Только дилетанту кажется, что купить деревенский домик или небольшую дачу в Подмосковье сегодня просто. Конечно, если планируется приобретение, стоимость которого измеряется сотнями тысяч долларов, то это разговор особый. К услугам состоятельных покупателей десятки риэлторских агентств и компаний, предлагающих коттеджи и особняки в ближайшем Подмосковье.
Но такие предложения вовсе не устраивали моего приятеля Костю, который решил приобрести дом в деревне или садовом товариществе максимум за $50 тыс. Покупатель с подобным бюджетом абсолютно не интересен риэлторам, поэтому поиск ему пришлось вести самостоятельно.
Велико Подмосковье, а выбрать не из чего
Главным для Кости вопросом был выбор направления. Участки, расположенные по Рублевскому и Новорижскому шоссе, изначально не рассматривались по причине "неподъемной" цены. На участки, расположенные вдоль Ярославской и Дмитровской трасс, обнаружился ажиотажный спрос. В большинстве случаев на продажу выставлялись дачи в престижных дачных поселках, с устоявшейся средой и развитой инфраструктурой, довольно многолюдные, дорогие, к тому же не сулящие желанного уединения.
Постепенно отсекались все неподходящие варианты. Неприемлемыми для покупки оказались и земли Рязанского направления. Добраться до многих потенциальных деревень и садовых товариществ мешала плохо развитая система сообщения, грунтовые дороги. Не устраивала и казавшаяся мало пригодной для садоводства скудная почва.
Примерно сезон наш герой приглядывался к живописным землям вдоль водохранилищ, расположенным по Ленинградскому направлению. Но скудные болотистые почвы здешних краев, окончательно потерянные для земледелия после обустройства водохранилищ и искусственного затопления в середине прошлого века, Костя считал серьезным минусом.
Несколько месяцев воскресных разъездов - и намерения приобрели более или менее оформленный характер. Стало ясно: наиболее предпочтительные направления - Симферопольское и Калужское. Сюда проще добираться, учитывая проживание в районе Ясенево на юго-западе Москвы. Южное Подмосковье сегодня опять-таки не самое популярное и дорогое место. Значит, заветный домик обойдется в сумму до $50 тыс. Еще один плюс - хорошая черноземная и супесчаная почва этих мест. Костя принимал во внимание еще и план со временем переселить в приобретенный дом своих пожилых родителей, живущих в Ставропольском крае, пока вдали от сына.
Степень удаленности от мегаполиса тоже стала непростой темой для размышления. Конечно, ближнее Подмосковье очень заманчиво с инвестиционной точки зрения. К тому же, если путь на личном автотранспорте занимает меньше часа, ничто не мешает приезжать на дачу даже посреди рабочей недели. Но это только одна сторона вопроса. Костя понимал: выгодное вложение средств и поиск комфортной жизненной среды - совершенно разные задачи. Не за горами то время, когда развитая инфраструктура и транспортная сеть превратят и эти когда-то тихие места в подобие города. Тогда прощай мечта о том тихом провинциальном быте, ради которого стоит иметь дачу. Взвесив все эти обстоятельства, Костя остановил свой выбор на районах, удаленных от Москвы на 70-130 км. Таким образом в поле его зрения оказались окрестности нескольких городов: Серпухова, Тулы, Калуги и Рязани.
Способ древний, как мир
Многие из тех, кто когда-либо искал дачу, рано или поздно прибегали к простому испытанному способу - расклейке объявлений. Не пренебрег им и Костя. Листки с лаконичной фразой: "Куплю дом с участком в этом районе" в июне 2005 года появились на железнодорожных станциях Серпуховского и Калужского направлений, на зданиях поселковой администрации, на магазинах и просто на столбах.
Вскоре пошли первые звонки. По большей мере беспокоили люди, имевшие очень неконкретные намерения. Спрашивали, интересовались, пытались выяснить, сколько можно запросить на полуразвалившиеся прадедовские постройки. Договаривались созвониться позднее и пропадали. Один раз предложили очень заманчивый вариант. Дом в Калужской области, в окрестностях знаменитого Полотняного завода - бывшего имения родственников жены Пушкина, Гончаровых. Дом всего за $8 тыс., да еще с коммуникациями.
