На фоне ситуации, сложившейся на российском рынке недвижимости, Казань выглядит вполне благополучно. Здесь и строительство продвигается хорошими темпами, и с ветхим жильем почти покончено, и социальная ипотека работает под 7% годовых. Причина столь впечатляющих результатов заключается в грамотном подходе к решению проблем. "Не рубить с плеча" - пожалуй, так можно охарактеризовать стиль работы казанцев.
Котел, где сплавились восток и запад
Название Казань, по мнению одних историков, появилось из-за специфики местности, на которой она расположилась. Территория напоминает котловину, а котел в переводе на татарский звучит как "казан". Другие выдвигают версию, что название родилось из этнонима "казан", относящегося к одному из булгарских племен, или тюркского личного имени Хасан.
С самого начала Казань строилась как оборонный форпост северо-запада Булгарии (так раньше назывался Татарстан). Выгодное расположение города - в месте впадения р. Казанки в Волгу - автоматически придало Казани статус торгового и портового центра. Сюда, где проходит граница между Европой и Азией, стекались лучшие товары Востока и Запада. Здесь же обменивались и накопленным опытом. К чести Казанцев надо признать, что они всегда быстро брали на вооружение достижения других народов.
Гармонично сочетая в себе черты Востока и Запада, Казань является местом проживания многих народностей и национальностей. В Казани и пригородах можно услышать речь на более чем 110 языках. Межконфессиональные отношения строятся на принципах, предусматривающих равенство всех религий перед законом и право граждан исповедовать любую религию. В городе насчитывается 158 религиозных общин и организаций, в основном эти общины представляют традиционные для Казани религии: ислам - 69 и православие - 50. Вместе с ними мирно соседствуют иудеи, католики, лютеране и религиозные объединения протестантского и других направлений.
Облик города сложился под влиянием культурных традиций обеих сторон света. Казанский Кремль, мечети, церкви, богатые музеи и другие постройки сочетают в себе восточный и западный колорит. Сохранившаяся древняя архитектура города уникальна. Например, в самой главной казанской достопримечательности - Кремле - сливается несколько культурных традиций: татарская, итальянская и русская. Здесь мечеть и православная церковь стоят рядом друг с другом, являясь элементами одного комплекса.
Слагаемые успеха
Требования к современным постройкам стали совершенно иными. На первое место выходит комфорт и функциональность. Время требует скоростей, объемов строительства и инноваций. Сегодня в Казани свыше 140 крупных промышленных объектов. Развиты машиностроение и металлообработка, авиа- и приборостроение, химическая и нефтехимическая, легкая и пищевая промышленность. Стремительно развивается розничная торговля. В 2005 г. ее оборот превысил 93 млрд рублей. Растет и городское население, сейчас в Казани проживает 1,1 млн человек. Казанские власти пытаются создать им достойные условия проживания.
Одной из главных задач, обозначенных в Генеральном плане Казани (до 2010 г.), является вывод промышленных предприятий на окраины города и освобождение центральной части для деловых и общественных функций. Генплан наряду с этим предусматривает проекты выноса железнодорожного и речного вокзалов. Планируется, что в городе будет завершено строительство большого и малого транспортного кольца. Кроме того, в проекте заложено строительство новых радиальных магистралей, на пересечении которых предусматривается сооружение двухуровневых транспортных развязок. Новый Генеральный план позволит проиллюстрировать инвесторам основные направления градостроительного развития и тем самым повысит инвестиционную привлекательность города.
В целом по Татарстану объемы строительства жилья превосходят средние российские показатели. Страна рассчитывает выйти на доперестроечный уровень только к 2010 г., Татарстан же достиг его 6 лет назад. Теперь главной задачей ставится удержать планку объемов строительства. В сентябре 2006 г. республика приблизилась к показателям, согласно которым семья сможет заработать на покупку жилья за 3 года и 9 месяцев.
Однако вопрос доступности жилья по-прежнему очень актуален. Сегодняшний козырь - ипотека - не может решить проблемы многих граждан. Понимая это, в Казани разработали собственную социальную ипотеку: кредит предоставляется под 7% годовых сроком до 28 лет. Реализовать программу социальной ипотеки на столь выгодных условиях стало возможным благодаря кропотливой работе казанских специалистов по изучению зарубежного опыта в этой области. В частности, за основу были взяты две западные ипотечные модели: двухуровневая американская система и немецкий вариант накопительных сберегательных касс, которые адаптировали к существующему местному законодательству. Одновременно решался вопрос финансирования и подготовки территорий под строительство жилья. Денежные средства появились за счет участия промышленных предприятий, среди которых "Татнефть", "КамАЗ", "Татгазинвест", "Нижнекамскшина", "Нижнекамскнефтехим", "Таттрансгаз", малые нефтяные компании и другие. Для работников этих предприятий предусматривается 45% построенного в рамках программы жилья. Другие 45% отдаются бюджетникам и 10% предоставляется очередникам-"неотложникам".
