У бизнеса появилась дополнительный аргумент за покупку коммерческой недвижимости. Банки предлагают специальную схему кредитования ее приобретения ("селфс-бэк"), которая очень выгодно отличается от классической ипотеки коммерческой недвижимости. Смысл программ заключается в следующем: юридическое лицо или частный предприниматель приобретает объект коммерческой недвижимости, извлекая средства из своего оборота, после чего берет в банке кредит на развитие бизнеса, используя приобретенный объект в качестве обеспечения займа. Главный плюс таких схем - повышенная доля участия кредитора. Если при прямом кредитовании покупки недвижимости банки предоставляют максимум 70-80% от стоимости запланированной сделки, то при "селфс-бэке" - все 100%.
"Когда организация приобретает в кредит, скажем, офисное помещение, существует большая вероятность того, что потребуется, как минимум, его ремонт, как максимум - перепланировка, - комментирует президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрий Яковенко. - Прямое кредитование ограничивает заемщика суммой, равной стоимости объекта, в то время как вариант, когда юридическое лицо или частный предприниматель сначала приобретает недвижимость за счет средств, извлеченных из бизнеса, после чего кредитуется под залог купленного объекта, подразумевает, что у заемщика есть возможность получить в банке более крупную сумму".
Еще одно преимущество - возможность получить кредит по более низким ставкам. Поскольку фактически сделка купли объекта совершается без участия банка, его кредиторские риски снижаются, а значит, более низкой может быть и стоимость продаваемых предприятию или частному предпринимателю денег.
"В Поволжском банке Сбербанка России такая схема называется "Кредитование на возмещение ранее понесенных затрат", - рассказал еженедельнику заместитель директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка России Владимир Ситнов. - Ее суть заключается в следующем: клиент совершает сделку купли недвижимости (офиса, торговых площадей и т. д.), после чего банк возмещает ему понесенные затраты. При этом приобретенный объект может стать залогом по займу".
Поскольку при использовании такой схемы сделка купли объекта совершается без участия кредитора, риски таких сделок, как правило, ниже. В связи с этим стоимость такого кредита может быть на 1-2 пункта ниже ставок целевого кредитования на приобретение коммерческой недвижимости. По мнению Владимира Ситнова, от степени банковских рисков зависит и еще один показатель кредита - его размер. В случае кредитования предприятий на возмещение ранее понесенных затрат доля участия банка может составить до 100% стоимости проекта (затраченных средств). Хотя теоретически это возможно и при прямом кредитовании, при допустимом уровне риска.
Сроки кредитования на финансирование коммерческой недвижимости в Поволжском банке Сбербанка России могут составлять от 1,5 до 7 лет, в зависимости от объекта.
Например, с учетом того, что доходность офисной недвижимости ниже по сравнению с торговой, логично, что срок кредита на приобретение офиса может быть более длительным по сравнению со сроком кредита на покупку торгового помещения. При этом графики погашения основного долга по кредиту определяются в каждом конкретном случае индивидуально и могут учитывать комплексную инвестиционную программу и пожелания клиента.
Юрий Кофанов, вице-президент ОАО КБ "Солидарность":
- В ОАО КБ "Солидарность" разработан кредит физическому лицу на покупку нежилой недвижимости. Существует несколько преимуществ данного кредита. Первое из них - оперативность: решение о выдаче кредита принимается в течение 5 дней после предоставления всех необходимых документов. Второе - стабильность: фиксированные процентные ставки, ежемесячные равные платежи по кредиту, позволяющие планировать семейный бюджет. Третье - гибкость: при анализе платежеспособности может рассматриваться совокупный доход семьи. При этом клиент сразу становится собственником выкупленного объекта, а приобретаемая недвижимость используется в качестве залога по кредиту.
Максимальный срок кредитования - пять лет. Возраст заемщика - от 23 до 60 лет. Минимальная сумма кредита - 500 тыс. руб. (Самара и Тольятти), 200 тыс. руб. - остальные филиалы. Максимальная сумма кредита - 10 млн руб. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности. Обеспечение кредита - залог нежилой недвижимости.
