Кредитоваться в России на покупку зарубежной недвижимости, по сути, не выгодно: зачастую наши ставки превышают их процент удорожания жилья. К тому же не всякий банк согласится участвовать в таких сложных операциях. Гораздо логичнее получать ипотечные займы для приобретения заграничных объектов по месту совершения сделок - в Европе и США они (кредиты) в разы дешевле. Однако, будучи нерезидентом, сделать это не всегда просто.
Эксперт темы
Дмитрий Яковенко, президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров, председатель комитета по финансовым рынкам ТПП Самарской области:
- Российские ставки по ипотеке снижаются, и тем не менее мы все еще заметно отстаем от западных показателей. Среднеевропейская ставка по жилищным кредитам на сегодняшний день составляет примерно 4% годовых, тогда как в России стоимость даже самых дешевых кредитов превышает 10% годовых. Таким образом, стоимость кредита, полученного в зарубежном банке, будет как минимум в 2,5 раза менее его российского аналога. Вопрос в другом: для того чтобы получить кредит в зарубежном банке, заемщик должен либо иметь положительную кредитную историю, либо подтвердить свой доход.
По оценке российских риэлторких агентств, сегодня можно говорить о формировании полноценного рынка российской зарубежной недвижимости со всеми его атрибутами - развитым спросом и предложением, компаниями, профессионально занимающимися работой в этом сегменте, активной рекламой. По разным данным, объем рынка оценивается в $5-9 млрд в год. "Всемирная сеть" пестрит объявлениями, предлагающими услуги по приобретению жилья за рубежом, многие из которых включают в себя, в том числе и кредитование. Мы решили выяснить, так ли просто приобрести в кредит жилье за рубежом и какие факторы не должен упустить из вида потенциальный получатель транснациональной ипотеки.
Денег не дадите ли?
Начнем с того, что банки, работающие на территории России, чаще всего, отказывают клиентам в предоставлении классических ипотечных кредитов на покупку жилья за рубежом. Причин несколько. Во-первых, законодательные. Понятно, что ипотека - это не что иное, как использование приобретенной в долг недвижимости в качестве залога, а залоговые законодательства различных стран вовсе не являются идентичными. К тому же понятно, что и закон об ипотеке, рамками которого руководствуются в своей деятельности кредитные организации, работает только на территории нашей страны. Как ни парадоксально, но даже само определение объекта недвижимости в разных странах может быть различным. Например, в Швеции недвижимым признается только тот объект, что в буквальном смысле стоит на земле. Помещения без земли, то есть квартиры в многоэтажках, относят не к недвижимости, а к личному имуществу. Добавьте к этому особенности регистрационного права. В той же Швеции регистрация прав на недвижимость хотя и является обязательной, однако, в отличие от российской правовой практики, она не оказывает ровным счетом никакого влияния на правовой статус собственника. Проще говоря, отсутствие регистрации не станет поводом для признания сделки недействительной. Правда, не исключено, что в дальнейшем этот фактор помешает владельцу объекта в полной мере распоряжаться им - например, заложить. Во-вторых, банкирам сложно отслеживать все нюансы совершаемой на "чужой земле" сделки. Исключения могут составлять иностранные банки, представительства которых работают в российских регионах. "Закон об ипотеке, на основании которого банк выдает кредиты на приобретение недвижимого имущества физическим лицам, действует только на территории России. Он не регулирует вопросы приобретения в кредит недвижимости в других странах", - комментирует тему заместитель председателя правления ОАО "Национальный торговый банк" Александр Догадкин.
"Если кто-то и покупает сейчас недвижимость за рубежом, в основном это делается не в кредит, а за наличные. Все-таки получить кредит за рубежом, проживая и получая доходы в России, - не самая доступная услуга. Например, мы не будем давать кредиты под залог иностранной недвижимости по той причине, что там свое законодательство, в том числе залоговое, свои условия в ипотеке, свои риски. Для их оценки нам потребовалось бы держать за рубежом целые подразделения", - анализирует ситуацию глава самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй.
"Мы не работаем с данным видом операций. Причина - различие в законодательстве и правилах по регистрации недвижимости", - говорит начальник службы маркетинга ЗАО "ФИА-БАНК" Татьяна Вихляева.
