Есть старая отечественная традиция во всех экономических просчетах государства винить спекулянтов. При рыночной экономике о "преступной" спекуляции говорят в случаях, когда происходит скупка благодаря инсайдерской информации (еще не обнародован проект строительства дороги, а земля вдоль будущей трассы уже продана). Сейчас у нас пытаются найти новое значение этого слова. Чиновники, причастные к провалу программы "Жилище", дружно заклинают: "Более 30% квартир в новостройках приобретается в спекулятивных целях".
Но как спекулянты искусственно взвинчивают цены на рынке? Они способны сделать это, например, выбрав товар, не имеющий значительного складского запаса (который мог бы погасить ажиотаж), и скупив его. В подавляющем большинстве случаев не существует запасов либо скоропортящихся продуктов, либо товаров очень узкого спроса. Поэтому чаще объектом искусственного ажиотажа становится товар залежавшийся. Организуется несколько публикаций, режиссируются сценки бешеного спроса (не в рекламном ролике, а "на местности": лучше атаковать все 100 магазинов одного райцентра, чем по паре магазинов каждого из 50 районов). Непременное условие, чтобы какое-нибудь должностное лицо выступило с призывом к населению не поддаваться панике. После этих роковых слов паника и начинается.
Товар, которого нет
Возможен ли такой сценарий на рынке недвижимости? Правильный ответ: нет. И вот почему. Спекуляция имеет дело с готовым продуктом, которым является и квартира. Но словосочетание "квартира в строящемся доме" абсурдно. Ее нет. Часто она покупается, когда не существует и самого дома, а лишь роется котлован для фундамента. Закон N 214 о долевом строительстве разрешает продавать только те этажи, которые уже подняты. Определенный смысл в этом есть, но квартир на этих этажах все равно не будет, пока не сдадут весь дом. Покупая жилплощадь, клиент на самом деле получает только право владения будущей квартирой.
Кто же они? Те, кто приобретает права на две или двадцать квартир, чтобы реализовать их, когда дом построят? Но они не скупают для перепродажи готовый товар - они вкладывают деньги в его производство. Они создают этот товар (214-й закон требует, чтобы застройщик вносил собственные средства в размере не менее 7% стоимости проекта). Их средства идут на закупку стройматериалов, эксплуатацию оборудования, зарплату рабочим, финансирование проектно-сметной документации: экспертиз, согласований, разрешений.
Что скажут банки?
Действительно, эти люди финансируют строительство, ну и что? В конце концов, они и прибыль получают. Сложно ли обойтись без них? Пусть застройщик возьмет заем или дождется, пока те, кто покупает по одной квартире, внесут достаточно средств; пусть, наконец, сам профинансирует работы. Увы, все эти варианты имеют массу особенностей. Нехватка финансирования - острейшая проблема строительного бизнеса. Тяжелый удар по рынку нанесла норма 214-го закона, установившая солидарную ответственность застройщика и финансирующего его банка перед дольщиками. Банки ушли с рынка. Поправки в закон должны исправить это положение, но выздоровление после любого кризиса происходит долго. Другими словами, на прежних условиях банки начнут работать не скоро.
Давайте считать. Чистый (без учета общей инфляции и опережающего роста цен на жилье) прирост стоимости 1 кв. м в сданном доме по сравнению с нулевой стадией составляет 20-30%. Инфляция в стране, согласно официальным оценкам, составляет 9-10%. Таким образом, если от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию пройдет два-два с половиной года, "спекулянт" ничего или почти ничего не получит, а только сохранит свои деньги, чего ни одна банковская ставка не гарантирует.
Заметим, что банки предоставляют кредиты на строительство по ставке не менее 20% годовых (есть, конечно, в каждом регионе особенные банки и компании, и первые дают вторым деньги под 10%, но это счастье не для всякого). Выходит, что "спекулянты", в сущности, занимаются тем же, чем банки. А сегодня отчасти и вместо банков. Причем их "кредит" застройщику всегда беспроцентный.
