Рынок жилья, как известно, был и остается рискованной сферой российского бизнеса. Cистема ипотечного страхования помогает свести эти риски к минимуму. Теперь наличие полиса является обязательным условием получения кредита. Но эта услуга еще больше удорожает для заемщика конечную стоимость ипотечной квартиры.
Клиент, обратившийся в банк за кредитом на покупку квартиры, оплачивает лишь сравнительно небольшую часть ее рыночной стоимости (как правило, от 20 до 30%). Оставшуюся часть суммы предоставляет банк, которому в течение нескольких лет заемщик обязан вернуть полученную сумму с определенными процентами.
Гарантии и еще раз гарантии
Заемщик берет деньги на длительный срок (в основном это 10-15 лет, но может быть 20 и даже 30 лет), а кредитору нужны гарантии, что никакие трагические изменения в жизни заемщика и в судьбе приобретенного за счет кредита жилья не помешают возврату денег. Для банка очень важно, чтобы при наступлении страхового случая кредит был погашен за счет страховых выплат.
Потеря высокооплачиваемой работы, утрата трудоспособности из-за несчастного случая или болезни, смерть заемщика - все это факторы риска. Кроме того, при покупке квартиры на вторичном рынке дополнительный риск создает вопрос ее юридической чистоты, поскольку даже самая дотошная экспертиза не дает гарантию того, что право собственности не оспорит кто-то из прежних владельцев.
Банк, выдающий ипотечный кредит, разумеется, хочет быть уверенным в возврате своих средств и доходности всей операции. Именно поэтому банки стремятся переложить свои риски на плечи страховых компаний - одним из условий заключения договора ипотечного кредитования стало обязательное страхование сделки.
Страховая сумма - максимально возможная выплата по договору страхования. По выбору клиента она равна либо остатку ссудной задолженности (величине долга банку), либо стоимости имущества.
Кредит один - рисков много
Кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых обязан застраховаться заемщик. Как правило, банк сотрудничает с одной или несколькими компаниями, которые предоставляют полный комплекс услуг по страхованию ипотечной деятельности. Из довольно пространного списка гипотетических рисков выбираются наиболее необходимые. Обычно ипотечное страхование включает в себя три основных компонента.
Прежде всего страхование самого объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. Теоретически закон предписывает страховать только конструктивные элементы квартиры, но большинство клиентов предпочитает страховать жилье вместе с отделкой.
Здоровым быть выгодно
При страховании жизни и трудоспособности страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная или постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая. То есть выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не в состоянии продолжать выплаты по кредиту.
Заключая договор по программе ипотечного страхования, потенциальный заемщик обычно заполняет медицинскую анкету. Если существуют обстоятельства, которые увеличивают риск наступления страхового случая (хронические заболевания, опасные увлечения, профессия, связанная с риском, и т. д.), это отмечается в ответах. Тогда величина платы за страхование рассчитывается индивидуально.
Фактор страха
Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности после признания сделки недействительной называют титульным. В данном случае объектом страхования являются изъяны в титулах, т. е. документально подтвержденных основаниях владения недвижимостью. Титульное страхование - обязательное требование банка при выдаче ипотечного кредита.
В страховое покрытие включается риск признания сделки недействительной, если ее совершил гражданин, признанный недееспособным вследствие психического расстройства, по причине несовершеннолетия, из-за совершения ее под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. п.
Дополнительно ряд банков предлагает заемщикам застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами, вытекающую из эксплуатации объекта залога.
Дорогостоящая необходимость
Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется размером выданной суммы (как правило, имущество страхуется на сумму займа, увеличенную на 10%) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита. Величина страхового взноса также зависит от срока страхования, возраста и состояния здоровья заемщика, качества квартиры и дома, где она находится, юридической чистоты объекта. Весь комплекс страхования, необходимый для получения ипотечного кредита, в среднем обходится в 1,2-1,5% стоимости недвижимости.
Не забывайте, что платить страховку придется не только при получении ипотечного кредита, но и в течение всего срока его возврата. Выплаты получаются гораздо более существенные - ведь страховой суммой является остаток ссудной задолженности перед банком.
Рассчитать примерные размеры предстоящих страховых платежей легко: многие страховые компании размещают на своих сайтах так называемые калькуляторы. Рассмотрим конкретный пример. Заемщик выбрал квартиру стоимостью $100 тыс. Уплатив первоначальный взнос в размере 30%, он взял в банке кредит в размере $70 тыс. на десять лет под 10% годовых. Страхуются конструктивные элементы квартиры и типовая отделка, а также титул. В результате платежи распределяются по годам следующим образом.
Заемщику следует помнить, что в различных страховых компаниях тарифные ставки сильно отличаются, но банк не дает своим клиентам права самостоятельно выбирать наиболее выгодные для себя условия.
|