Любовь - неописуемо прекрасное чувство. Но нередко она делает людей безрассудными. В стороне остаются любые материальные соображения, как приземляющие высоту отношений. А потому часто они игнорируются даже в вопросах, цена которых особенно высока - например, в сделках с недвижимостью.
Закон гласит: "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью..." (п. 1 ст. 256 ГК РФ). То есть априори считается, что любое добро в "ячейке общества" приобретается на совместно заработанные средства. Даже если ни один из супругов никогда официально не трудоустраивался, предполагается, что он (а чаще - она) создавал своей драгоценной половине условия для успешного пополнения семейного бюджета.
Только с разрешения половины...
Вследствие вышесказанного, на отчуждение недвижимости, возмездно приобретенной в период брака, всегда требуется согласие супруга. Законодательная сила данного положения сохраняется сколь угодно долго. Некоторые юристы, не вдаваясь в детали, утверждают, что срок исковой давности в данном вопросе - 3 года. И у граждан создается иллюзия, что через 3 года после приобретения недвижимости (либо после расторжения брака) можно смело продавать совместно нажитое добро без разрешения.
На самом же деле речь идет о трех годах с момента обнаружения "обобранной" половиной ее поражения в правах. А значит - даже в случае развода практически неизбежно обращение к бывшему супругу за согласием на продажу жилья (в том числе и прикупленного фактически без его материального участия в период безоблачных отношений).
Правда, в процессе развода можно составить добровольное соглашение о разделе имущества (брачный договор). Еще надежнее - определить права на недвижимость и пр. (либо зафиксировать раздел имущества и дальнейшее отсутствие материальных претензий) сторон по суду - и больше не зависеть от воли и настроения бывшего супруга.
Распространенный казус случается с теми, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, при разводе не выполнил документальных формальностей - то есть не получил личный экземпляр свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт. Сделка не может быть осуществлена таким гражданином ни как разведенным, ни как женатым - пока статус не будет документально подтвержден.
В действующем же браке не только продажа, но и покупка недвижимости происходит под контролем недремлющего супружеского ока. Поэтому при приобретении жилплощади на имя, допустим, жены муж обязан подписать заявление о том, что не возражает против подобного распоряжения общим капиталом. Если супруг в момент совершения сделки в отъезде, следует оформить соответствующее разрешение у другого нотариуса (в двух экземплярах) либо в российском консульстве страны пребывания, если в данный момент он вне пределов родины.
Важно очень точно и подробно оформлять подобные разрешения. Будет недвижимость продана или подарена, целиком или в долях с кем-либо? Что это за жилье, по какому адресу оно находится? Чем больше конкретики, тем меньше потом возможностей оспаривать законность сделки.
Надежнее всего, когда супруг может лично явиться на нотариальное удостоверение договора. С собой необходимо иметь свидетельство о браке (либо о разводе - если брак, в течение которого была приобретена недвижимость, ныне прекращен), а также действующие паспорта. Если в паспорте вдовца (увы, никто не вечен) есть штамп о браке, требуется предоставить свидетельство о смерти супруга. Один из экземпляров заявления о согласии отправляется в регистрирующий орган вместе с договором.
Любой совершеннолетний участник договора, не состоящий в браке, дополнительно обязан оформить заявление об этом, приняв на себя ответственность за умышленное сокрытие наличия значимых для сделки цепей Гименея. Это делается во избежание рисков, связанных с потенциальной возможностью опротестования сделки.
Если сделка оформляется по доверенности, у доверенного лица может быть полномочие подавать заявление о семейном положении доверителя. Если такого полномочия в доверенности не указано, к ней должно быть приложено личное (нотариально удостоверенное!) заявление доверителя - лица, от имени которого продается или приобретается недвижимость. В противном случае возникнут проблемы с государственной регистрацией сделки.
Когда супруги не при чем
Не требуется согласия супругов на отчуждение недвижимости, полученной одним из них "...до вступления в брак, во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам" (например, дарения), поскольку она, наряду с другими видами имущества, "является его собственностью" (п. 1 ст. 36 СК РФ). Но учтите - к "иным безвозмездным сделкам" относится и приватизация. Так что не спешите необдуманно отказываться от участия в приватизации совместно занимаемых квадратных метров в пользу супруга. Если вы сниметесь с регистрации из "общей по жизни" квартиры, супруг, ставший ее единственным владельцем, сможет самостоятельно распорядиться жилплощадью на законных основаниях без вашего ведома.
Инвестировать средства в долевое участие в строительстве можно и без согласия благоверного. Пока "долевка" существует как финансовая операция, распоряжение деньгами происходит, вроде бы, самостоятельно. Но не надо обольщаться. Закон все равно будет строго следить за соблюдением гражданских прав мужа и жены: квартира в итоге приобретается в браке, другой супруг имеет законное право на долю в ней и легко докажет это через суд.
