Какие "подводные камни" поджидают при совершении этой сделки и как от них уберечься?
Немало "засад" и потенциальных поводов для оспаривания сделок купли-продажи связано с личностью продавца. Какие подвохи возможны?
Собственник квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен. Такие лица не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, поэтому суд может принять решение "о возврате всего на круги своя". То есть покупателя обяжут выселиться из приобретенной квартиры, а продавца - вернуть ее цену. Сами понимаете: даже если вам удастся получить назад все свои деньги (что маловероятно), то они с учетом инфляции и подорожания жилья будут уже значительно обесцененными.
Избежать покупки у "невменяемого" лица помогут:
Личная встреча с продавцом. Наблюдая за его поведением, можно заметить характерные признаки: недееспособные лица психически больны (правда, бывают периоды устойчивой ремиссии, когда симптомы почти не видны); ограниченно дееспособные - это алкоголики либо наркоманы.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что гражданин не числится на учете там. Кстати, сведения о недееспособности и ограничении дееспособности обязательно поступают в органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
Формально продавец "нормальный", т. е. решения суда об ограничении дееспособности нет, однако фактически он злоупотребляет спиртным и "дурманящими" веществами. В таком случае сделка может быть оспорена как совершенная гражданином "дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки".
Уберечься от такой "подставы" поможет тоже личное общение с продавцом. Некоторые риэлторы в сомнительных случаях советуют непосредственно перед сделкой заглянуть к врачу и получить медсправку о том, что хозяин квартиры не пьян и вполне адекватен психически. В случае чего это будет доказательством для суда.
Хозяин квартиры здоров психически, а вот с прочим здоровьем у него серьезные проблемы - сердце, онкология и т. п. Если есть риск, что до завершения оформления сделки он не доживет - а на формальности может уйти до нескольких месяцев, - то от покупки лучше воздержаться. Иначе возможны сложности - вплоть до расторжения недооформленной сделки.
Изучаем квартиру
Проверка "юридической чистоты" квартиры - одна из сложнейших процедур. Как правило, ее поручают профессионалам риэлторских агентств. Чаще всего встречаются следующие "подводные камни":
В квартире зарегистрированы по месту жительства ("прописаны") члены семьи продавца. Возможно, они уже давно и не живут здесь, но ведь всегда могут вернуться и помотать нервы покупателю.
Все уже слышали, что новый Жилищный кодекс лишает таких лиц права на жилплощадь после продажи квартиры, однако на практике все не так просто. Есть еще конституционное право каждого гражданина на крышу над головой, так что запросто, без судебной мороки "выписать" прежних жильцов не получится.
Проверить, все ли "выписались" из квартиры к моменту продажи, можно по домовой книге.
Продавец получил квартиру по наследству. Такое жилье считается довольно "стремным". Потому что нередко при оформлении наследства намеренно или по недоразумению "забывают" кого-либо из наследников. Впоследствии обделенные могут начать качать права, оспаривая сделку.
Проверку соблюдения правил и порядка наследования стоит поручить опытному специалисту агентства недвижимости - сами вы в этих дебрях попросту заблудитесь.
В квартире проведена несанкционированная перепланировка. Обнаружить ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Однако такой документ имеет срок действия целый год, и не исключено, что за это время собственник успел втихую переделать квартиру. В таком случае разглядеть самовольную перепланировку может наметанный глаз опытного риэлтора.
На чем еще можно "поскользнуться"
Квартиру продает один супруг без нотариально заверенного согласия другого. "Вторая половина" может потребовать признания сделки недействительной. Срок давности по таким искам - один год. Так что внимательно просмотрите страницы паспорта продавца - не женат ли (замужем) он?
Квартиру продает гражданин по доверенности. Она может оказаться поддельной; недействительной - если собственник, выдавший ее, умер. При оформлении сделки это, скорее всего, всплывет, но получить с вас аванс недобросовестный владелец доверенности может успеть.
Есть риск, если квартира ранее была предметом судебных разбирательств. Даже если процесс закончился благополучно и решение суда вступило в законную силу, возможно возобновление дела в порядке надзора или по вновь открывшимся обстоятельствам.
ЦИФРА
По оценкам риэлторов, около 70% всех сделок на рынке жилья - это купля-продажа квартир. Примерно 25% приходится на дарение, остальное - принятие наследства (это так называемая односторонняя сделка). Самый редкий договор - рента (передача квартиры в собственность с обязательством регулярных платежей бывшему хозяину).
|