Они мелкие, но их много
Теоретически девелопер может дождаться, пока нужные для строительства средства внесут те, кто приобретает одну квартиру для собственных нужд и без всяких дополнительных дивидендов. Таких покупателей правильнее называть не соинвесторами, а потребителями - покупателями с отложенной поставкой товара.
Чтобы им было хорошо, чтобы у них не перехватывали жилье спекулянты, в Мосгордуме периодически звучат призывы ввести мораторий на сделки с первичной недвижимостью на пять и более лет после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, под горячую руку главы Минрегионразвития Владимира Яковлева попали все владельцы двух и более квартир. Предложено ввести для них повышенный налог или повысить плату за содержание "лишнего" жилья. Но не сданные в эксплуатацию квартиры коммунальными платежами вообще не облагаются. Значит, имеется в виду вторичный сектор. С какой стати владельцев такой недвижимости записали в спекулянты новостройками?
Покупатели жилья редко владеют полной и достоверной информацией о строительных компаниях, их политике и финансовом состоянии. По этой причине они оказываются перед трудным выбором: с одной стороны, хочется приобрести квартиру, как только объявят о начале продаж, с другой - боязно: пусть сначала фундамент положат и пару этажей возведут, а лучше - еще пару, для верности. После скандала с обманутыми дольщиками даже сумасшедший рост цен немногих заставит вложиться раньше, чем окажется построенной добрая половина дома.
Между тем девелоперы особенно остро нуждаются в деньгах как раз для начала строительства. Причем средств нужно много и сразу. Спекулянты знают о действующих на рынке компаниях почти все и, разумеется, готовы помочь тому, кто сильнее, вкладывая деньги в строительство тех самых 30% новостроек. О тех, кто слабее, речь не идет. То есть покупайте квартиру там, куда устремились спекулянты - не ошибетесь.
"Найти внутренние резервы"
На строителей борцы со спекуляцией возлагают особые надежды. Как-то даже в ходе предвыборной борьбы одна из партий-кандидатов требовала от застройщиков взять продажу в свои руки и исключить массовую скупку квартир. Но строитель - не колхозник, привезший лукошко яиц на рынок. "Квартиры от производителя" - это дешевый рекламный трюк. Жилье "от застройщика" стоит ничуть не дешевле, чем то, которое продают спекулянты (частные лица или вложившиеся в этот проект агентства недвижимости). Если и реально найти иногда чуть более дешевое предложение, то, как правило, в ходе акций риэлторов.
Что вообще подразумевает понятие "от застройщика"? Достроили, помыли руки и начали торговать? Разумеется, нет. Это означает, что в компании существует большой отдел продаж, фактически собственное агентство недвижимости. Иногда отдел переманивает лучших риэлторов, позволяет им работать самостоятельно, иногда - копирует методы агентств. В любом случае, это не меньшие площади офисов, зарплаты сотрудников и требования по рентабельности.
Строить и продавать - не одно и то же. Поэтому многие девелоперские компании заключают партнерские соглашения с риэлторскими фирмами либо привлекают их к инвестированию проекта - продают агентствам-спекулянтам часть площадей дома. Кстати, ничто не помешает любой структуре, к тому же агентству недвижимости, приобрести хоть половину приглянувшейся, но "чужой" новостройки через подставных лиц.
Заглянем в карман застройщика
Что касается собственных средств компаний, направляемых на строительство объекта, то тут главная проблема иного рода. В общем-то она понятна каждому. Вот что сказал автору этих строк один бизнесмен, правда, не из строительной области и довольно давно: "На свои деньги бизнес ведут только дураки. Убедить в своей незаменимости тех, кто во много раз сильнее тебя, взять у них деньги, дать им такую прибыль, чтобы они были довольны, получить больше всех и при этом остаться целым - вот высший пилотаж. Вес моих инвесторов - моя единственная гарантия. Если же я затею дело на свои деньги, меня съедят в десять минут. Они же, благодетели, и съедят".
