Новоселье - всегда радостное событие. Надежды, ожидания, приятная суета-маета. Однако, приобретая новое жилье, мало кто задумывается о том, что обрекает себя на беспокойную жизнь. Особенно в тех ситуациях, когда не повезло со строителями. Вдруг обнаруживается, что стена дала трещину, подвал слегка подтопило, слабо работает система вентиляции. Как правило, именно тогда собственник дома вспоминает о существовании института независимой экспертизы.
Случаи бывают разные
Недовольство заказчика - наиболее распространенный случай обращения к строительной экспертизе. Если не устраивает уровень выполненных работ по строительству или ремонту, а застройщик не собирается исправлять недостатки, мало того - всячески открещивается от "авторства", единственный способ объективно разобраться в ситуации - нанять независимого эксперта.
Его мнение станет веским аргументом не только для недобросовестной строительной организации, но и для суда, если спор перейдет в юридическую плоскость. Правильнее же обратиться к экспертам на этапе, предшествующем сделке по приобретению готового дома. Эта процедура позволяет покупателю ответить на сакраментальный вопрос: а действительно ли дом стоит тех денег, что за него просят? Ведь внешняя привлекательность строения часто прячет под собой серьезные дефекты скрытых работ, обнаружить которые в режиме беглого визуального осмотра просто невозможно. "По причине претензий к качеству строительства разваливается немало сделок. Потому, как правило, на этом этапе организуются очень подробные переговоры, в рамках которых встречаются строительные эксперты продавца и покупателя", - говорит Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty.
Наконец, экспертиза качества проведения строительных работ может потребоваться не только покупателю дома, но и организации, осуществляющей строительство. С тем, чтобы предоставить будущим покупателям дополнительные гарантии своей благонадежности и профессионализма. Или застраховать себя от случаев, когда работы осуществлены качественно и в полном объеме, а соответствующая оплата не произведена.
Щепетильная процедура
"На загородном рынке строительная экспертиза оказывается востребованной уже не просто для галочки. Разумному покупателю требуются гарантии надежности приобретаемого объекта. И мы как застройщики готовы соответствовать этим требованиям, - рассказывает Евгений Дэви, главный архитектор компании "АЗиЯ". - Естественно, каждый этап возведения дорогих коттеджей - начиная от разработки проекта и кончая прокладкой инженерных систем, отделкой фасада - осуществляется в строгом соответствии с технологическими нормами и регламентами. Но этого мало. При создании конструктивного проекта нами производятся подробные геологические и геодезические исследования участка. Проводится его обследование на предмет наличия геопатогенных зон, осуществляется инструментальная посадка дома на местности. Далее, перед началом строительных работ, моделируется здание в реальном объеме, то есть в масштабе 1:1, его цвет и фактура облицовки, углы наклона крыши, трубы, кронштейны, поддерживающие крышу и балконы, наличники и другие детали. Только таким опытным путем удается найти оптимальные варианты решения.
Уже в ходе строительства организовывается жесткий контроль. Не секрет, что на рынке засилье огромного количества низкокачественных стройматериалов. Кроме того, сами производители не всегда соблюдают технологию производства, надеясь на то, что потребитель все проглотит. Потому ведется систематический лабораторный контроль материалов, создается библиотека образцов. Все основные процессы, в том числе скрытые, фиксируются на фото - это дает нам право предоставлять на капитальную часть сооружения гарантию на пятьдесят лет. По итогам строительства компания составляет подробный комментарий выполненных работ и дополняет его сравнительным анализом с традиционными методами строительства".
Итак, экспертиза проводится в несколько этапов.
Самый первый - оценка проектной документации. Насколько качественно разработан проект дома, вносились ли в ходе строительства изменения, подробно ли осуществлялась привязка проекта к местности. "Примеров, когда застройщик (часто под давлением заказчика) вносит произвольные субъективные изменения в проект - предостаточно. Еще больше проблем с местом застройки. Дом может строиться по замечательному проекту, но если не сделать привязки к местности - сложностей в будущем не избежать. Грунтовые воды практически везде в Подмосковье находятся достаточно близко к поверхности земли. Потому с ходу могу назвать десятки случаев проблем, возникающих с подвальными помещениями загородных домов: затопление, повышенная влажность, появление плесени. Чтобы избежать подобных неприятностей, требуется очень хорошая гидроизоляция, качественная дренажная система, желательно с принудительной откачкой воды. Застройщик обязательно должен это учесть", - считает Максим Сухарьков.
Продавец предоставляет полный пакет проектнотехнической документации, в которой, как правило, детально обоснованы все архитектурные, технические аспекты строительства: лицензии компаний на ведение определенных видов работ, архитектурный и технический проекты дома, сметы, акты на скрытые работы, расчеты (например, тепловой расчет) и многое другое. В пакет документов также включаются договоры на эксплуатацию инженерных систем (котел, бассейн и проч.).