Костя приехал посмотреть выставленный на продажу дом. Он увидел гигантский поселок, расположенный за десяток километров от трассы и ближайшей железнодорожной станции. Проезд по грунтовой дороге. Дома расположены весьма непривычным для Подмосковья образом: в ряд, практически вплотную друг к другу, причем они не отгорожены от улицы палисадником. Хуже того, постройки старые, покосившиеся и осыпающиеся, так называемые шлаконаливные. "Что это за технология?" - поинтересовался Костя. Хозяин объяснил: "Сожженный уголь перемешивают с цементом и изготавливают блоки, а из них строят дома. У нас почти все такие". Материал этот, как выяснилось, совсем никудышный: довольно хрупкий, с сомнительными теплоизоляцией и экологическими свойствами, совершенно не подходящий для более чем полувековой эксплуатации.
Костя понял, что как предмет продажи в этом случае может рассматриваться лишь надел земли площадью десять соток и наличие подведенного газа. В общем разговор не получился, а воскресный день и 30 л бензина были потрачены впустую. Со временем мой друг приобрел опыт, и понял, что не по любому объявлению стоит ехать. Тщательно расспрашивал звонивших о характере постройки, о наличии дорог, коммуникаций. Набирался,так сказать, риэлторского опыта.
Однажды позвонил серьезный продавец и предложил дом в окрестностях города Малоярославца, который расположен на половине пути к Калуге. Владелец рассказал, что дом крепкий, кирпичный, 80 кв. м. Имеется гараж, сад, колодец, 12 соток земли. За все - $57 тыс. Существенный минус только один: печное отопление, и нет перспектив, что в ближайшее время проведут газ. Предложить родителям печной обогрев казалось совершенно неприемлемым. Дело даже не в том, что дрова нужно колоть. Главное, что этот вид топлива на сегодняшний день является наиболее дорогостоящим (например, воз наколотых дров сегодня обойдется около 2 тыс. руб. - и это не по самым высоким расценкам). То есть и этот вариант оказался неподходящим.
Стоящих звонков за два-три летних месяца было около десятка. Большую часть предложенных вариантов Костя отсмотрел. Главным дефектом всех этих домов оказалась страшная запущенность и неухоженность. Часто при разговоре хозяева скрывали особенности местоположения участка. Многие наделы располагались на отшибе, что небезопасно при отсутствии охраны. Предлагали участки в овраге - застойные воды и отсутствие солнца делают их непригодными для земледелия. Не лучше и земля на бугре: в жаркое лето весь урожай погибает от засухи.
Костя изъездил южное Подмосковье вдоль и поперек. Наконец, понял, что поиск по объявлениям - напрасно потраченное время.
"Царицы" подмосковных агентств
Однажды, оказавшись в Серпухове, в одном из местных газетных киосков Костя обнаружил газету с объявлениями о недвижимости. Как выяснилось чуть позже, такие газеты имеются и в Липецке, Туле, Калуге, Рязани и других городах. Первое же объявление, по которому он позвонил, оказалось завуалированной рекламой местного агентства недвижимости.
Так началось знакомство нашего приятеля с подмосковными риэлторами. Здания, где они располагаются, обнаружишь не сразу. Конторы чаще всего находятся в "убитых" зданиях с удручающим состоянием подъездов, как правило, на первых этажах. Так обстоят дела везде: в Тарусе и Серпухове, Чехове и Туле. У всех контор исключительно локальная специализация: агенты владеют информацией исключительно по своему району и практически ничего не знают о ситуации в ближайших городах. В так называемых офисах работают пять-шесть женщин, провинциально одетых, незаметных, но наблюдательных. Неспешные манеры, доброжелательное отношение. К клиенту всегда расположены и рассказывают все, казалось бы, честно, не давят, дают подумать. Словом - хорошие психологи.