Брачный договор? Почему бы и нет?
От неприятных сюжетных поворотов нередко спасает предусмотрительность: можно, например, оформить брачный договор. Правовое содержание этого документа, условия его заключения и расторжения регулируются статьями 40-44 (глава 8) Семейного кодекса РФ. Брачный договор оформляется у нотариуса. С собой надо иметь паспорта, свидетельство о браке (если он уже зарегистрирован) и, желательно, правоустанавливающие документы на недвижимость, которая будет фигурировать в качестве предмета договора. Брачный контракт составляется в трех экземплярах: по одному выдается каждой из сторон, и контрольный остается в архиве нотариуса (в случае потери на его основе может быть оформлен дубликат). Впоследствии договор может быть изменен или расторгнут - желательно у того же нотариуса.
Рассмотрим случай: приватизация на имя одного из супругов той жилплощади, права на которую образовались в результате существенного вклада другого. Например, в муниципальную трехкомнатную квартиру семья съехалась по обмену, причем у жены была "двушка", а у мужа - комната в коммуналке. Женщина когда-то уже использовала свое право приватизации, и теперь сделать общую квартиру собственностью может только супруг, приватизировав ее на свое имя. Для восстановления "исторической справедливости" можно "отдарить" супруге часть квартиры. А можно составить брачный контракт, по которому стороны приходят к соглашению, что супруга, учитывая ее вклад в общие квадратные метры, имеет право на 2/3 данной квартиры - и зарегистрировать его.
Правда, не любое распределение материальных благ может быть зафиксировано в брачном договоре. Закон гласит: "Брачный договор... не может... содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение" (п. 3 ст. 42 СК РФ). Поэтому принцип "тебе - все, а мне - ничего" не может быть соблюден ни из альтруистических побуждений, ни из желания подстраховаться на случай возможных неувязок с законом и риска конфискации.
Составить брачный договор могут и лица, еще только собирающиеся в ЗАГС. Данный документ, в соответствии со п. 1 ст. 41 СК РФ "...вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака". Но заключенный договор недействителен для продолжающих жить в гражданском браке, даже если они совместно ведут хозяйство и воспитывают общих детей - в имущественном положении подобные альянсы не имеют правового статуса.
Теоретически, предоставленный во время сделки вместо разрешения на отчуждение квартиры брачный договор не всегда стопроцентно гарантирует отсутствие претензий со стороны супруга. Поэтому всем будет спокойнее, если после составления договора, в котором отражен правовой режим собственности на жилье, муж и жена обратятся в территориальный орган Росрегистрации - ГУФРС (бывшее ГУЮ ГБР) для его регистрации.
Если по брачному контракту отчуждения собственности не произошло, на старых договорах собственности на недвижимость делается отметка о заключении брачного договора, регулирующего иной порядок прав.
Если же в брачном договоре между супругами перераспределяются права собственности на недвижимость (например, один наделяет другого правами на свою собственность, приобретенную до брака), это фактически становится сделкой по отчуждению недвижимости. Для нее собирается стандартный пакет документов, предыдущие договоры о собственности остаются в делах нотариуса, а составленный им новый - брачный - договор приобретает статус правоустанавливающего документа после государственной регистрации перехода прав.
Третьему лицу - в пользу
Любящие родители обычно хотят и порою могут осчастливить чадо подарком в виде жилплощади. Но чадо женато на особе, не вызывающей у них ни симпатии, ни доверия. Если просто дать сыну денег на покупку жилья, не пришедшаяся ко двору невестка автоматически получит на него равные с мужем права.
Можно приобрести недвижимость на свое имя, потом еще раз собрать документы и оформить дарственную на сына (это и временные и материальные затраты). А можно поступить проще - сразу оформить договор покупки "в пользу третьего лица". Для этого и сын и родители (либо один из них - оформив согласие от другого) являются в нотариат и подписывают договор, в соответствии с которым мама (или папа) покупает квартирку на средства старшего поколения, но на имя сына. Тот становится правообладателем - собственником жилья.
При этом права на квартиру рассматриваются как переданные ему безвозмездно (деньги-то уплачены родительские). А значит, при столь, увы, нередком случае избавления молодежи от брачных уз, "сомнительная" невестка не будет иметь прав на данную жилплощадь как на совместно нажитую.
Впрочем, не будем о грустном. Мы желаем всем читателям любви и долгих лет семейного счастья! Однако уж что-что, а правовая грамотность никогда счастью помехой не была.
|