Практически все организации, которые арендуют помещения, сталкиваются с проблемой сохранения площадей за собой. Дело в том, что арендодатели очень часто требуют от арендаторов досрочно освободить помещения. Сегодня юрист М2 рассказывает о том, как вести себя в такой ситуации.
Есть несколько наиболее распространенных причин, по которым арендодатели пытаются досрочно расторгнуть договор. Главная из них - нарушение условий договора. Арендатор причиняет снимаемому помещению ущерб или не платит за него? Арендодатель вправе расторгнуть договор и потребовать компенсировать причиненные убытки.
В любом деле нужны доказательства
Иногда владелец помещения инициирует досрочное расторжение договора и по личным мотивам. В каждом из случаев есть свои тонкости. Не исключено, например, что арендодатель намеренно предъявляет претензии ради расторжения договора. В этом случае арендатору целесообразно обратиться в суд. Арендодателю в этом случае надо указать, какие именно пункты договора нарушены. После получения претензий арендатор предоставляет свои возражения. Если речь идет о просроченной оплате, арендатору придется предоставить документы, подтверждающие сроки и размер оплаты аренды.
Приведем пример. Фирма снимала помещение в офисном центре. По условиям договора арендатор был обязан перечислять платежи авансом не позднее пятого числа оплачиваемого месяца. А при расторжении договора в связи с неисполнением своих обязательств - уплатить арендодателю двухмесячную ставку (за вынужденный простой). Стороны не определили в договоре, как подтверждается факт простоя. Арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неуплатой. Арендатор направил свои возражения, в которых указал, что исполняет обязательства по оплате договора, и приложил копии документов, подтверждающих платежи. Несмотря на это, арендодатель потребовал освободить помещение. Поскольку арендатор отказался это сделать, собственник обратился в суд. В судебном заседании арендатор предоставил доказательства своевременной оплаты аренды. Несмотря на это, арендодатель потребовал расторгнуть договор, поскольку арендатор не направлял ему по почте уведомлений о платежах. Арендатор обратил внимание суда на то, что по условиям договора арендодатель имел право извещать об оплате не только посредством почтовых отправлений, но и по факсу. Для оперативности арендатор использовал второй вариант. Хотя доказательств отправки сообщений не сохранилось, суд отказал арендодателю в иске, указав на то, что арендатор исправно исполнял свои обязательства по оплате аренды.
Иногда арендодатели стараются доказать, что арендатор не выполнил свои обязанности по договору, что повлекло неблагоприятные последствия как для предмета аренды, так и для его собственника. Обычно это относится к ремонту (или содержанию помещения) или взаимодействию с различными инспекциями. Вместе с тем, если договором предусмотрено, что арендатор должен по мере необходимости осуществлять ремонт занимаемых им помещений, он вправе заявить, что условия договора не позволяют определить, когда обязательства должны быть исполнены. Также арендодатели часто стараются расторгнуть договор по причине нецелевого использования имущества. Здесь все еще проще. Если в договоре определено, для чего арендуется объект, достаточно уточнить, как он использовался на практике. Если договор никак не регулирует использование помещения, тогда арендатор волен использовать его как угодно, при условии соблюдения всех требований законодательства.
Пример. В соответствии с договором аренды арендатору были переданы в пользование помещения в офисном центре - без указания, как они должны использоваться. По мнению арендодателя, арендатор не имел права складировать в офисе канцелярские товары, поскольку это противоречит назначению помещения. Следовательно, сей факт является основанием для расторжения договора. Однако такие действия арендатора не причиняли никакого ущерба помещению. Правила пожарной безопасности также не были нарушены. В связи с этим арендатор отверг все претензии, и арендодателю пришлось признать их необоснованность.
Арендная "пирамида"
Отдельно необходимо рассказать о договоре субаренды. Такие договоры допускается заключать только с согласия собственника помещения. Причем арендатор (по договору аренды) несет перед собственником ответственность за все действия субарендатора. В такой ситуации арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке: в случае несогласования с ним заключения договора субаренды или если субарендатор причинил помещению ущерб. В любом случае ответственность придется нести арендатору. Однако даже если все претензии арендодателя обоснованы, арендатор может в первой ситуации предложить считать договор субаренды незаключенным, а во втором - просто потребовать от субарендатора компенсировать не только причиненный помещению ущерб, но и убытки, связанные с расторжением договора.
Еще два "административных" основания для расторжения договора в одностороннем порядке - это окончание срока действия договора и смена собственника арендуемого имущества. Вместе с тем смена собственника имущества не является основанием для прекращения договора аренды. Новый собственник должен сообщить арендатору о замене стороны в договоре и предоставить свои банковские реквизиты для перечисления арендных платежей. В соответствии с законодательством (ст. 621 Гражданского кодекса РФ), если стороны не расторгли договор по истечении сроков его действия и продолжили его исполнение, он считается продленным на аналогичных условиях на неопределенный срок. Как ни странно, если договор заключен на неопределенный срок, расторгнуть его проще, чем тот, сроки действия которого указаны. Теоретически договор с неопределенным сроком действия можно расторгнуть в любой момент. Правда, в случае аренды недвижимости своих контрагентов необходимо предупредить о расторжении договора за три месяца (ст. 610 ГК РФ), если в договоре не предусмотрены другие сроки. Если договором установлен другой, пусть даже и более короткий срок для уведомления о расторжении договора, применяться будет именно он.
Права есть у всех
Иногда желание арендодателя расторгнуть договор не объяснимо никакими объективными причинами. Он просто не хочет больше сдавать в аренду помещение. Что делать в этом случае? В первую очередь обратите внимание на обоснование требования о расторжении договора. Затем внимательно изучите договор - не нарушили ли вы какие-нибудь условия. Если все в порядке, вы можете со спокойной душой сообщить арендодателю, что никуда из арендуемого помещения не уйдете. По крайней мере до окончания срока аренды.
Пример. Организация арендовала небольшое помещение. Арендодателем выступал муниципалитет. Договор стороны заключили на 11 месяцев с правом пролонгации на аналогичные сроки. По прошествии нескольких лет организация получила извещение о том, что с первого числа следующего месяца фирма должна освободить помещение. Поскольку арендатор не нарушал никакие условия договора, он направил в муниципалитет письмо с просьбой разъяснить причины расторжения. В ответ было получено сообщение, в котором говорилось, что муниципалитет как арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент. Арендатор отказался покинуть помещение. Тогда муниципалитет обратился в суд. Суд установил, что договор заключен на 11 месяцев и уже неоднократно пролонгировался сторонами (в соответствии с его условиями). Арендатор выполняет все свои обязательства по договору, содержит помещение в чистоте, осуществляет ремонтные работы. То есть помещению не причиняется никакого ущерба. Поскольку договором не предусмотрен порядок досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в случае соблюдения сторонами его условий, договор может быть расторгнут только по истечении сроков его действия. Пока длилось судебное разбирательство, договор пролонгировался еще раз. В результате муниципалитет, вместо того чтобы выставить организацию в связи с окончанием срока аренды, вынужден был терпеть ее еще почти год.
Если вас заставляют покинуть занимаемые помещения - не стоит сразу сдаваться. Не только у арендодателя есть права по договору. Арендатор тоже защищен законодательством. Вы имеете право отказаться покидать арендуемое помещение до тех пор, пока не расторгнут договор. А правила расторжения довольно четко прописаны в законодательстве. Если вы сами не спровоцировали своими действиями расторжение договора, бояться нечего. Минимум, на что можно рассчитывать - помещение останется у вас до окончания срока действия договора или до окончания срока уведомления (если договор бессрочный).
|