Нестабильная ситуация на рынке недвижимости, характеризующаяся то взлетами, то падениями и застоем цен, заставляет строительные компании искать новые источники инвестиций.
Каковы эти источники, и какие возможности есть сегодня у стройкомлексов российских городов выполнять поставленные страной задачи увеличения объемов вводимого жилья, обсуждали 22 июня участники I Межрегиональной конференции "Строительный комплекс: практика привлечения финансирования. Возможности, проблемы, риски". Организаторами выступили РА "Эксперт" и Агентство регионального развития при поддержке профильного министерства.
Наш паровоз вперед летит...
Открыл конференцию министр регионального развития Владимир Яковлев. Пессимистичные выкладки министра начались с рассказа об изношенности жилищно-коммунального хозяйства (раньше он курировал эту отрасль и о ее состоянии знает не понаслышке) и закончились проблемой все увеличивающегося объема ветхого жилья. Сейчас в России 92 миллиона квадратных метров жилищного фонда в буквальном смысле дышат на ладан. Более того, эта цифра ежегодно увеличивается на 2-5 миллионов квадратов.
До 70% населения России хотят улучшить свои жилищные условия, а около 15 млн. граждан состоят на учете. А государство взяло на себя обязательства по обеспечению жильем только по отношению к 1 млн. 100 тысячам своих сограждан (военнослужащим, ликвидаторам и т.д.). По мнению В.Яковлева, в этой ситуации именно стройкомплекс должен стать ломомотивом, который вытянет страну в правильном направлении. Свой оптимистичный настрой министр подкрепил ссылкой на международный опыт, рассказал, что многие государства вышли из депрессии, опираясь на строительное производство.
Методом тыка
Хотя сегодня генеральные планы застройки приняты весьма небольшим числом городов. Так что в основном застройка происходит, по выражению министра, методом тыка. Инвестор приходит и пытается (при помощи различных средств) получить приглянувшиеся ему участки, особенно в центре города. Бывает, что эти участки неподготовлены для строительства - к ним не подведены необходимые коммуникации.
Вообще, плохая обеспеченность земельных участков, предназначенных под застройку, необходимой инфраструктурой - еще одна серьезная проблема России. К ней непосредственно примыкают проблемы ЖКХ.
"Несмотря на уверения компаний, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, что потребители не доплачивают за них большую часть, на сегодня ситуация такова, что 65% граждан оплачивают их в полном объеме", - заявил В. Яковлев. А если принять во внимание различные дотации и субсидии, которые взвалили на свои плечи местные власти, то эта цифра и вовсе составит около 80 процентов.
Более того, на потребителей часто навешиваются проблемы, за которые они, по сути, платить не должны (различные утечки и протечки). Для улучшения существующих ЖК сетей сегодня необходимо вложить более двух триллионов рублей. Это астрономическая цифра, которую не в состоянии потянуть ни один, даже самый богатый бюджет. Значит, в обновление отрасли нужно привлекать частных инвесторов. Во всем мире ЖК бизнес считается прибыльным, и им с удовольствием занимаются множество компаний. В России интерес инвесторов также проявляется, но к отдельным, наиболее выгодным сферам (энергетика и водоснабжение).
Предпосылки все-таки есть
Слова о необходимости развития самых разных отраслей прослеживались во всем выступлении министра. Безусловно, чтобы обеспечивать стройматериалами застройщиков, надо развивать соответствующую промышленность. Сегодня ее мощности обеспечивают возведение 40 миллионов кв. м жилья ежегодно, но, к примеру, изношенность отрасли производства цемента заставляет усомниться, что увеличение объемов строительства будет и далее материально подкрепляться.
Тем не менее, предпосылки к увеличению объемов вводимого жилья в России есть. Вообще, по мнению В.Яковлева, мы должны равняться на мировые стандарты. Согласно им, на каждого гражданина должно приходиться ежегодно по одному построенному квадратному метру жилья. В соответствии с логикой министра нам надо строить по 145 миллионов квадратов в год. Пока что в России реальные цифры новостроек на несколько порядков меньше - 40 миллионов.
Один из возможных путей решения проблем строительства - развитие ипотеки, а также снятие административных барьеров для выхода на строительный рынок новых игроков. Пока что существующий монополизм в строительной отрасли приводит к тому, что разрыв между ценой жилья и его себестоимостью, по подсчетам министра, составляет два-три раза.
Кто на новенького?
Что касается строительных компаний, то сегодня основным, если не сказать жизненно важным вопросом для них становится вопрос финансирования их деятельности. Как отметила Вера Башун, руководитель отдела корпоративных рейтингов рейтингового агентства "Эксперт", стройкомплекс - новичок на рынке заимствований. Первый облигационный займ был, к примеру, размещен на рынке лишь в 2002 году компанией "ПИК". На сегодня общий объем займов равен двенадцати с половиной миллиардов рублей.
Эксперты предлагают строительным компаниям, помимо традиционных кредитных ресурсов (от банков, вексельных и облигационных займов и выпуска ценных бумаг), использовать и весьма экзотические источники финансирования - к примеру, через международный рынок альтернативных инвестиций. О существовании подобного рынка рассказала Наталья Чернышева, руководитель Департамента международных проектов компании "Бейкер Тили Русаудит".
Рынок альтернативных инвестиций является хорошей площадкой для небольших развивающихся компаний, на нем возможно размещение ценных бумаг любого типа, и очень мало ограничений. Правда, чтобы выйти на этот рынок, отечественные компании должны привести свою отчетность в соответствие с западными стандартами и выполнить еще ряд необходимых условий. Но переход с внутренней отчетности на международную, как рассказал Андрей Клецко, заместитель руководителя Департамента финансов корпорации MIRAX GROUP, основываясь на опыте корпорации, очень непрост и создает компании много трудностей. Правда, их преодоление с лихвой окупается - компания получает реальную возможность заинтересовать богатых иностранных инвесторов.
|