У Кости не было случая, чтобы ему довелось встретиться с непосредственным продавцом выставленной на продажу недвижимости. Как правило, агентство либо уже выкупило объект у собственника, либо имеет полное от него поручительство. Всем интересующимся предлагают посмотреть фотографии объектов, а в процессе разговора пытаются выяснить, что конкретно ищет клиент. Если какой-либо объект понравится, предлагают посмотреть его на месте, в некоторых случаях для таких экскурсий у компании предусмотрен бесплатный автотранспорт. Поначалу Костю не устраивал ни один из предлагаемых вариантов. Он оставлял риэлторам свои координаты, и раз-два в неделю они звонили и предлагали посмотреть тот или иной дом.
Не весела она, родная сторона
Постепенно вырисовывалась ясная картина предложений. Самые дешевые - садовые домики на шести сотках. Не приспособленные для постоянного проживания, чаще всего не газифицированные, они обходятся в сумму от $6 тыс. до $15 тыс. Утепленные деревянные дома в деревне несколько дороже - в среднем $10-30 тыс. Земли здесь гораздо больше. Спорный вопрос, оправдано ли называть это инфраструктурой, но заложенные еще в послевоенные годы "сельпо" и сегодня работают; налажены подъездные пути, в некоторых деревнях проложены газовые трубы. Есть даже библиотеки, охотно принимающие в дар от населения женские романы и детективы. С точки зрения качества дома лучшими, самыми надежными и долговечными (соответственно, и дорогими) считаются строения из кирпича. Несколько ниже ценятся срубы - экологичные, комфортные для проживания, но более подверженные износу. Гораздо менее предпочтительны упомянутые выше шлаконаливные дома.
Но самый дешевый вариант - дом, построенный из шпал. Нередко такие постройки Костя встречал под Тулой. Обмазанные штукатуркой и покрашенные, они с виду могут быть и не хуже других, но стоит учитывать: древесина таких домов "убита", пропитана теми самыми составами, что используют при строительстве железных дорог, но никак не жилых зданий. Полезность древесины таких построек, которая нередко выставляется в качестве бесспорного преимущества - не более чем тема для анекдота.
И опять начались долгие воскресные разъезды по городам и весям. Подходящий вариант нашелся в 90 км, под Обнинском. Дом за $30 тыс., со всеми удобствами, 15 соток земли. Интересный факт: агентство активно рекламировало это предложение, используя как козырь тот факт, что в деревне имеется действующая церковь. Однако все перечисленные достоинства не компенсировали одного обстоятельства: ни на чем, кроме автомобиля, до этой деревни не добраться. Разумеется, этот факт риэлторы пытались скрыть от потенциального покупателя.
Достойный дом наконец-то обнаружился в поселке Заокском Серпуховского района. Деревянный, приличный на вид, оснащенный всеми необходимыми коммуникациями, с большим, около 15 соток наделом земли. Стоило приобретение $43 тыс. Дороговато, конечно, но Костя согласился и начал оформлять документы. На весь процесс (получение справок из БТИ, прохождение земельного комитета и получение кадастрового номера) предполагалось потратить около двух месяцев. Когда дело было в разгаре, неожиданно позвонил представитель агентства и заявил, что у хозяина изменилась ситуация, и он раздумал продавать дом.
Все пришлось начинать сначала. Ни полученный опыт работы по объявлениям, ни общение с местными риэлторами не избавляли от практически бесполезных поездок. Каждый раз обнаруживались все новые обстоятельства, которые не удавалось предусмотреть при телефонном разговоре: то место неподходящее, то вид дома не внушал оптимизма, то собственность на землю не оформлена, то дороги, то коммуникации и т. д. и т. п.
Сделки "на коленках"
Эту историю рассказал мне не Костя, а знакомый из одного поселка, расположенного в Тверской области. Но к нашей теме она имеет самое непосредственное отношение. Знакомого зовут Иван, по профессии он строитель, но в наше нелегкое время промышляет риэлторством. По его словам, бизнес этот трудно назвать особенно прибыльным, поэтому приходится изворачиваться.