"Если такие операции и совершаются, скорее всего, они являются штучными, поскольку довольно сложно отследить чистоту совершаемой за рубежом сделки, проверить титул. К тому же ипотека - это прежде всего залог. А залоговое законодательство в каждой стране свое. Так что, вероятнее всего, если такого рода транснациональные кредиты и выдаются, то речь идет не об ипотеке в чистом виде", - считает региональный директор кредитно-кассового офиса в г. Самаре Инвестиционного банка "КИТ-Финанс" Леонид Мочалов.
"Российские банки по целому ряду причин вряд ли охотно согласятся кредитовать граждан на покупку жилья за рубежом, - считает эксперт темы Дмитрий Яковенко. - Зарубежные банки хотя бы могут взять приобретаемый в кредит объект в залог, в то время как у российских банков с этим могут возникнуть проблемы - это, во-первых. Во-вторых, сложно отследить саму сделку (нужно связываться с зарубежной стороной, узнавать все об особенностях регистрации объектов недвижимости в той или иной стране и так далее). Предсказать все возможные казусы весьма сложно. Например, насколько я знаю, в свое время в Швейцарии значительная часть россиян сталкивалась с весьма сложными ситуациями с автомобилями - там сделки с автотранспортом не имеет права заверять нотариус".
Впрочем, у россиян, планирующих приобрести жилье за границей с привлечением российского кредитного капитала, такая возможность все же есть. Только скорее всего речь будет идти не о жилищном кредитовании в чистом виде, а о получении так называемых нецелевых займов. "В настоящее время Сбербанк России предоставляет кредиты физическим лицам на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. В то же время клиентам предоставлена возможность воспользоваться нецелевым кредитом "На цели личного потребления", по которому деньги могут быть направлены на любые цели по усмотрению клиента", - рассказал "Новостям рынка недвижимости" директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России Андрей Черкашин. Об этом же говорит и Татьяна Вихляева: "Банк может выдать потребительский кредит, и далее вопрос о том, как потратить заемные средства, клиент решает самостоятельно".
Вместе с тем, по оценке экспертов, чаще всего россияне если и покупают зарубежное жилье в кредит, то делают это с привлечением ресурса тех банков, которые работают в стране, где проходит сделка. Тем более что это выгоднее с финансовой точки зрения. Другое дело, что и такой вариант решения кредитного вопроса не всегда безупречен и прост.
Дом там, где банк?
На сегодняшний день в России ипотека выгодна прежде всего потому, что даже наши высокие ставки с лихвой покрываются ростом цен на жилье. Сейчас в Самаре можно получить жилищный кредит под 12-16% годовых в рублях и под 10-13% годовых в валюте. Квартиры же выросли в цене за 2005 год в среднем на 40%, а в 2006-м дорожают темпами, равными 70-80% (!) годовых. Понятно, что на западных рынках другая ситуация. К примеру, в Великобритании на те же 70-80% жилье дорожает не за год, а за 8, а то и 10 лет. Таким образом, если вы планируете войти на зрелые рынки, скорее всего, ожидать того, что российская кредитная ставка перекроется удорожанием приобретаемого жилья, не стоит. Так что с финансовой точки зрения выгоднее кредитоваться по месту совершения сделки, поскольку зарубежная ипотека в разы дешевле российской. Стоимость европейских жилищных кредитов составляет 2,5-4% годовых при тех же, что и у нас, сроках в 15-30, а иногда и более лет.
Теоретически западные банки готовы выдавать жилищные кредиты, в том числе и нерезидентам (гражданам иностранных государств). К слову сказать, в Европе такая практика является довольно распространенной. В той же Великобритании, где из-за дороговизны недвижимости средний возраст впервые входящих на рынок вырос до 34 лет, более молодые граждане вкладывают накопления в покупку жилья на более дешевых рынках (Франции, Италии, Испании, Португалии).
"Что касается россиян, сложность может возникнуть с тем, что, для того чтобы получить кредит в зарубежном банке, заемщик должен либо иметь положительную кредитную историю, либо подтвердить свой доход", - отмечает Дмитрий Яковенко.
"Если местное законодательство не запрещает покупку недвижимости иностранцами, в принципе, сделать это можно. Россиянину за рубежом по большей части предъявят такие же требования, которые наши банки предъявляют здесь нерезидентам России. Если заемщик не имеет гражданства этой страны, но живет там и работает, это гораздо проще. Любой банк чувствует себя комфортно, если видит подтверждение дохода клиента. И, естественно, лучше, когда этот доход клиент получает на той территории, где банк работает. Если наш клиент живет, например, в США и у него возникают какие-то задержки по платежам, у банка с ним связь затруднена. То же и в зарубежных банках - если россиянин живет, например, в Англии, имеет там работу, стабильные доходы, никаких проблем с ипотекой не возникнет. Понадобятся только документы, подтверждающие его доход", - поясняет Елена Битяй.
