"Два в одном" или "три в одном" - фразы не только из рекламы шампуней. Теперь так можно говорить и о загородной недвижимости, точнее, об одном из ее типов - разноформатных подмосковных поселках.
На любой вкус
Поселки, совмещающие в себе разные форматы жилья (таунхаусы, малоквартирные малоэтажные дома, отдельно стоящие коттеджи, резиденции и т.п.), - достаточно новое понятие на загородном рынке. А потому число их пока невелико. Но стремительно растет. Причин, заставляющих девелоперов выбирать мультиформат для поселка, можно назвать несколько. Среди основных Петр Машаров, генеральный директор "Century 21 Еврогруп недвижимость", называет экономию земли, снижение затрат на инфраструктуру и инженерные коммуникации и увеличение выхода построенных площадей на сотку земли. Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard, добавляет, что владельцам крупных участков целесообразно диверсифицировать предложения в своих поселках - и они это делают. Кроме того, совмещение разных форматов может быть вызвано желанием попробовать себя в различных сегментах рынка и оценить потребительский спрос.
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба", утверждает, что во многом использование/неиспользование мультиформата предопределяется качеством различных частей землеотвода, т.е. зависит от наличия положительных (растущие на территории деревья, близость к лесному массиву, водоему и т.д.) и отрицательных (близость к транспортной магистрали, въезду в поселок, хаотичной неорганизованной застройке и т.д.) факторов. А это, в свою очередь, дает возможность вывести на рынок полную линейку предложений (по формату и цене) и таким образом расширить целевую аудиторию покупателей, а также соблюсти один из основных принципов девелопмента - соответствие уровня, качества и цены объекта его месторасположению.
Но есть и другая сторона - покупатель. Если заглянуть в отчетность отделов продаж мультиформатных поселков, то можно понять, что эксперименты девелоперов востребованы. Хорошая планировка, экология, инфраструктура, прогулочные зоны - все это делает даже такой продукт, как квартира в малоэтажном доме на территории коттеджного поселка, более ликвидным по сравнению с квартирой в стандартной городской застройке. Хотя причины приобретения недвижимости в таких поселениях могут быть совершенно разными. Кто-то переезжает за город и приобретает коттедж или таунхаус. А кому-то интересна покупка как раз двух разных форматов. По словам Жанны Лебедевой, руководителя департамента загородной недвижимости Welhome, это случается, когда кто-то из жильцов хочет поселить рядом своих родственников, однако не имеет возможности приобрести второй дом. В этом случае хорошим решением проблемы может стать таунхаус. Другие же с удовольствием покупают более дешевое жилье для обслуживающего персонала.
Риск исключен
Поселков, сочетающих в себе два наиболее распространенных формата загородной недвижимости - коттеджи и таунхаусы, очень много. Появляться они начали уже в 2000-х - как раз тогда, когда рынок загородной недвижимости "насытился" новыми проектами: покупатель стал разборчивее, экономнее, и период экспозиции объектов на рынке значительно увеличился.
Для девелопера сочетание отдельно стоящих коттеджей и сблокированных домов - формат выгодный: безрисковый и экономичный. По словам Ирины Стрижовой, генерального директора компании "Савацкий Риэлти", мультипроект - это, во-первых, рациональное использование участка застройки - более привлекательные территории (которые граничат с лесом, имеют вид на озеро, парк и т.д.) застраивают отдельно стоящими коттеджами, а менее интересные (например, прилегающие к дороге) - таунхаусами. И во-вторых, "разноформат" увеличивает выход построенных площадей на сотку земли, а значит, прибыль девелопера проекта растет.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, отмечает, что линии таунхаусов зачастую строят для того, чтобы сделать проект универсальным, снизив тем самым имеющиеся риски. Ведь таунхаус или квартира в малоквартирном доме - жилье изначально более дешевое, чем коттедж, а значит, более доступное для покупателей. Недвижимость по $250-450 тыс., несомненно, будет продана быстрее, чем более дорогая.
