Со второй половины 90-х в нашей стране появился прежде невиданный тип недвижимости - таунхаусы. "Сблокированные дома" стали строить во многих регионах, в том числе в Москве и Подмосковье. Сегодня, по итогам почти десятилетия, можно сказать, что эксперимент явно удался за пределами МКАД - поселки таунхаусов строятся активно, потребителям они пришлись по душе. Непосредственно в столице результаты скромнее - имеется всего полтора десятка поселков, а общее количество квартир в них не превышает 300. Капля в море, особенно если вспомнить, сколько в нашем городе строится обычных многоэтажных домов.
Ты помнишь, как все начиналось...
Первым на российском рынке стал поселок "Сетунь", состоящий из 24 таунхаусов площадью от 119 до 300 кв.м и расположенный на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Он начал строиться в 1996 г., целевой аудиторией были избраны иностранцы - сотрудники московских представительств крупных международных компаний. Все в "Сетуни" было хорошо - и район (много зелени, близость к "посольскому кварталу"), и правильно выбранная целевая группа, и предлагаемые условия для проживания, но... Грянул дефолт 1998 г., и количество желающих пожить в таунхаусе по понятным причинам сократилось. В 2001 г. часть домов была выставлена на продажу по весьма высокой на тот момент цене $2000/кв.м.
После "Сетуни" застройщики продолжили активно осваивать район запада и северо-запада. В Покровском-Глебове американская компания Hines International построила крупный поселок "Покровские холмы" - 103 таунхауса на участке площадью 15,7 га. Сегодняшняя цена на аренду здесь составляет от $7000 в месяц. В Серебряном Бору появился комплекс Silver Place, включающий в себя 30 квартир площадью около 350 кв.м. В Хорошево-Мневниках построен поселок "Годуново" - 18 двухэтажных таунхаусов по 320 кв.м. На улице Осенняя в Крылатском завершено строительство первой очереди поселка "Сосновка" - площадь секций здесь 230-300 кв.м. На начальной стадии строительства они продавались по $2000-2500, сегодняшняя цена - 3000-3500 евро.
Есть среди таунхаусов и свой эконом-класс - поселки, расположенные в районах массовой застройки, чаще всего за пределами МКАД. Тут на память прежде всего приходит Куркино - благодаря мощному пиару, проводимому в последние годы. Но есть поселки таунхаусов и в Бутово, и в Жулебино.
Об интересе к жилым комплексам подобного рода свидетельствует возникновение новых проектов. Так, на территории парка-усадьбы "Архангельское-Тюриково" (около 1 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) строится коттеджный поселок "Северная слобода" (застройщик - компания "Столичный зодчий"). Там будут возведены 332 таунхауса площадью 140-245 кв.м и 49 кирпичных коттеджей по 319-360 кв.м.
Другой проект - жилой комплекс "12 месяцев", который находится в паре километров от МКАД, между Сколковским и Боровским шоссе на территории Международного университета.
В 2001 г. таунхаусы появились в пределах Садового кольца - комплекс "Палаты Муравьевых" в 1-м Зачатьевском переулке на Остоженке, удостоенный, кстати, премии Союза архитекторов "Золотое сечение - 2001". В "Палатах" - 17 трехэтажных особняков общей площадью от 315 до 420 кв.м, построенных в соответствии с самыми высокими требованиями, предъявляемыми к элитному жилью. Каждая секция имеет цокольный этаж с выходом в подземный паркинг, плоскую эксплуатируемую крышу, лифт, зимний сад, камин. Огромные пирамидальные террасы зимних садов формируют пространство внутреннего патио. Строительные и отделочные работы выполнены с использованием только экологически чистых материалов. Стоимость 1 кв.м на момент реализации составляла $4000-4500. В 2002-2003 гг. комплекс был продан полностью.