Собственные оборотные средства используются для развития бизнеса (не нужно платить арендную плату). Доходы от использования приобретаемой недвижимости используются при расчете суммы кредита.
"Сомнений нет - покупаем". Босс
В числе аналитиков рынка недвижимости и экономических экспертов всегда находились те, кто выступал за покупку коммерческой недвижимости, и те, кто активно продвигал ее аренду. У всех находились самые весомые аргументы в пользу собственной версии, всегда подкрепленные экономическими расчетами. Но как ни рассматривай проблему, подход в любом случае будет субъективен. Мы рассмотрим оба варианта пользования коммерческой недвижимостью. А поскольку, говоря о "селфс-бэке", по определению следует иметь в виду именно покупку объекта коммерческой недвижимости , мы рассмотрим все "за" такого решения вопроса. Итак
В последнее время сегмент коммерческой недвижимости бурно развивается за счет строящихся объектов. Еще три-четыре года назад немногочисленные игроки этого рынка говорили о глобальной нехватке офисных, торговых и складских помещений: по некоторым оценкам, спрос в полтора-два раза превышал предложение. Сейчас положение несколько изменилось.
"В 2005 году было введено в эксплуатацию более 100000 кв. м офисных площадей. В планах на 2007-2008 гг. - сдача в эксплуатацию делового центра, площадь которого составит не менее 90 тыс. кв. м. При этом помимо первичного офисного рынка существует еще и вторичный рынок, объем которого заметно больше. Это старые офисные или административные здания, а также недавно построенные, но уже заселенные бизнес-центры, в которых часть площадей может время от времени выходить на рынок из-за смены арендаторов или одного из владельцев", - отмечает генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин. Однако, как говорят операторы рынка, в сегменте офисной недвижимости потребительский спрос все еще превышает предложение.
Темпы же развития торговых сетей уже значительно превышают темпы роста розничного товарооборота. Другими словами, объем предложения почти ликвидировал дефицит, который отмечался в этом сегменте коммерческой недвижимости на протяжении последних лет. В сегменте торговой недвижимости за последний год был открыт ряд торговых центров. По сведениям ИК "Дом", до конца 2006 года планируется ввести в строй еще около десяти проектов. Общая площадь - около 150 тыс. кв. м, не считая локальных объектов. В 2007 году планируется реализовать проекты строительства трех торговых центров общей площадью более 100 тыс. кв. м. В целом же, учитывая интерес к региону международных и столичных сетевых операторов, рынок торговой недвижимости остается достаточно привлекательным в среднесрочной перспективе - доходность вложений в него специалисты оценивают в 20%.
"На сегодняшний день рост цен на коммерческую недвижимость заметно превосходит размер банковских ставок по ипотеке. Так что у покупателей офисов, торговых помещений, складов и других нежилых объектов есть резон привлекать к процессу совершения сделок банковский ресурс, - говорит генеральный директор АН "Новый дом" Дмитрий Костюничев. - Лидерами по удорожанию являются торговые площади на первых линиях (Московское шоссе, ул. Ново-Садовая). Годовые индексы наиболее ликвидных объектов этого типа приближаются к отметке +100%, а иногда и превышают ее. Второе место по росту рыночной стоимости - за офисными помещениями класса А, третье - у объектов самарского складского сектора".
По данным журнала "Зеленая площадь" в 2005 году средний рост стоимости квадратного метра в офисных помещениях составил +66,7% (в среднем с 15 тыс. руб. до 25 тыс. руб.), торговые площади выросли в цене в среднем на 50% (с 20 тыс. руб. до 30 тыс. руб. за кв. метр). Для сравнения: средняя стоимость ипотеки коммерческой недвижимости равна 17-19% годовых в рублях. Пока вроде бы все говорит о том, что покупать коммерческую недвижимость выгодно, тем более при помощи таких выгодных способов, как "селфбэк".
|