Зачастую двухформатным поселок становится не сразу - девелоперы достраивают коттеджный поселок таунхаусами или, наоборот, возводят отдельно стоящие дома на территории проекта, состоящего из таунхаусов. Такое решение принимается, как правило, для повышения ликвидности проекта. Алла Ефремова, PR-директор агентства недвижимости DOKI, говорит об иной вариации, примером которой может служить элитный коттеджный поселок "Новахово". Начальная цена коттеджей в нем - от 3 млн евро, но для тех, кто не хочет или не может купить дом, есть возможность арендовать таунхаусы, находящиеся на территории поселка.
"По сути, двухформатные поселки - это альтернатива городскому жилью, - утверждает Петр Машаров, - поэтому их удаленность от МКАД, как правило, не превышает 20 км". Их строительство сконцентрировано в основном по западной дуге - от Калужского до Ярославского шоссе. Восточная дуга, по оценкам экспертов, развивается гораздо медленнее. В качестве примеров можно привести поселки "Сенатор Клуб" (Калужское шоссе, 12 км от МКАД), "Соловьиная роща" (Калужское шоссе, 4 км), "7 миля" (Новорижское шоссе, 12 км), "Дубровка" (Калужское шоссе, 5 км), "Коровино" (Новорижское шоссе, 8 км), "Светлый" (Калужское шоссе, 20 км), "Кленово" (Волоколамское шоссе, 10 км), "Вишневый сад" (Южное Тушино), "Юлия-1" и "Юлия-2" (Пятницкое шоссе, 11 км), "Поведники" (Дмитровское шоссе, 10 км), "Новые Вешки" (Алтуфьевское шоссе, 1,7 км), Family-Club (Ленинградское шоссе, 12 км), "Довиль" (Минское шоссе, 10 км).
Трехмерная модель
Органичное сочетание трех составляющих дается девелоперам с большим трудом, нежели дуэт коттеджи + таунхаусы. Подобное совмещение требует идеального маркетингового просчета, ведь разные форматы - это, в первую очередь, покупатели с разным бюджетом и особым набором требований.
По словам Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб", несмотря на то, что доля поселков, совмещающих в себе разноформатное жилье, увеличивается, пока она совсем невелика - около 10% от общего предложения. Но в последнее время на загородном рынке наметилась четкая тенденция к уплотнению застройки. Достижение этого возможно двумя способами: либо уменьшением участка земли, либо увеличением этажности дома. Это и приводит к тому, что на рынок выводятся "трехформаты" - соединение города с загородом (дома + таунхаусы + коттеджи).
Как же сочетаются разные форматы в рамках одного комплекса? Земельный участок в поселке зонируют таким образом, что более интересные территории отходят под самую дорогую застройку - коттеджную, менее интересные - под таунхаусы. Многоквартирные дома часто возводят по периметру поселка (как часть ограждения). Хотя возможно и другое расположение: дома и таунхаусы в центральной (общественной) части, а коттеджи - на окраине, где более уединенно. Трехформатные поселки - как правило, довольно крупные проекты, которые сложно отнести к какому-то одному сектору рынка загородной недвижимости. Коттеджи в таких поселках, по оценке Валерия Мищенко, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, - это дома элит- или бизнес-класса, а таунхаусы и жилые комплексы - скорее бизнес-класс. Хотя возможно, что с развитием строительства разноформатных поселков по менее престижным и дорогим направлениям на удалении 15-30 км от МКАД, таунхаусы и многоквартирные жилые комплексы можно будет отнести к экономклассу.
Среди примеров - "Новое Лапино" (Рублево-Успенское шоссе, 18 км), "Дубрава" (Дмитровское шоссе, 12 км), "Эдем" (Новокуркинское шоссе, 7 км), "Мечта" (Ленинградское шоссе, 23 км).
