МАГР вновь собрал риэлторов, брокеров и банки, чтобы разобраться в будущем ипотеки
Условно всю существующую в стране ипотеку можно разделить на федеральную, коммерческую и городскую. Вторая и третья стартовали давно и пусть в небольших объемах, но уже реально живут своей жизнью. Первая, включенная в национальный проект (рассчитан на два года), и государственная программа "Жилище" (до 2010 года) - пока обсуждается и наличествует в документах чиновников. В середине марта риэлторы, ипотечные брокеры и банки собрались на конференции "Влияние ипотеки на рынок столичной недвижимости", которую организовала Московская ассоциация-гильдия риэлторов для того, чтобы определить, на какой фазе развития находится рынок жилья, что его ожидает в будущем, а также выяснить, как происходит развитие коммерческой ипотеки.
Федеральная
В выступлении помощника министра регионального развития РФ Михаила Куликова прозвучало много впечатляющих цифр. По словам чиновника, одной из главных задач приоритетного национального проекта является увеличение ввода объемов жилья к 2010 году до 80 млн. кв. метров, а в среднем ежегодно объемы строительства жилья должны увеличиваться на 12 процентов.
"Однако, если в 2004 году было введено в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья (прирост 12,6%), то в 2005 году - 43,6 млн. кв.м (прирост 6,3 процента). В прошлом году ежегодный ввод жилья на душу населения в среднем по России составил около 0,3 кв. метра", - констатировал помощник министра.
Большие надежды на то, что все пойдет по-другому, возлагаются в связи с формированием нормативной базы. В частности, в первом полугодии 2006 года по направлению развития рынка доступного жилья должно быть разработано 8 проектов федеральных законов, а также более 20 концепций проектов федеральных законов для подготовки 30 проектов постановлений и распоряжений правительства.
Федеральная программа "Жилище", утвержденная 31 декабря 2005 года, называется в качестве основного механизма реализации приоритетного национального проекта. Общий объем ее финансирования, который потребуется на период 2006-2010 гг., составляет 380 миллиардов рублей.
Коммерческая
Самая обычная ипотека - та, которая развивается без участия каких бы то ни было госорганов (если не считать регистрацию кредита в органах юстиции). И, судя по цифрам, именно это направление становится наиболее массовым. Хотя, конечно, процесс протекает не без трудностей. Президент МАГР Михаил Гороховский рассказал, что реально могло бы увеличить процент доступности коммерческой ипотеки. И связано это, по его мнению, с рынком вторичного жилья.
По данным М. Гороховского, 48% людей владеют квартирами менее 3 лет. В связи с налоговыми льготами при перепродаже они оформляют их стоимость как не превышающую порог 1 млн. рублей, хотя реально она выше. Если добиться уплаты налога не со стоимости жилья, а с разницы между старым и новым, то на ипотечный рынок может прийти значительная часть не подпадающих сегодня под ипотеку квартир.
Плохо вписаны в ипотечное движение и альтернативные сделки. Некоторые банки кредитуют разницу при покупке жилья (одна квартира продается, вторая приобретается). И в ситуации стремительного роста цен возникает проблема неисполнения обязательств со стороны продавцов. Ипотечные заемщики становятся неконкурентоспособны по сравнению с теми, кто покупает объекты на собственные средства. Из трех подготовленных риэлторами альтернативных сделок из-за отказа продавцов распадается две. Способ выхода из ситуации, по словам президента МАГР, - изменение законоприменительной практики. Например, в Канаде продавец должен нести ответственность за неисполнение обязательств по предварительному договору. Наши же суды смотрят на это иначе. В Канаде, если договор заключен, а продавец отказывается от сделки, покупатель вправе взыскать по суду все убытки плюс упущенную выгоду. То есть, ту разницу, которую вносит покупатель. По мнению М.Гороховского, решение этой проблемы позволило бы увеличить количество выданных кредитов на 18 процентов.
Еще один резерв - кредиты на улучшение жилищных условий. В ситуации роста цен в среднем на 1,5% в месяц такой способ приобретения жилья был бы востребован. Сначала заемщик должен заложить ту квартиру, которой владеет. Когда кредит получен и приобретена новая, в залоге у банка уже оказалось бы новое жилье, стоимость которого выше суммы выданного кредита. После ремонта, переезда заемщик мог бы продать старую квартиру, но уже по возросшей цене.
Под ипотечные сделки не подпадает также жилье, связанное с программами реконструкции. Это связано с риском со стороны банков: они отказываются от кредитования объектов с деревянными перекрытиями, в зданиях меньше 3 этажей, которые, как считают банкиры, могут быть уничтожены как предмет залога. "Надо бороться за введение солидарной ответственности инвесторов за уничтожение квартиры в связи с реконструкцией или сносом", - считает М.Гороховский, - это бы увеличило потенциальный рынок еще на 14 процентов".
Социальная
По словам заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николая Федосеева, в ближайшие годы темпы роста строительства в столице не будут увеличиваться. "Земельных участков, предназначенных для строительства, в столице достаточное количество - на 30 млн. кв.м нового жилья. Но есть дефицит, связанный с инфраструктурой, - транспортной и социальной", - считает Н.Федосеев. Помимо этого в Москве 10 миллионов населения, и процент миграции очень высок: такой миграции не знает ни один мегаполис Европы. Повышенный спрос на жилье и высокие цены обеспечиваются во многом именно этим.
В этой ситуации власти Москвы пытаются проводить протекционистскую политику - то есть содействовать приобретению жилья москвичами. К развитию же ипотеки власти столицы относятся осторожно: при ограниченных объемах строительства она приведет к неудержимому росту цен.
"Пока ипотека не оказывает серьезного влияния на рынок", - отметил Н.Федосеев. По итогам прошлого года только 11 банков активно занимаются ипотечным кредитованием. По данным регистрирующих органов, в 2005 году чемпионом является ДельтаКредит (951 кредит). На втором месте Внешторгбанк - 883 кредита, далее следуют Сбербанк - 705 кредитов и Райффайзен-банк - 475 кредитов.
"Наш прогноз, - отметил Н.Федосеев, - по 2005 году был превышен на 30 процентов. В этом году мы прогнозируем, что все московские банки выдадут около 9 тыс. кредитов.
Вместе с тем, для льготных категорий граждан московскими властями используется механизм субсидирования первоначального взноса или снижение стоимости жилья.
Так, в 2004 году была сделана попытка реализации с помощью субсидий и банковских кредитов самого дешевого панельного жилья ДСК-1, СУ-155. Но все "сломал" Федеральный закон ?214. Банки отказались от кредитования на этапе строительства, а именно с этим были связаны ожидания льготников.
Теперь будет опробована другая схема - когда город строит объекты в рамках городского заказа, и они продаются очередникам по себестоимости строительства - $ 850-900 за кв. метр. При этом человек вносит сумму 30%, а остальное выдает банк. Бюджет выдает деньги на первоначальный взнос тем, кто прошел комитет банка и получил согласие на кредитование. Такие кредиты выдаются на - 3-30 лет, ставка по кредиту (в рублях) составляет от 10,5 процента.
|