Еще один существенный момент: цена квадратного метра по программе социальной ипотеки регулируется правительством Татарстана, она зафиксирована на уровне 15 тысяч рублей за 1 кв.м ("под ключ", с учетом внешних сетей). Такую цену удалось установить благодаря тому, что в нее не включена стоимость земли. Для освобождения территорий в период с 1996 по 2004 г. проводились работы по сносу ветхого жилья. В результате был подготовлен земельный резерв на ближайшие 5 лет. Деньги, чтобы произвести подобный объем работ, собирались за счет местного налога, введенного в свое время для всех предприятий.
Однако граждане, которые по каким-либо критериям не могут участвовать в программе социальной ипотеки, будут копить на жилье долго. Поскольку средняя зарплата в Казани составляет около 10 тысяч рублей, а цена 1 кв.м давно превысила 30 тысяч рублей.
Пропорции цены и качества
Цены на жилье в Казани довольно долго находилась на низком, по сравнению с аналогичными регионами, уровне цен. В конце августа 2006 г. произошел стремительный рост, который затем продолжался, но уже с меньшими темпами. Это уравняло цены на казанскую недвижимость с другими городами с населением больше 1 млн. Экономическая стабильность республики и увеличение доходов граждан способствовали большему объему частных вложений в недвижимость. В Казани одна четвертая часть недвижимости приобретается с инвестиционными целями.
По данным за декабрь 2006 г. стоимость 1 кв.м находится на уровне 35-45 тысяч рублей, в зависимости от месторасположения дома, планировки и многих других факторов, а цены на квартиры улучшенной планировки в элитных домах на порядок выше. Казань поделена на 7 районов. Самые востребованные из них, естественно, центральные - Вахитовский и близлежащий к нему Ново-Савиновский районы. Дороже всего стоят объекты, соседствующие с Кремлем и имеющие вид на реку Казанку. В самом дорогом Вахитовском районе цена может доходить до 70-80 тысяч рублей. На вторичном рынке Казани сейчас наиболее востребованы одно-, двухкомнатные "хрущевки" и "ленинградки".
Строительство новых домов происходит во всех районах столицы. Если раньше застройка города велась точечно, то теперь, с освобождением больших площадей, начались комплексные застройки. На берегу Казанки в центре города построен комплекс "Казань-1000", включающий в себя 39 домов. Продаются квартиры в жилом комплексе "Ривьера". Сейчас ведется строительство массива "Солнечный город", сдача в эксплуатацию которого намечена на 2009 г. Цены на первичное жилье находятся пока в пределах от 25 (в отдаленных районах) до 36 тысяч рублей за кв.м в центре. Квартира в новом доме после его сдачи продается по цене 31-50 тысяч рублей за кв.м. В отличие от Москвы в Казани ведется строительство монолитных и кирпичных домов. Панельное строительство ушло в прошлое, когда они возводились для реализации программы по сносу ветхого жилья. Сейчас же появились возможности улучшать качество жилья, что и делается строительными компаниями.
Пригород Казани пока не изобилует коттеджными поселками. Исключение составляет коттеджный поселок Ореховка, где дом площадью 150 кв.м можно купить за $250 тысяч. Коттеджи строятся в основном индивидуально в обычных деревнях. По мнению специалистов, рынка загородной недвижимости здесь пока нет, поскольку сегодня выгоднее строить в черте города. В Казани есть специальные зоны для застройки коттеджами. Естественно, чем ближе к центру, тем дороже. Например, на улице Касаткина и улице Тельмана построен целый коттеджный комплекс. Это самый центр, берег реки Казанки рядом с Кремлем, цены здесь - 45-50 тысяч рублей за кв.м и выше.
Коммерческий сектор рынка недвижимости Казани не так развит, как жилищный. В последнее время в больших объемах ведется строительство офисных и торговых площадей. Но недостаток предложения в этом сегменте рынка ощущается по-прежнему остро. Особенно не хватает офисов класса А, отвечающих всем европейским стандартам. Поэтому торгово-офисные помещения хорошо продаются уже на стадии строительства. Цена на эти объекты составляет от 35 до 80 тысяч рублей за кв.м. Нет проблем с арендой торговых площадей, правда, разрыв в стоимости аренды 1 кв.м довольно значительный - от 500 рублей до 3 тысяч рублей Цена во многом зависит от местонахождения и престижности объекта. Сложнее обстоит дело со складскими помещениями: в основном сейчас предлагаются склады, оставшиеся еще с советских времен.
В целом казанский рынок недвижимости за последний год сильно сбавил обороты по причине небывалого роста цен. Ноябрь и декабрь - месяцы, которые всегда были горячей порой для агентств недвижимости - в 2006 г. оказались самыми неприбыльными.
|