется чем-то нереальным. "Что касается развития территорий в более широком смысле, спальные районы перестанут быть исключительно жилыми. Будут появляться отдельные вкрапления офисной функции в жилых кварталах. Это позволит жить и работать в одном районе, что не так уж плохо, - говорит Игорь Лучков. - Это тенденция будущего, но зарождается она уже сейчас".
Сложить прибыли
Доходность многофункциональных проектов средняя из доходности отдельных ее функций. Однако, многое зависит и от параметров каждого проекта в отдельности - где он расположен и какая функция будет преобладать. "Доходность офисной недвижимости в Петербурге до 16%, торговой - до 19%. Гостиничная недвижимость принесет инвестору до 17%, а жилая функция до 40%. Доходность зависит и от стадии вхождения в проект, - резюмирует Игорь Лучков.
Плюсы многофункциональных комплексов
Максимально эффективное использование земельного участка под застройку;
экономия ресурсов;
наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;
несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;
удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;
застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;
уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта;
универсальный формат, позволяющий лучше учитывать возможные ограничения на развитие участка;
возможность организации поэтапного ввода объекта и финансирование последующих очередей за счет уже построенной части.
Минусы многофункциональных комплексов
Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);
потенциальные сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов;
плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;
"логистические сложности": конкуренция между функциями за парковочные места.
возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);
более дорогие и сложные эксплуатация и управление - может потребовать участия профессионалов из разных областей;
сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.
|