Любой элитный клуб является закрытым, то есть войти в него могут только те, кого порекомендуют сами члены клуба или его основатели. Этот принцип взят за основу и в подборе жильцов клубных домов. И может быть, потому, что клубность означает закрытость, об этих объектах известно так мало. Очень хочется приоткрыть завесу тайны и посмотреть на блеск этой части элитного жилья.
Начало истории
Исследования говорят, что клубные дома появились в середине 90 - х годов в районе Остоженки. Хотя тут тоже все несколько туманно. Популярность этих объектов объясняется готовностью покупателей квартир в клубном доме платить за соседей". Здесь принят face - control, планировка и обустройство квартир осуществляются по индивидуальным проектам.
На сегодняшний момент клубные дома являются самыми востребованными на рынке элитной недвижимости, и их квадратные метры распродаются задолго до окончания строительства. Несмотря на отсутствие какой-либо рекламы, кроме передачи из уст в уста, в данном сегменте спрос превышает предложение.
Что такое клубный дом?
По мнению экспертов, клубный дом - это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства.
Но не только эти элементы делают дом клубным. Самая главная черта, без которой жилье можно было бы назвать просто элитным, - изюминка, или, если хотите, - общая элитная идея. Такой дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только избранному кругу людей, живущих в конкретном доме.
Таким образом, клубный дом - это своего рода сообщество людей, объединенных общей идеей, вкусами, финансовым достатком, позволяющим купить этот клуб".
Клубные дома рассчитаны на самую состоятельную часть покупателей, и именно поэтому не могут быть столь популярными в массах. Эксклюзивный товар не нуждается в широкой рекламе: такие квартиры продаются по принципу закрытой клубной системы. В клубности самое главное - камерность, пространство, недоступное для посторонних глаз.
Внешний антураж
Все начинается с местоположения. Клубным дом становится, когда рядом находятся такие же клубные дома. Важен и вид из окна. Это никогда не будет заводская труба! Только спокойные и красивые пейзажи: купола церквей, тенистые аллеи, старинные особняки. Естественно, таких мест в центре Москвы не так уж много. Остоженка, район между Пречистенкой и Арбатом, кварталы вокруг Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье, примыкающее к Третьяковке, - вот, пожалуй, основные места, где уютно устроились столичные клубные дома.
Здесь до начала строительного бума были заменены все коммуникации, введены ограничения по этажности зданий, а самое главное - по тихим улицам не проходят крупные автомобильные потоки.
Начинка клубного дома
Отделка публичных зон в клубных домах не просто роскошна, она эксклюзивна. Над парадными и холлами работают лучшие дизайнеры столицы.
Принципиальное отличие клубного дома от прочих элитных объектов в том, что в самом начале процесса продажи формируется сообщество жильцов с одинаковым социальным статусом. Поэтому на первом этапе строительства застройщик создает только самые необходимые элементы инфраструктуры. Это может быть тренажерный зал только для жильцов дома, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые или прачечные. Еще одно приятное удобство - качественное техническое оснащение. Здесь сведена в единую сеть вся система жизнеобеспечения: телефония, система безопасности, телевидение и централизованное управление инженерией. Окончательный дизайн-проект дома, учитывающий особые пожелания покупателей, обсуждается с будущими жильцами.
Как уже говорилось, визитная карточка объекта - элитная идея клубного дома. Она воплощается в его внутренней отделке. И тут фантазия как будущих жильцов, так и дизайнеров, которые ее реализуют, - безгранична. Малоквартирность клубных домов позволяет внедрить в них различные новшества. Например, лифт может подниматься в апартаменты сразу из подземного гаража. Есть и другие изыски: кинозал в викторианском стиле, великолепная библиотека, сигарная комната, зимний сад. Этот список можно продолжать. Но суть явления понятна: фантазия уюта и камерности - вот настоящая атмосфера клубного дома.
