Тема круглого стола по изменениям в законодательстве горячо обсуждалась на Национальном конгрессе по недвижимости. Докладчики-москвичи пытались с солидным академизмом просветить собравшихся о сути новых законов, но представители регионов подвергли резкой критике новые законодательные реалии, которые, по их словам, не дают рынку нормально работать.
Слушатели упорно хотели возложить на выступавших ответственность за новые законы, многие из которых, очевидно, не облегчили их жизнь. Повод для этого, конечно, был: весь президиум, кроме двух человек, состоял из представителей Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ), который известен как один из основных разработчиков пакета новых законов по жилью. Ведущий секции, Константин Апрелев, Президент "Русского агентства недвижимости "САВА", от лица РГР заявил, что Фонд ИЭГ - самый последовательный проводник рыночных идей в сфере недвижимости. Это положение, с которым был согласен весь президиум, вызвало раздражение у зала. Понятно было, что у регионов наболело, но что именно так и осталось неясным. Спор разгорался, превратившись в демонстрацию компетентности.
Жарче всех давала отпор залу президент Фонда ИЭГ Надежда Косарева: она отчитывала слушателей как нерадивых учеников. Ее ответы начинались со слов: нет, неправильно, вы невнимательно читаете законы. Остальные представители института явно не ожидали такой встречи и явно не знали, что делать в таких парламентских условиях со своей интеллигентностью. У Фонда ИЭГ есть повод для огорчений: его флагом всегда были интересы регионов и оппозиционность Москве. И тут вдруг зазвучало: "Так это у вас тут, в Москве, а нам-то как жить?". Представители института немало поколесили по стране в последние годы, но теперь у них есть возможность задуматься: не слишком ли много они говорили и не слишком ли мало слушали.
Трудности перевода
Вопрос перевода жилья в нежилой фонд, как выяснилось, является для регионов весьма болезненным - едва ли не половина вопросов было посвящено этой теме. Если в Москве первые этажи жилых домов привлекают только малый бизнес, то для провинции, где нет денег на масштабное офисное строительство, - это важный ресурс получения коммерческих площадей. Сейчас возникает коллизия между Жилищным и Градостроительным кодексами, которая дает местным властям возможность отказывать в принятии заявок на перевод в нежилой фонд.
В Москве давно наработана гладкая схема перевода, которую никто не думает менять из-за таких пустяков, как нестыковки в законах. Но регионы обычно копируют московскую практику с некоторым опозданием. Как известно, любое наведение порядка у нас начинается с произвола, перегибов и взяток, что, видимо, и происходит в некоторых городах. Отвечая на эти вопросы, выступавшие явно "поплыли". Дальше изложения формулировок законов дело не пошло, хотя зал больше интересовался не пожеланиями законодателей, а возможностью законного противостояния местной бюрократии.
Прозрачный, но серый
Большую полемику, конечно, вызвал Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Н. Косарева заявила, что сотрудники ее фонда не имеют никакого отношения к тому, что депутаты в последний момент включили в закон требование о солидарной ответственности банков с застройщиками. Впрочем, выступавших с мест больше волновали не банки, а проблемы застройщиков. В частности, то, что дальнейшее существование строительной отрасли в переходный период, по сути, оказалось в руках местных властей, которые вольны толковать положения закона как им заблагорассудится.
Критики закона сообщили, что в регионах тоже сформировались схемы, позволяющие обойти закон. Например, узнав, что разрабатывается поправка к закону, которая позволит закончить проекты по старым нормам, если по ним до 1 апреля 2005 г. уже были привлечены деньги частных лиц, региональные застройщики начали оформлять договоры задним числом (до 1 апреля). Фонд ИЭГ, однако, не считает, что государство своими законодательными метаниями вынуждает застройщиков прибегать к серым схемам продаж.
Другие выступавшие из зала высказали мнение, что требование, по которому застройщик не имеет право вносить никаких изменений в проект после публикации проектной декларации, приведет к тупиковым ситуациям. Хорошо, конечно, чтобы дольщик точно знал, каким будет дом, в котором он хочет иметь квартиру. Но при нынешнем состоянии проектного дела такое требование - лишь благое пожелание, поскольку нетиповые проекты очень часто требуют существенных доработок по мере строительства.
Испорченный телефон
Еще на этапе предварительных чтений год назад депутаты внесли существенные коррективы в концепцию, разработанную фондом ИЭГ. А сейчас уже принятый пакет законов подвергся критике со стороны президентской администрации, к которой, похоже, и переместилась инициатива дальнейшего развития законодательной базы по недвижимости. Так что, едва ли можно возложить всю ответственность за принятые законы на экспертов Фонда ИЭГ.
Фонд "Институт экономики города", безусловно, заслуживает уважения за то, что он внес свежую струю радикального западного либерализма в российское жилищное законодательство. Однако многие из этих либеральных норм начали вязнуть в инерции российской бюрократии и сложившейся практики бизнеса. Трудно было ожидать, что региональное инвестиционно-строительное лобби забросает цветами тех, кто разрабатывал законы, расширяющие права потребителей. Просто к такой критике не все еще привыкли. Разумеется, руководителям РГР хотелось бы продемонстрировать на конгрессе (своем главном мероприятии) единство взглядов внутри профессионального сообщества. Увы...
Основное, что хотели услышать собравшиеся - как реально жить по новым законам и какие планируются коррективы. И еще они, кажется, хотели услышать от разработчиков что-то типа: "Да, мы многое не учли и хотим знать ваше мнение". Но те в очередной раз рассказали о своей концепции и о сути новых законов. А от всего этого до реальности, как говорил классик, "дистанция огромного размера".
|