В минувшем году началась реализация еще одного эксклюзивного комплекса - "Три тополя", который находится между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками (район улицы Плющиха). Комплекс состоит из шестиэтажного дома на 12 квартир и семи таунхаусов площадью 350-400 кв.м. Основной архитектурной концепцией проекта стало изысканное сочетание старомосковского стиля и модерна. Рядом с "Тремя тополями" находятся новый пешеходный мост, Ростовская и Саввинская набережные, сквер Девичьего поля и Новодевичий монастырь. Стоимость квадратного метра составляет сегодня $7000.
То ли дом, то ли квартира
Первоначально по отношению к таунхаусам существовали два полярных мнения. Многие покупатели считали их "непонятно чем" - и не частный дом с земельным участком, и не квартира. Застройщики, понятно, "пиарили" прямо противоположную точку зрения: объекты нового типа, таких пока почти ни у кого нет, следовательно, это суперэксклюзивное предложение. Которое, конечно, должно стоить соответственно. Сейчас новизна ощущений спадает, и остается все более трезвое понимание: таунхаус - это все-таки компромисс. Ему никогда не сравниться с настоящим загородным домом, имеющим полноценный земельный надел, - на 1,5-3 сотках невозможно создать атмосферу изолированности от внешнего мира. Если же сравнивать с городской квартирой, то, казалось бы, одни преимущества - полный набор удобств, да еще и земельный участок. Но и тут есть подводный камешек - ежемесячные расходы на содержание окажутся заметно выше.
Наименее привлекательными, считает Екатерина Толчинская, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город", оказываются объекты за МКАД: эти районы застроены высотными домами, так что никакой прелести настоящего загородного жилья не остается, единственное, что можно увидеть с участка, - подступающие со всех сторон многоэтажки. А добираться до центра все равно далеко, по дороге придется отстоять во всех московских пробках. Намного разумнее проехать еще 10-15 км - и получить уже полноценный загород, хороший коттедж и таунхаус. Что касается такого плюса, как московская регистрация, то он вряд ли имеет значение. Московские льготы вроде более высокой пенсии и более качественной, чем в области, бесплатной медицины очень привлекательны для малоимущих, но людям, способным купить жилье за $300 тыс., они совершенно не интересны. Зато в Москве до сих пор нет собственности на землю, есть только долгосрочная аренда.
С таким мнением, однако, согласны далеко не все. Некоторые застройщики отмечают, что поселки таунхаусов, расположенные в паре метров от МКАД, ничуть не уступают своим московским собратьям. Так, например, Максим Ранфилов, начальник отдела продаж ООО "Столичный Зодчий", отмечает, что "поселок "Северная слобода", находящийся в окружении таких исторических мест, как Хлебниковский лесопарк и усадьба XVII в. "Архангельское-Тюриково", обладает всеми столичными привилегиями, сохраняя при этом все преимущества загородного жилья. Именно поэтому он является привлекательным для потенциальных покупателей".
Поселки, расположенные в черте МКАД - в Крылатском, Серебряном Бору, Покровском-Глебово - выглядят симпатичнее, но и цена у них соответствующая. Цена в $2 млн выглядит совершенно несуразной для любой квартиры в Хорошево-Мневниках, а вот таунхаусы, расположенные в тамошнем поселке "Годуново", сегодня предлагаются на вторичном рынке именно за такие деньги. Дороговизна вполне объяснима: застройщик, получив участок земли, мог построить и многоэтажный дом, и таунхаус. И вполне естественно желание получить доходы, которые могли бы обеспечить 20 этажей, с одного покупателя.
Специалисты отмечают, что выбор покупателя зачастую зависит от образа жизни человека. Анна Михаленкова, специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty, считает, что "таунхаусы, расположенные в достаточно удаленных от центра районах, рядом с парковыми зонами и Москвой-рекой, в большей степени интересуют семейных людей. Для них помимо наличия своего дома с небольшим участком важны также такие факторы, как хорошая экологическая обстановка, а также развитая инфраструктура - детские сады, школы, магазины. Да и по ценам такое жилье более доступно, чем квартиры в малоэтажных домах в центре или отдельные городские коттеджи".