Плата за вид из окна
Сколько же стоит вход в этот камерный рай? По данным аналитических групп, в последние годы в Москве цены на клубное жилье на 20-30% выше, чем в других домах такого же уровня. Сегодня квартиры здесь выставляются на продажу по $10-16 тыс. за 1 кв. м. Цена меняется в зависимости от месторасположения дома, этапа строительства и, соответственно, вида из окна.
Стоимость проживания в клубном доме тоже не маленькая. Ежемесячная плата составляет от $3 до $8 за 1 кв. м. Существует практика снижения расходов до $2-3 за счет уменьшения элементов инфраструктуры, ведь чем услуг больше, тем содержание дома дороже. Количество компонентов инфраструктуры, а также уровень охраны определяют сами жильцы. В конце строительства либо нанимается управляющая компания, либо набирается обслуживающий персонал. Если что-то в их услугах жильцам не понравится, можно нанять других сотрудников.
Вот, например, что рассказывает о клубном доме управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: Строительство клубного дома началось в четвертом квартале 2004 года и, как было запланировано ранее, он будет сдан в первом квартале 2006-го. Надо отметить, что сейчас некоторые объекты, в том числе элитные, не сдаются в сроки, которые были анонсированы в начале строительства. Часто это происходит по форс-мажорным обстоятельствам, например из-за специфики климата наших широт. Поэтому когда сроки сдачи выдержаны, это свидетельствует в первую очередь о том, что строительство объекта вела профессиональная подрядная организация. Клубный дом Чайка" расположен в районе заповедника Покровское-Стрешнево" на территории охраняемой резиденции Чайка" площадью 16 га. Он состоит из 16 квартир площадью от 240 до 430 кв. м. Все квартиры имеют панорамный вид и открытые террасы. На первом этаже расположены зимний сад, каминный зал, сигарная комната, комната для посетителей и небольшой бар для жильцов дома". На начальной стадии строительства цена 1 кв. м в Чайке" была установлена на уровне $5 тыс. На сегодняшний день стоимость 1 кв. м достигла $8-10 тыс. Как показало время, все квартиры в Чайке" были приобретены для проживания, так как всего лишь одна квартира поступила сейчас на вторичный рынок, несмотря на то, что стоимость 1 кв. м в доме выросла в два раза. Также на продажу выставлен двухуровневый пентхаус, который ранее входил в инвестиционный портфель компании Blackwood.
Инфраструктура резиденции Чайка" доступна только для жителей клубного дома и включает в себя спортивный комплекс с бассейном, два теннисных корта, фитнес-клуб, сауну и тренажерный зал. Также недалеко располагается англо-американская школа. Чайка" имеет собственный выход на Химкинское водохранилище и закрытый пляж для жильцов.
Клубный дом Чайка" является первым завершенным консалтинговым и девелоперским проектом компании Blackwood в сегменте жилой недвижимости. Также Чайка" - один из первых домов класса deluxe, построенный за пределами Садового кольца. По словам Константина Ковалева, главный критерий элитности - местоположение в центре Москвы - в ряде новых проектов может не учитываться. То есть иногда уникальность территории, оригинальная архитектурная концепция и другие параметры позволяют отнести объект недвижимости к элитному сегменту, даже если он не расположен в центре.
А вот, например, в проекте жилого комплекса Панорама", компания-застройщик - холдинг Капитал групп" - тоже пошла против стереотипов рынка: стандарт клубного дома предполагает, что здание находится в пределах Садового кольца и в нем в среднем от 12 до 20 квартир, а на первом этаже - общественная зона с небольшим спортивным центром. В Панораме" 50 квартир, причем приватность обстановки сохранена. В двух подъездах можно установить перегородку между выходами лифтов. В этом случае лифтовый холл ведет только в одну квартиру, хозяева которой получают специальную электронную карту, обеспечивающую им доступ на этаж. Фитнес-центр дома от лидеров фитнес-индустрии World Class сделан автономным: вход в него и входные холлы подъездов находятся по разные стороны здания, чтобы отделить общественную зону от приватной территории жильцов. Центр довольно большой - он занимает два этажа и оснащен полноценным бассейном в 25 метров.