Другой вариант сочетания форматов - в поселке "Никольская Слобода" (Новорижское шоссе, 9 км): коттеджи класса premium (в центре поселка), резиденции (в лучшем месте - у воды) и современные элитные малоквартирные дома (на границе с населенным пунктом). Интересно, что в рамках "Никольской Слободы" девелопер предлагает разные концепции загородной жизни, но почти в равном ценовом диапазоне.
Масштаб имеет значение
Появление в полном смысле этого слова крупномасштабных проектов разноформатных поселков, в которых объединены резиденции, коттеджи, таунхаусы и малоквартирные дома, можно назвать прорывом рынка загородной недвижимости. В отличие от менее крупных поселений, по мнению Нины Резниченко, руководителя отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills, глобальные проекты комплексного развития территорий предлагают покупателю все возможные типы жилья - от экономкласса до элитного, подкрепляя свое предложение полной инфраструктурой, собственными системами инженерных и дорожных коммуникаций и ландшафтной архитектурой.
В настоящее время реализуемых мегапроектов, строительство которых ведется на участках от 100 га и более, нет. Существуют только планы по их возведению. По информации аналитиков рынка загородной недвижимости, на данный момент заявлены четыре проекта. Это "Остров Барвиха" (Рублево-Успенское шоссе, 12 км), "Рублево-Архангельское" (между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе, 3,5 км), "Рузская Швейцария" (между Новорижским и Минским шоссе, 70-100 км) и проект "А101" (Калужское шоссе, 3-23 км).
Во всех проектах будут построены различные типы жилья - загородные виллы, коттеджи, таунхаусы, малоэтажные и многоэтажные дома. Также запланировано создание мощной инфраструктуры, которая сделает их самодостаточными. Все проекты (за исключением "А101") относятся к категории premium-класса. По сути, это не загородные поселки, а целые мини-города, в которых могут жить люди с различным достатком. Мария Литинецкая отмечает, что одновременный их выход на рынок очень рискован, поскольку, во-первых, все эти проекты рассчитаны на большое количество жителей, а во-вторых, в настоящий момент самый высокий спрос - на объекты экономкласса. Заглядывая в будущее, она акцентирует внимание на том, что появление подобных мини-городов означает начало комплексного освоения земель Подмосковья. А это, в свою очередь, предполагает, помимо жилищного строительства, возведение большого объема объектов инфраструктуры - торговых, логистических, развлекательных. Т.е. происходящее формирование загородных центров (которые в перспективе будут расширяться) впоследствии может привести к расширению Москвы и созданию полноценного мегалополиса.
Виктория Шлыкова, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "Century 21 Серебряный Век", уточняет, что, несмотря на тенденциозность крупных форматов, по сути, идея не нова. Инвесторы действительно вкладываются в большие куски земли, и проект тщательно и детально разрабатывается, а специальная команда маркетологов продумывает максимальную удобность и функциональность поселка. "В итоге, основной смысл возведения таких поселков - сэкономить землю и получить большую прибыль", - резюмирует Виктория Шлыкова.
Смена приоритетов
Возведение поселков смешанного типа эксперты рынка рассматривают как одну из ярко выраженных тенденций в девелопменте загородной недвижимости. Правда, Иван Воробьев уточняет, что подобный формат характерен для проектов эконом- и бизнес-класса, так как позволяет наиболее широко охватить потребительские категории. А вот создание смешанных поселков высокого класса в ближайшие годы он называет "скорее исключением из правил". Ирина Мошева, руководитель проектов жилой недвижимости RDI Group, отмечает еще одну особенность в развитии мультиформатов. Относя эти проекты скорее к пригородной недвижимости (расположение - до 10-15 км от МКАД) и прогнозируя дальнейшее развитие в данных географических границах, она подчеркивает, что в будущем застройщики постараются эффективнее использовать застраиваемую территорию, повышая плотность застройки, поэтому доля малоэтажных домов и таунхаусов будет возрастать, уменьшая долю коттеджей.
|