Разовые платежи при получении ипотечного кредита облегчат ваш кошелек лишь один раз, и такую переплату пережить легче. Но в отношении платежей постоянных стоит быть более внимательным. Даже небольшая на первый взгляд разница в сумме на деле оказывается не такой безобидной. Действительно, одно дело, когда вы раз в десять лет переплатите $200-300, а посчитайте-ка, сколько вам накапает, если вы каждый месяц будете переплачивать "всего" $50?
Главная истина, которой нужно руководствоваться при выборе ипотечной программы, такова: процентная ставка и ежемесячный платеж - две совершенно разные вещи.
Вот те моменты, из которых может складываться сумма ваших ежемесячных платежей в течение всего срока ипотечного кредита:
плата за кредит (банковские проценты);
"плата за безопасность" (страховые взносы);
"плата за право быть клиентом банка" (комиссия за обслуживание вашего банковского счета);
"плата за плату" (оплата услуг банка при произведении платежей).
Процентная ставка: один-ноль в пользу банка
При выборе ипотечного кредита потребитель в первую очередь обращает внимание на размер процентной ставки. Отчасти это оправданно, поскольку на российском ипотечном рынке сегодня можно взять кредит как под 10,5%, так и под 17%. От чего это зависит?
Во-первых, от банковской программы. Мы живем не в США, где ставки варьируются на десятые доли процента, и нашим банкам есть куда снижать планку. Что они, собственно говоря, и делают время от времени. Не далее как этой осенью о снижении ставок объявили по очереди сначала Банк Москвы, а потом Городской ипотечный банк.
Однако низкая процентная ставка может быть не столько преимуществом, сколько наживкой для неопытного потребителя. Польстившись на заявленные 10%, человек порой оказывается в ситуации скупого, который платит дважды. Чтобы избежать этого и понять, где вам предлагают реально низкий процент, а где - лишь его видимость, нужно помнить два правила.
Во-первых, процентная ставка не может быть ниже 3/4 ставки рефинансирования Центробанка в рублях (3/4 от ныне действующих 13%) или не ниже 9% в долларах США (иначе заемщик получит еще и выгоду, с которой придется заплатить налог). Но так как ни один банк не будет работать себе в убыток, то в проценты должен быть заложен и определенный доход - хотя бы полтора-два пункта. Поэтому, если речь идет о ставках 10,5- 11% в долларах - это реально. Если ставка ниже, то стоит присмотреться, за счет чего в этом случае банк делает свою маржу. Обычно при ставке меньше 10% в договор с клиентом включается такой пункт, как "комиссия за ведение (обслуживание) счета", которая составляет те самые 1-1,5%, а то и 2%. Смело плюсуйте их к заявленной ставке и получайте среднерыночные 11,5-12%. Банк свою прибыль получит в любом случае, а вам такая "экономия" может выйти дороже.
Кроме того, в большинстве банков ставка не фиксирована и колеблется в зависимости от таких факторов, как валюта, в которой вы берете кредит, тип покупаемого жилья, размер первоначального взноса, форма подтверждения дохода, срок кредита.
Главное, чтобы хватило на первый взнос
Что касается валюты, то сегодня, безусловно, выгоднее брать кредит в долларах. В среднем разница между "рублевыми" и "валютными" кредитами составляет 2-4%. Однако есть категории людей, которые опасаются повторения в будущем "черного вторника" или других катаклизмов такого рода. "Сейчас, конечно, сложно предсказать, какой будет курс через пять-десять лет, - рассуждает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, - но, судя по принимаемым мерам по формированию и развитию рынка, экономики и правовой базы в стране, мы идем к стабильной экономической ситуации. А стабильная экономика подразумевает стабильный курс валют. Пока есть все основания полагать, что так оно и будет". Словом - думайте сами, решайте сами, насколько вы верите в экономические прогнозы власти. Если вы кредитуетесь не в Сбербанке, то размер ставки будет непосредственно зависеть от того, какое вы приобретаете жилье - новостройку или "вторичку". При желании сэкономить лучше искать квартиру на вторичном рынке. Во всех коммерческих банках ставки на строящееся жилье (до момента получения заемщиком права собственности) как минимум на 1-2% выше. Это логично, так как в случае с недостроенным домом риски для банка несоизмеримо больше. Средний по рынку размер первоначального взноса, необходимый для получения кредита, по-прежнему составляет 25-30%. Некоторые банки снизили эту планку до 10-15%, но к таким "уступкам" потребителю нужно относиться внимательнее. Порой при уменьшении суммы первоначального взноса заметно увеличивается процент. "Например, если первоначальный взнос клиента составит от 10 до 15% стоимости квартиры, то в течение первых полутора лет надбавка к процентной ставке будет 2%, - поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - А при внесении от 15 до 20% общей суммы кредита в течение года действует 1%-ная надбавка".