Дом расположен в центральной части города с хорошо развитой инфраструктурой и в то же время в тихом месте, в районе Красной Пресни, в глубине Грузинских улиц. Из панорамных окон, высота которых около трех метров, открываются потрясающие виды на костел, высотки и центр столицы. Жилой комплекс с уникальным для Москвы фасадом, где применено полностью панорамное остекление из обычного тонированного стекла и эмалита - стекла с зеркальным эффектом. Количество остекления было продиктовано вниманием к панорамному виду, который открывается из квартиры.
Кто и как проходит face-control
Высокий уровень благосостояния - значительная, но не единственная составляющая социальной однородности клубного дома. Сам факт покупки в нем квартиры - это декларация о намерениях жить в доме долго, не ущемляя интересов соседей.
Клубный дом предполагает избирательный подход к покупателям. Но разве нельзя обойтись без этого? Разве можно создать и поддерживать атмосферу камерности и полного комфорта в обществе абсолютно незнакомых людей? Конечно же, нет.
"В домах на 10-20 квартир фэйс - контроль наиболее строгий, в отличие от многоквартирных, так как такой дом, как правило, подразумевает комьюнити. Не всегда доподлинно известно, что именно в анкете клиента вызвало отказ застройщика. Также многих застройщиков интересует биография будущих жильцов. Существуют дома с клубной системой, где квартиры изначально предназначены для членов данного клуба" - рассказывает Ольга Соколова, РR - Директор компании Welhome.
Каким же образом происходит отбор в элитный клубный дом? Как вы поняли, все начинается с застройщика. Именно он знакомится с потенциальным покупателем и проводит собеседование". Нет, это не тестовое задание вопрос-ответ". Скорее, оно напоминает непринужденную беседу. Желающего приобрести квартиру могут спросить о чем угодно: например, какую кухню он любит или где собирается провести отпуск с семьей. Никаких негативных эмоций у покупателя после такого разговора не возникает, но профессионалу вполне достаточно незначительных с виду вопросов, чтобы составить впечатление о человеке, который хочет стать клубным" жильцом. Личная беседа необходима и для помощи покупателю в выражении его желаний, возможности подобрать дом в его стиле и близкий ему по духу. Как говорят риэлтеры, желание приобрести квартиру в клубном доме сродни осуществлению мечты. А ведь мечту не всегда можно облечь в слова. Есть и обязательное условие: в дом не допускаются звезды шоу-бизнеса, скандальные политики и люди с сомнительной репутацией. Таким образом, стать обитателями клубного дома могут лишь люди с безупречной репутацией, неограниченными финансовыми возможностями и, конечно же, не имеющие проблем с законом.
Клубные самозванцы
На сегодняшний день неотъемлемой чертой клубного дома являются самые высокие стандарты качества строительства. В отделке фасадов применяются только натуральные материалы: ценные породы дерева, мрамор, юрский камень и даже пластины из натуральных металлов. И, конечно же, в таких домах самые современные инженерные коммуникации.
Напомним, что клубный дом должен располагаться в центре Москвы, где этажность зданий фиксирована, в нем должно быть небольшое количество квартир. Но не каждый малоквартирный дом в центре города можно назвать клубным.
Как отличить клубность от бутафории? Сейчас в Москве очень модно называть все маленькие дома клубными". Создается впечатление, что таких элитных объектов целые сотни. На самом деле их всего около 20. В остальных копируются внешние признаки клубности (когда в доме не более 20 квартир). Но при этом забывается, что в клубных домах главное - не цена, не антураж (внешний и внутренний), а камерность атмосферы, элитарность" и клубность" соседей, которых выбирает застройщик или сами покупатели апартаментов. Но даже не это самое важное. Главное - сочетание цены, жильцов, прошедших тщательный face-control, и духа клубного дома - то есть та самая элитная идея, интересная только узкому кругу людей, собравшихся в конкретном клубном доме.
Мнения специалистов
Алексей Белоусов, коммерческий директора Холдинга "Капитал Груп".
