Итак, у вас уже есть квартира. Вы хотите купить новую, в более престижном районе, более комфортабельную. Накопительством вы не занимаетесь, деньги "вынимать" из бизнеса не хотите. Останавливает первоначальный взнос, который необходим в большинстве банков. Другие страны используют в качестве такого взноса квартиру, в которой живет заемщик. Почему же у нас этого нельзя сделать?
Сделать это можно. Кредит под залог имеющегося жилья - это услуга, распространенная не только на Западе. В нашей стране многие банки предлагают своим клиентам такой вариант кредитования.
Возможности кредита под залог жилья
Понятно, что ваше жилье, квартира или дом, - это ваш финансовый актив. И под залог уже имеющейся у вас недвижимости можно получить кредит и использовать его на следующие цели.
1. Купить новостройку. В данном случае размер кредита - от 30% до 70% от стоимости имеющейся квартиры или дома с земельным участком. Застройщика выбираете любого. Главное, чтобы у него было разрешение на строительство, заключен инвестиционный контракт и оформлены документы на землю под строительство.
Давайте разберем на примере. У вас или у ваших родственников есть трехкомнатная квартира, стоимость которой $180 тыс. Под ее залог можно взять кредит в размере от $54 тыс. до $126 тыс. Получается, что значительную часть стоимости новой квартиры можно оплатить за счет кредитных средств. Процентная ставка - от 12% до 13,5% годовых в рублях. Срок кредитования - от года до 30 лет.
2. Купить еще одну квартиру на вторичном рынке, так как кредитование под залог имеющегося жилья позволяет вам приобрести ее уже сейчас. Еще один пример, вы хотите купить квартиру своим подрастающим детям. А вот наличных денег нет, так как либо они все работают на ваш бизнес, либо вам просто не хочется отдавать сразу такую сумму наличными. Но у вас ведь есть квартира, и под ее залог можно взять кредит.
3. Кредит на покупку жилого дома. Почему бы не купить домик? В деревне. В кредит. Ведь под залог вашей квартиры можно получить деньги на эту покупку.
4. Кредит на строительство индивидуального жилого дома. Под залог вашей недвижимости можно взять кредит даже на строительство индивидуального жилого дома. Естественно, в этом случае у вас должны быть разрешение на строительство и договор, заключенный с подрядной строительной организацией.
О минусах
Получается, что ипотека - это не только возможность купить квартиру в кредит, но и деньги под залог уже имеющегося жилья. Последние изменения, внесенные в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разрешили банкам обращаться с взысканиями на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем для заемщика. Но почему-то банки не спешат предоставлять свои деньги под залог недвижимости, в том числе уже имеющейся.
В чем же дело? Ответ очень прост. Пока у банков в нашей стране еще нет большой практики по выдаче таких кредитов, а также нет судебной практики при обращении взысканий. Но в последнее время сделаны некоторые законодательные шаги для того, чтобы кредиторы смогли гарантированно вернуть свои средства. Поэтому банки заняли выжидательную позицию: дождемся, когда будет понятно, насколько такие кредиты нужны людям, каков спрос на такой продукт, появится судебная практика, а потом будут приниматься решения о внедрении у себя таких программ кредитования. Последние аналитические исследования показывают, что в Москве и Московской области спрос превышает предложение. Многие банки начали смело выдавать кредиты под залог жилья. Скорее всего, в ближайшее время такие кредиты будут выдавать все московские банки.
Трудности
Да, сегодня такое обеспечение займа не пользуется в России популярностью. Поэтому пока банки предъявляют к имеющейся у вас квартире ряд обязательных требований, подтверждающих ее ликвидность, то есть тот факт, что в случае вашей неплатежеспособности банк легко и быстро избавится от залога.
Во-первых, есть обязательные общие правила - ни один банк не даст деньги под залог квартиры, находящейся в совместной собственности, без письменного согласия всех совладельцев. Скорее всего, им всем даже предложат стать созаемщиками. Естественно, не выдаются кредиты под залог жилплощади, сдаваемой в аренду. Все банки без исключения (естественно, те, которые дают кредит под залог жилья) в обязательном порядке выдвинут условие застраховать жилплощадь на все время залога.
Но и кроме этого у каждого банка обязательно будут и свои требования, которые лучше узнать в конкретном банке. Поскольку требования, предъявляемые к самой квартире, - своего рода тыл для банка на случай неспособности заемщика погасить задолженность, то основные требования предъявляются все-таки к нему самому.