"Точно знаю, что россияне могут кредитоваться за границей при условии получения образования или наличия бизнеса за рубежом (и в США, и в европейских странах - например, в Италии)", - рассказала еженедельнику Татьяна Вихляева.
К слову сказать, прежде чем совершать кредитную сделку с зарубежной недвижимостью, эксперты рекомендуют анализировать не только правовые аспекты, регулирующие работу кредитных механизмов, но и местные особенности поведения рынка недвижимости по отношению к иностранцам в целом.
Что посоветуете?
"В любом случае, прежде чем приобретать недвижимость за рубежом, нужно изучать огромный пласт законодательства той страны, где планируется совершение сделки, - советует Дмитрий Яковенко. - В ряде стран существует своя специфика. Например, в некоторых кантонах Швейцарии нерезиденты даже при условии владения недвижимостью не могут проживать в стране без выезда дольше полугода (в других странах это может быть другой отрезок времени). Но зато объект можно сдавать в аренду". Другое дело, что в некоторых странах достаточно проблематично законодательство, регулирующее арендные отношения. В частности, во Франции, если человек приобрел недвижимость и планирует ее сдавать, могут возникнуть ситуации, когда из-за неправильного составления контракта арендатора просто невозможно выселить - закон будет на его стороне. Есть страны, где, напротив, нельзя приобрести недвижимость, если покупатель планирует в ней жить.
"Даже по российскому законодательству, право собственности - это не только право, но и обязанности. В той же Швейцарии большинство объектов недвижимости - это так называемые карамельные домики. Поддержание их в надлежащем виде и состоянии требует немалых затрат. Кроме того, в каждой стране существуют свои нормы по страхованию объектов недвижимости, - поясняет Дмитрий Яковенко. - В большинстве государств недвижимость является налогооблагаемым объектом. В каждой стране - свой налоговый режим. Например, в Испании очень высокие налоги, несмотря на то, что недвижимость можно приобрести за сравнительно небольшие по европейским меркам ценам. В Португалии стоимость недвижимости равна испанской, а зачастую и превышает ее, однако налоговый режим там гораздо более благоприятный для собственников".
Примерный список документов, представляемых нерезидентами при оформлении ипотечного кредита в зарубежных банках:
действующий загранпаспорт;
справка с места работы о занимаемой должности, стаже и размере заработной платы;
справка из банка (выписка из лицевого счета банка клиентом которого является заемщик, - иногда требуется справка о приходных и расходных операциях за тот или иной отрезок времени);
налоговая декларация с выделением размера доходов и размера выплаченных налогов;
анкета с указанием перечня ценного имущества заемщика в других странах (недвижимость, автотранспорт, акции, антиквариат).
Иностранцев прокредитуете?
К региональным банкирам мы обратились с вопросом о том, выдадут ли они ипотечный кредит лицам, не являющимся гражданами России.
Андрей Черкашин, директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России:
- Сбербанк предоставляет кредиты на покупку жилья только физическим лицам - гражданам Российской Федерации.
Александр Догадкин, заместитель председателя правления ОАО "Национальный торговый банк":
- В наш банк никогда не обращался гражданин иного государства, желающий взять кредит на приобретение недвижимости в России. По условиям кредитных программ нашего банка обязательным условием получения ипотечного кредита является регистрация на территории Самарской области.
Елена Битяй, глава самарского представительства Городского ипотечного банка:
- Городской ипотечный банк выдает ипотечные кредиты жителям регионов и иностранным гражданам, в соответствии с программами Банка. Для получения кредита в банке не требуется ни гражданство, ни постоянная регистрация. Мы кредитуем всех одинаково, вне зависимости от гражданства, национальных признаков и вероисповедания. Это может быть любое платежеспособное юридическое и физическое лицо. Рассматриваются документально подтвержденный доход заемщика, источники получения доходов и благонадежность заявителя. Затем оформляется кредит, в соответствии с требованиями и процедурами банка.
Татьяна Вихляева, начальник службы маркетинга ЗАО "ФИА-БАНК":
- Мы работаем с нерезидентами по потребительскому кредитованию, но только в рамках корпоративных программ (то есть с партнерами - юридическими лицами).
|