Говорить о какой-либо классификации КД пока не приходится. Скорее всего, это вопрос будущего, поскольку рынок еще не сформировался, и развитие подобных проектов только набирает обороты.
При покупке дорогого жилья потребителя обычно интересует все, начиная от внутренней начинки, и заканчивая архитектурным решением дома. Покупатель хочет точно знать, куда он инвестирует свои средства. Время слепых покупок" прошло. Если проект не соответствует требованиям, продиктованным сегодняшним днем, у компании-застройщика могут возникнуть проблемы с ликвидностью.
Безусловно, современное элитное жилье сегодня не мыслимо без подземного гаража, огороженной территории, высоких потолков (свыше 3х метров) и т.д. Оно должно соответствовать спросу самых требовательных покупателей. Сегодня такое наполнение дома, как оптико-волоконная связь, Интернет, спутниковое телевидение - уже не является признаками элитного жилья, скорее это становится привычной нормой для домов бизнес-класса".
Что касается покупателей квартир премиум-класса", в первую очередь они заинтересованы в определенной жилой среде, которая формируется благодаря наличию следующих элементов.
Дома, возводящиеся по принципу клубного домостроительства - малоквартирны, что автоматически является гарантом комфорта для будущих жильцов. Особое инженерное оснащение, которое включает в себя такие элементы, как центральное кондиционирование, наличие собственных бойлерных и собственных пунктов водоподготовки, повышенный запас мощностей по электричеству (в районе 30 киловатт на квартиру), особый авторский дизайн отделки внешних фасадов здания и внутреннего наполнения дома, собственная благоустроенная преддомовая территория с элементами авторского дизайна по озеленению, более сложная система безопасности, повышенный коэффициент обеспечения машиноместами (не менее 2х машиномест на квартиру), дорогие лифты ведущих иностранных производителей, такие как Tissen, Schindler, Kone.
Как правило, такие дома строят в центре города, хотя есть примеры реализации проектов вне центральной части. Принципиально важно, чтобы площадка занимала особенное местоположение, например, в близи лесопарковой зоны или водохранилища, которое позволяло бы реализовать концептуальный продукт в формате премиум класса".
Сизова Оксана, эксперт отдела городской элитной недвижимости компании KM - Development
На сегодняшний день неотъемлемыми параметрами клубного дома также являются самые высокие стандарты качества строительства, применение в отделке фасадов и лобби только натуральных материалов - ценных пород дерева, мрамора, юрского камня и даже пластин из натуральной патинированной меди, и оснащение дома самыми современными инженерными коммуникациями, вплоть до отдельно выведенного крана с питьевой водой. Во многом именно эти параметры и определяют более высокую стоимость квартир в клубных домах.
Большое значение в определении категории дома играет месторасположение. В основном такие дома строятся в тихом центре - уютных переулках Остоженки, Патриарших прудов, Арбата, а так как месторасположение диктует качество строительства, то в совокупности в конечном итоге и формируется более высокая стоимость.
Конечно, отличительной особенностью и неоспоримым достоинством клубных домов является их малоквартирность. Обычно в таких домах от 5 до 20 квартир. К наиболее интересным строящимся проектам в такой категории домов можно отнести проект итальянской студии дизайна Interstudio под названием Актуальный Дом" в Коробейниковом переулке (название этому дому придумала наша компания, практически все клубные дома имеют собственное имя, что придает дому особый шарм), дом Вознесенская усадьба" на Большой Никитской улице, рассчитанный на 9 квартир, уютный особняк на 8 квартир в Кривоколенном переулке. Примерами наиболее удачных реализованных проектов могут быть дома Copper House в Бутиковском переулке, дом в Молочном переулке, выполненные в ультрамодном стиле конструктивизм", дом в Зачатьевском переулке 19-21 и в Молочном пер, д.6., также можно привести примеры домов с роскошным классическим фасадом, такие как Необыденный дом" в 1-ом Обыденском пер, 5-7, Усадьба Сытина" в Сытинском тупике, 5/10 или Б. Афанасьевский пер., 32.
|