В Банке Москвы, в случае, если размер первоначального взноса менее 30%, клиент заплатит на 1% больше - до тех пор, пока сумма кредита по мере выплаты не уменьшится до базового размера (70%). Так что если у вас есть возможность занять несколько тысяч у друзей, не стоит ею пренебрегать.
Коварство и срок кредитования
Следующий фактор, который принимают во внимание большинство банков, - это форма подтверждения вашего дохода. Потребителю, безусловно, выгоднее иметь "белую" зарплату. "Для заемщиков с официально подтвержденным доходом ставка может быть ниже на 1-3%", - утверждает директор департамента ипотечного кредитования финансового центра "Нова" Иван Лонкин.
И действительно, многие банки, ссылаясь на большие риски, увеличивают стоимость кредита для "серых" заемщиков. Росбанк, по словам заместителя директора департамента розничного бизнеса Елены Шилиной, применяет очень гибкий подход к оценке полного дохода заемщика. Учитывается даже устное подтверждение дохода, но "в зависимости от метода оценки заемщика и, соответственно, степени риска, которую банк берет на себя, варьируется процентная ставка".
Подобная практика существует в Городском ипотечном банке, ДельтаКредит банке, Международном московском банке, Банке Москвы и др. В среднем разница ставки для "серых" и "белых" заемщиков составляет 1%.
Своеобразным исключением из правил является Московский кредитный банк, где ставка фиксирована. Для всех клиентов вне зависимости от типа подтверждения доходов она составляет 12% годовых. Ну и, разумеется, особняком стоит Сбербанк, который просто не кредитует клиентов с неофициальным доходом.
Понятно, что ради кредита менять работу не будешь. Но если вы, например, находитесь в поиске нового места и планируете в ближайший год оформлять кредит, то официальное подтверждение доходов стоит поставить в приоритеты при выборе компании.
Коварный фактор - срок кредитования. Потребителю стоит помнить, что чем дольше срок - тем больше процент, несмотря на то что "размазанный" по длинному периоду платеж кажется меньше. Так, например, по стандартной программе Городского ипотечного банка при десятилетнем сроке за кредит $60 тыс. вы будете платить ежемесячно $810. Если же срок кредита - 15 лет, то платеж равен $720. Однако при этом процентная ставка в первом случае будет 10,5%, а во втором - 12%. То есть при кредите на десять лет ваша квартира обойдется вам в $97 тыс., а при растягивании кредита на два десятилетия - в $129,6 тыс.
К хорошему клиенту и отношение особое
То, о чем было сказано выше, - это стандартные условия. Но есть и особые случаи, воспользовавшись которыми можно выгадать 1-2% в свою пользу. Во-первых, это опять-таки различные акции, во время которых можно не только сэкономить на разовых платежах, но и оформить кредит на более выгодных для себя условиях.
Другой вариант - индивидуальное отношение. Если вы уже брали кредиты и своевременно их погашали, то для банка вы не просто человек с улицы. В некоторых случаях кредитор может пойти навстречу хорошему клиенту и снизить ставку хотя бы на 0,5%. "Например, в банке Сосьете Женераль Восток декларируется "максимальная" ставка 11%. Но если у человека есть кредитная история в банке, то данная ставка может быть снижена", - говорит руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Махоткин.
Также, по словам И. Лонкина, "бывают случаи, когда ставка может оказаться ниже декларируемой, если заемщик очень обеспеченный, имеет развитый собственный бизнес и очень хорошее образование".
Еще один возможный вариант экономии - брать кредит в том банке, клиентом которого является ваша компания. Например, в Международном московском банке сотрудники компаний, являющихся зарплатными клиентами банка, могут получить неплохие скидки. "Во-первых, процентная ставка для них может быть на 0,5% меньше стандартных значений, - рассказывает А. Аксенов. - Во-вторых, комиссия за организацию кредита составит всего 0,5% суммы займа (это на 0,5% меньше стандартной ставки)".
Такой же политики придерживаются в еще по меньшей мере двух российских банках - Росбанке и Московском кредитном банке.
Страховочный трос толщиной 1,5%
На протяжении 10-15 лет, вплоть до погашения кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. Сегодня страхование - обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. Как правило, потребитель приобретает полис на три вида страхования: самого объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и от утраты права собственности (титульное).