На втором этапе осуществляется визуальная экспертиза, проще говоря - осмотр здания. И далее - диагностическое обследование коттеджа. "Этот этап включает себя обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов), обмерные работы, в рамках которых определяются, например, конфигурация, размеры и так далее, а также осуществляются инструментальные обследования", - рассказывает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании "ТЕРРА_недвижимость". Это как раз тот случай, когда в стенах сверлят дырки, проверяют фундамент, сдирают обшивку - с целью уточнить, а не кроется ли в скрытых работах очевидный брак...
На третьем этапе в лабораторных условиях оценивается качество используемых в строительстве материалов.
Правила самообороны
Часто строительная экспертиза выступает своего рода инструментом давления на продавца с целью получения дополнительной скидки при продаже. Составляя перечень "недоработок", эксперт формирует смету необходимых вложений, которую покупатель в ходе переговоров может предъявить как дополнительный аргумент, убеждающий продавца уступить в цене. Потому продавцу нужно хорошо подготовиться, чтобы достойно отразить эту настойчивую просьбу о скидке.
Существуют как минимум три способа убедить покупателя в собственной благонадежности, полагают в компании Soho Realty. Прежде всего, застройщик может сам заказать стороннюю экспертизу проекта. Для этого лучше всего подходит компания "с именем", которая на протяжении всего процесса осуществляет технический контроль.
Авторитетный "контролер" выступает своего рода гарантом достойного качества строящегося объекта - как для продавца, так и для покупателя.
Кроме того, вместе со стандартным пакетом документов покупатель получает подборку фото и видеосъемку всех этапов строительства объекта (закладка фундамента, прокладка коммуникаций, облицовка фасада и так далее). Шаг вполне резонный: если застройщик не стыдится качества своих работ - он с готовностью готов продемонстрировать все нюансы процесса возведения дома.
Особо скрупулезный застройщик создаст "библиотеку образцов материалов", которые изымались на каждой стадии строительства и собирались в отдельный архив, чтобы в случае необходимости предъявить покупателю или контролирующей организации. Данная инициатива - очень любопытна. Поскольку ответственность за качество объекта несет не только застройщик, осуществляющий работы по объекту, но и обязательно производитель используемых материалов: металлоконструкций, бетона, плитки. При неожиданном форс-мажоре (обрушилась стена, провалился пол или что-нибудь еще более страшное) - не факт, что виновником аварии окажется проектная или строительная организация.
Требуются эксперты
Самый главный вопрос: где найти такого умельца, который смог бы быстро, точно и компетентно оценить конструктивные, материальные, инфраструктурные характеристики объекта? Профессионалы рынка советуют, в первую очередь, прислушаться к рекомендациям знакомых. Как это обычно у нас бывает: личные связи и персональный опыт - лучшие аргументы при выбор специалиста. Если посоветовать некому, можно обратиться в крупную компанию, ту, что существовала еще в советские времена. Отечественная строительная школа все-таки сохранила свое влияние, СНиПЫ и ГОСТы - по большей части надежны и сегодня, а специалисты, выросшие на старых нормативах, - дотошны и по-прежнему компетентны. Дать консультацию в области поиска достойного партнера могут и в профильных профессиональных объединениях (ассоциации риэлторов, застройщиков, оценщиков).
По строительной экспертизе на рынке недвижимости сегодня много предложений, в том числе от компаний, которые специализируются только в этой области. Но, увы, чаще всего в качестве эксперта приглашается знакомый "дядя Вася". Мужичок может и не совсем точно разбирается в качестве строительства - зато ему безоговорочно доверяет заказчик. Здесь возникает самый главный вопрос рынка экспертизы - доверие. Уровень личного (а не официального) доверия к специалисту, проблема адекватности, достоверности результатов. Признаться честно, строительная экспертиза - дело тонкое и субъективное.
Дать точную оценку техническому состоянию объекта в условиях, когда нет единых стандартов, просто невозможно. Один эксперт считает так, другой - эдак Чья возьмет?
Дело серьезное, государственной важности
Определение ответственности участников строительного процесса - вопрос крайне важный. Когда ломается какая_либо конструкция дома, "крайнего", как правило, не найти. Пример с обрушением парка "Трансвааль" очень нагляден в этом отношении. Одна из причин такого попустительского отношения к строительству жилья - наша чудовищная поверхностность. Когда мы покупаем автомобиль, то тщательно интересуемся не только цветом кузова, но и объемом двигателя, трансмиссией, инжектором, приводом и т.д. Однако приобрести дом (за несколько миллионов долларов) позволяем себе опираясь исключительно только на эмоциональное отношение: достаточно ли симпатичен, соответствует ли модным тенденциям.
К сожалению, полноценная строительная экспертиза дома - своего рода вопрос факультативный, необязательный. И качество строительства здания определяется чаще всего эмпирическим путем: упадет - не упадет. Однако в Жилищном кодексе уже предусмотрена статья, регламентирующая необходимость строительно-технического паспорта для каждого объекта жилой недвижимости. Наверняка последует и ужесточение нормативной базы, касающейся качественной оценки состояния жилищного фонда. Это вполне логичный процесс, упорядочивающий отношения на одном из самых капиталоемких рынков страны. Тогда, возможно, вопрос качества строительства из разряда сугубо репутационных перейдет в категорию юридическую. И купить хорошее жилье, не составляющее проблем для его собственников, станет гораздо проще.
|