Что касается объектов на Остоженке ("Палаты Муравьевых"), то отношение к ним противоречивое. С одной стороны, район этот "славится" своей плотной застройкой. Были даже скандалы, связанные с тем, что продавался пентхаус с видом на Кремль, а через полтора года рядом вырастал более высокий дом, и все, что теперь видел "счастливый" обладатель первого пентхауса, - это стены. С другой - объект распродан, что, как известно в экономике, лучше любых теоретических построений подтверждает его успешность. Вероятно, сказалась уникальность предложения - больше таунхаусов в центре нет. Как отмечает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое Качество", "это эксклюзивный и очень дорогой продукт для тех, кто хочет жить в собственном доме, но в центре столицы. В таком случае таунхаус может дать ощущение обособленности и подарить иллюзию отдельного дома".
Но вот следующий проект - "Три тополя" - появился уже в значительно менее загруженном районе - на Плющихе. Как говорит коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, идея сделать комплекс именно таким пришла после того, как проектировщики внимательно изучили участок. Тихое, изолированное от шумных магистралей место между Саввинской набережной и церковью Воздвижения как нельзя лучше подходило для малоэтажного жилья. "Учитывая специфику Плющихи, ее богатое "литературное" прошлое, мы решили не просто построить малоэтажный комплекс, а воплотить концепцию "собственной усадьбы в центре города", - отмечает он.
Радужные перспективы
Они действительно радужные - по оценкам экспертов, спрос на таунхаусы в Москве растет. Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, вспоминает, что в жилом комплексе на улице Вавилова в 2001-2002 гг. продавались секции по $1500-1800 за кв.м - и не было продано ни одной. Сейчас объекты продаются хорошо, и рост цен в 2003-2004 гг. был ощутимым. Правда, при одном условии - проект должен быть продуманным, а его местоположение - удачным. Самые большие проблемы в Москве - именно с местоположением, поскольку в нашем городе пока нет примеров комплексной застройки районов. Даже в Нью-Йорке, который прочно ассоциируется с небоскребами, есть районы, состоящие целиком из таунхаусов, и жители там чувствуют себя нормально, на них ничего не давит.
С этим мнением полностью согласен и Виктор Козлов (компания "Авгур Эстейт"). "Таунхаусы в черте города имеют право на существование, но надо очень хорошо понимать, что это эксклюзивный товар. Он требует особого места, адекватного окружения и правильного позиционирования. Без какого-либо одного из этих слагаемых любой проект будет обречен на неудачу, - говорит он. Место, место и еще раз место определяет, что на нем может быть построено, а что строить нецелесообразно. Таунхаусы в городской черте - новый тип дорогого жилья, сопоставимый по стоимости с пентхаусами, поэтому обычно требуется много времени, чтобы их продать. Критерием успешности таких объектов является правильное соотношение места и цены".
Говоря о новых объектах, нужно отметить проект компании Blackwood - "Резиденция Чистые Пруды", представляющий собой целый элитный квартал, где также предусмотрено строительство таунхаусов.
Планируется создание такого типа жилья и на "Золотом острове". Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR группы компаний КРТ, рассказывает, что при проектировании "Золотого острова" разработчики решили построить мезонеты - двухуровневые квартиры с собственным подъездом на первом-втором этажах 5-7-этажных домов. В них предусмотрен набор дополнительных удобств вроде индивидуального лифта и эксплуатируемой плоской кровли. Пока идет только концептуальная детализация проекта, но стоимость "уже побила все рекорды".
По мнению Кайдо Карма, директора отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", мезонеты являются хорошим решением для Москвы, поскольку они более рентабельны, чем обычные таунхаусы или дома с нежилыми помещениями на первом этаже. Уже есть планы строительства таких домов по некоторым адресам, в том числе на Староволынской улице напротив комплекса "Ближняя Дача".
|