Стоимость этого пакета колеблется в среднем от 1 до 2% суммы кредита, увеличенного на годовой процент. Но, по замечанию заместителя начальника управления розничного кредитования Банка Москвы Елены Хоркиной, "сумма страховых премий может быть изменена в зависимости от результатов оценки страховых рисков".
Самую большую долю в комплекте занимает страхование жизни. Его размер зависит от возраста заемщика (после 40-45 лет тариф обычно повышается), от состояния его здоровья, от профессии и других обстоятельств, которые могут сказаться на продолжительности жизни.
В свою очередь размер страхового взноса за квартиру зависит от ее состояния. Чем новее и крепче дом, тем меньше вы будете платить.
Этой осенью Банк Москвы сделал смелый шаг и перевел в разряд добровольных услуг третью составляющую страхового пакета - титульное страхование. Но ждать массового движения в этом направлении пока не стоит. "В современной России сделки с недвижимостью происходят с того времени, как появился частный жилой фонд. То есть с момента приватизации, с начала 1990-х годов, - комментирует И. Жигунов. - В настоящее время только формируется история, связанная с переходом прав собственности. В то время в проводимых сделках было немало ошибок и нарушений, в частности, нарушались права несовершеннолетних, которые теперь имеют право оспаривать сделку. Наш банк и страховая компания тщательно проверяют документы по истории квартир, так как риски существуют".
Большинство банков работает только с определенным кругом страховых компаний. Это может быть как выгодно, так и невыгодно для потребителя. Так, в ДельтаКредит банке утверждают, что "банку удалось получить у страховой компании одни из лучших условий для наших клиентов". Но все может быть и по-другому. Поэтому все же условия страхования стоит уточнить до заключения договора.
"Плата за плату"
Еще один довесок к процентной ставке, который может лишить ее привлекательности, - это "плата за плату". Важное условие, которым надо поинтересоваться заранее, - каким образом банк планирует производить расчет с вами. Вариантов может быть несколько, и у каждого своя стоимость.
"Наш банк предлагает несколько форм расчета - по выбору клиента, - рассказывает И. Жигунов. - Первая - безналичные переводы. Вторая - расчет аккредитива как в рублях, так и с возможностью учета курса иностранной валюты, что защищает интересы клиента. Третья - расчет с использованием банковских ячеек. Оплата меняется в зависимости от того, какую форму избирает клиент. Если мы делаем перевод с его счета здесь, внутри банка, то это бесплатно. Если это аккредитив - данная услуга обойдется примерно в $50. Если для расчета используется банковская ячейка - то на срок 15 дней это будет стоить около 1 тыс. руб.".
Дополнительные траты. Экономь - не хочу!
Из всего вышеперечисленного следует вывод: первая и основная заповедь экономного вкладчика - "не торопиться". Поспешный выбор банка чреват переплатой как в пункте постоянных платежей (процентная ставка будет больше, чем возможно), так и в разовых платежах.
Если вы не чувствуете себя достаточно компетентным или страдаете острой нехваткой времени, то лучший выход - обратиться к профессиональным консультантам. Это могут быть либо независимые ипотечные брокеры, либо брокеры-риэлторы. Их услуги обойдутся вам в сумму от $500 до 2% суммы кредита. Однако, возможно, с их помощью вы сэкономите куда больше.
Кроме того, посреднические услуги вне зависимости от их качества предоставляются потребителю по совершенно разной цене. Поскольку ипотечные брокеры появились на нашем рынке недавно, до сих пор не существует четко установленных параметров их работы и оплаты. Некоторые брокерские компании берут за свою работу 1% суммы кредита. Поэтому, если вам нужно больше, чем $50 тыс., - экономнее будет воспользоваться услугами посредника, у которого введена фиксированная плата. В большинстве брокерских компаний она не превышает $500.
Кроме того, в некоторых банках для клиентов, пришедших от "своих" риэлторов, существуют скидки. "Банки платят не нам, а нашим клиентам, предоставляя им довольно существенные скидки по процентной ставке и по разовым сборам. Так что в целом ряде случаев обратиться к нам клиенту выгоднее, чем напрямую в банк, даже с учетом нашей комиссии", - утверждает вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Владимир Лопатин.
А вот к чему вам стоит морально подготовиться - так это к тому, что купить по ипотеке недорогую квартиру у вас не получится. Большинство банков не кредитуют "хрущевки", дома с деревянными перекрытиями, "малосемейки", дома, подлежащие капитальному ремонту и стоящие в очереди на снос. Выбранная заемщиком квартира проходит через двойной контроль - банка и страховой компании. То есть дешевые квартиры в старых домах для ипотечного заемщика - недоступная роскошь.
|