Отличие от строительного рынка не слишком большое. Мелкие соинвесторы, правда, защитить застройщиков не могли, хотя, знай власти некоторых регионов заранее, какую проблему получат, легко предотвратили бы кризис. Ведь некоторые компании, имевшие очень серьезные трудности, в последний момент чудесным образом вывернулись. Будто получили второе дыхание. Свыше. Так что, пожалуй, схема знакомого бизнесмена работает. Повторим: "на чужих деньгах". Так сказать, перейдем от полудикого рынка к полуцивилизованному.
А еще бывает экономическая политика
Так кто же такие спекулянты первичного рынка недвижимости? Похоже, мы ответили на этот вопрос много раз. Спекулянты и есть инвесторы строительства. Или соинвесторы ("совместные инвесторы" по отношению друг к другу). Единственный упрек, который отчасти оправдан в отношении частных инвесторов, состоит в том, что в условиях быстрого роста цен они не спешат выбрасывать на рынок жилье сразу после сдачи дома. Как, например, и крестьяне не спешат продавать растущее в цене зерно. Собственно, подобные проблемы и должна решать экономическая политика государства, как общенациональная, так и региональная. Скажем, организуется стагнация, а то и обвал цен там, где владельцы товара чересчур увлеклись его накоплением. Они прекрасно осознают, что стагнация или падение рано или поздно прекратятся, но не знают, когда и на каком уровне. Поэтому паникуют и сбрасывают товар.
Увы, в некоторых регионах РФ одно из условий беспроблемной деятельности застройщика - строжайшее соблюдение корпоративной политики цен. И определяет ее администрация региона. Впрочем, почему "увы"? При таких отношениях администрации вполне по силам дать команду притормозить цены и добиться ее исполнения.
Где тонко?
Что помешает? Пресловутые цены на цемент (не единственный и не самый дорогой стройматериал)? По данным института народнохозяйственного прогнозирования РАН, цена стройматериалов в структуре затрат на строительство составляет 17%. Да, в 2005 году производитель 40% российского цемента (60% московского рынка) повысил цену на разные марки своей продукции от 30 до 70%.
Но вскоре по требованию ФАС цену снизил. 31 марта этого года суд решил, что претензии следовало адресовать не производителю, а посредникам с их 35%-ной надбавкой. По данным того же института, торгово-посреднические услуги составляют 11% затрат в строительстве. Столько же, сколько машины, оборудование, продукты металлообработки (11%) или ТЭК и черные металлы вместе (12%). А еще есть "другие материальные затраты" в размере 19%, больше которых только оплата труда (31%). Одним словом, стоимость цемента никак не объясняет ни галопирующего роста стоимости квартир, ни сокращения объемов ввода жилья.
То, что развитие ипотеки простимулировало рост цен, а не рост производства, - тоже во многом заслуга региональных властей. "До тех пор пока спрос на жилье намного превышает предложение, стоимость его будет расти", - утверждают московские чиновники, застройщики и риэлторы. Одно не понятно. Доходы граждан за год не удвоились, население страны - тоже, цел и жилищный фонд страны. Износ оборудования еще на полпроцента? Да не все ли равно, когда речь идет о 80%? Ипотека подсобила? Вряд ли сыграли серьезную роль 4,5 тыс. кредитов, пришедшихся на всю Москву. Увы, объяснить рыночными причинами удвоение стоимости жилья за год сложновато.
На строительном рынке существует масса проблем: виражи законодательной базы, технологическая отсталость, слабая диверсификация активов, неоправданная монополизация поставщиков. Получается, что описанные трудности с финансированием - не самая сложная из проблем. Во многом благодаря частным инвесторам.
Нельзя притеснять частных инвесторов, выметать поганой метлой и жечь каленым железом - это приведет только к дальнейшему росту цен. Создать для них благоприятный климат, облегчить процесс инвестирования, уменьшить риски - вот то, что помогло бы, разумеется, в связке с другими мерами ускорить строительство и обуздать цены.
|