Обычная практика примерно такова. Агент местной конторы присматривается к поселкам, расположенным поблизости от городка. Знакомится с людьми, интересуется их заботами, оказывает мелкие услуги по строительству. Между прочим, сводит дачников с нужными людьми: кому машину подремонтировать (в провинции это намного дешевле, чем в Москве), кому стройматериал доставить или организовать строительство колодца. Даже больную собаку в ближайшую ветеринарную клинику отвезет, если кто попросит. А дела решаются не в городской суете, а за чашкой чаю или рюмкой водки, если праздник. И так год за годом.
Если такой предприниматель вкладывает в дело частицу души, со временем он становится незаменимым другом, помощником и советчиком многих благодарных дачников. Здесь-то и открывается необъятное поле для деятельности такого риэлтора. Он ко всем вхож в дом - значит, из первых рук узнает, кто желает продать или приобрести участок. Если повезет, Иван его и покупает, а потом уже пытается реализовать самым выгодным способом. Члены садовых товариществ хорошо знают, как и где найти Ивана, а потому после многолетней дружбы доверяют ему, почти как родственнику. Бывает, что иногда просят содействия в приобретении недвижимости для своих друзей. А как же по-другому? У Ивана везде все налажено: и в земельный комитет, и в БТИ, и к местным властям он вхож.
"Серые кардиналы" садовых товариществ
В садовых товариществах "серыми кардиналами" часто являются их председатели или бухгалтеры. Приглядев подходящее товарищество, стоит поговорить с его обитателями. Особенно подойдет один из весенних выходных, когда все садоводы поголовно заняты сельским хозяйством. Хотите подыскать себе участок? Пройдитесь, посмотрите. С самыми общительными дачниками стоит обсудить проблему - они немедленно выведут вас на председателя или какое-нибудь ответственное лицо из правления.
Во всех известных автору товариществах дела обстоят именно так. Заинтересованный председатель обязательно предложит посмотреть свой поселок, а если какой-нибудь дом приглянется, предложит содействие в приобретении. Не нужно обольщаться - такие услуги небескорыстны. Утешайтесь тем, что о размере полученного навара вы скорее всего никогда не узнаете.
Спросите, какие же рычаги помогают председателям и бухгалтерам ориентироваться в вопросах продажи собственности товариществ? Прежде всего, долги, образованные многолетней неуплатой взносов. В среднем 15-20% членов товариществ на своих участках не живут и не платят за них. Недвижимость в советское время они получили от предприятий, разумеется, бесплатно. Администрация вынуждена постоянно, из года в год беспокоить таких "виртуальных" дачников, многие в итоге принимают решение о продаже. Бухгалтер, как правило, становится первым, кто узнает об этом, предлагает посредничество или опять-таки покупает собственность, вычитая из стоимости неоплаченные долги. Куда идут последние - догадайтесь сами. Немного искусства, немного наглости и удачливости, и покупатель находится. Так что если ищете простой путь и готовы переплатить - обратитесь к бухгалтеру.
Скажи спасибо случаю
А наш знакомый Костя после года непрерывных поисков дом себе все-таки нашел. Помог ему, как часто бывает в жизни, случай. Название поселка Заокский как-то врезалось в память нашего друга. Однажды, совсем отчаявшись, Костя просматривал газету с объявлениями. Вдруг мелькнуло знакомое название. Чем черт не шутит? Позвонил, договорился. Оказалось, продается неказистый бревенчатый дом, обшитый снаружи досками. Большой, 27 соток, участок земли, сарай, погреб, все коммуникации - все удовольствие стоит $22 тыс. Предыдущий дом, который отказались продавать, стоил, если помните, почти вдвое больше. Но он продавался агентством, а здесь Костя вышел на продавца. Так что прибыль агентства можно подсчитать. Мой друг утверждает, что она составляет ровно половину.
|