Основное и самое главное правило - это прежде всего подтверждение платежеспособности заемщика. Для этого банки запрашивают справки вида 2-НДФЛ о зарплате, а некоторые принимают также косвенные подтверждения расходов: счета за мобильную связь, заграничные поездки и крупные покупки.
Особенности
Если имеются трудности и недостатки, значит, есть и особенности данного вида кредитования. Итак, особенности оформления ипотечного кредита под залог имеющегося жилья.
1. Если имеющееся у вас жилье по стоимости выше приобретаемого, то ипотечный кредит может быть предоставлен на 100% стоимости приобретаемого жилья. При одном условии - от стоимости передаваемого в залог (имеющегося) жилья кредит составляет не более 90%. Для каждого конкретного клиента это соотношение рассчитывается отдельно.
2. Собственником такого жилого помещения не обязательно должен быть сам заемщик, это могут быть и его родственники, а также другие, не состоящие с ним в родстве, лица. Главное, чтобы все участники займа были согласны.
3. Одновременно с передачей в банк документов по заемщику клиент обязан представить и документы по жилому помещению, которое предполагает передать в залог банку.
4. Если один из собственников жилого помещения - несовершеннолетнее или недееспособное лицо, вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на залог данного жилого помещения. Это разрешение обязательно должно быть представлено в банк.
5. Данное жилое помещение вам необходимо оценить у независимого оценщика, указанного самим банком. Оригинал отчета об оценке должен быть представлен в банк.
6. Жилое помещение также оценивается банком на предмет достаточности обеспечения. Минимальные требования к такому жилью аналогичны требованиям к приобретаемому жилью.
7. Для того чтобы передать банку в залог имеющееся жилье, необходимо оформить договор об ипотеке. Данный договор подписывается только собственником передаваемого в залог жилого помещения и банком.
8. Ипотечный кредит на приобретение жилья под залог выдается после регистрации договора об ипотеке имеющегося жилья и представления его в банк.
9. Заемщик обязан застраховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности, а также переданное в залог жилье в страховой компании, указанной банком, не позднее двух дней после подписания кредитного договора.
10. При кредитовании на этапе строительства под залог имеющегося жилья, соответствующего требованиям банка, дополнительного обеспечения не требуется.
Пара слов об оценочной компании
Оценочная компания - независимая от банка организация, которая производит оценку рыночной стоимости жилого помещения (то есть самого предмета ипотеки). Оценщик должен предоставить банку и заемщику подробное описание имущества и на основании полученных данных сделать оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой данное жилое помещение может быть отчуждено на свободном рынке недвижимости. Документом, подтверждающим, что работа была выполнена и помещение оценено, является отчет об оценке, который должен быть представлен в банк. Оплата работы оценщика производится заемщиком самостоятельно за счет своих собственных средств.
Требования, предъявляемые к заемщику
Возраст заемщика на момент погашения кредита не должен превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. При этом уже при достижении 21 года клиент может стать заемщиком. У заемщика непрерывный трудовой стаж должен быть не менее двух лет, причем на последнем месте работы не менее шести месяцев. И он должен иметь подтвержденный доход, достаточный для запрашиваемой суммы кредита. У заемщика ни в коем случае не должно быть отрицательной кредитной истории.
Если вы отвечаете всем этим требованиям, то проблем с получением кредита у вас не будет. Но лишь при одном условии - ваше жилье тоже должно соответствовать всем предъявляемым к нему требованиям.
Требования к жилому помещению - предмету залога
1. В качестве предмета залога (ипотеки) могут выступать: отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах, отдельно стоящие жилые дома для постоянного проживания. Одновременно с жилым домом в залог передается и земельный участок, на котором расположен дом (ч. 2 ст. 69 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
2. Предмет залога должен удовлетворять следующим требованиям:
жилое помещение должно быть подключено к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения, то есть иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
обязательно иметь систему горячего (допускается использование газовых систем отопления) и холодного водоснабжения ванной комнаты и кухни;
жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а также крыши (это условие необходимо для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).
3. Само здание, в котором расположен предмет залога (квартира), тоже должно отвечать некоторым требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Главное в коттеджах и таунхаусах
В некоторых банках категорически не принимаются в качестве залога коттеджи и таунхаусы. А в тех банках, где они принимаются, к ним предъявляется целый ряд требований:
дом обязательно должен быть пригоден для круглогодичного проживания;
иметь дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается дом;
иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника;
газо- и холодное водоснабжение;
электрическое отопление, в том числе и автономное;
находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.
И самое важное - земля, на которой располагается коттедж, должна быть в собственности, а не в аренде. Земельные участки, садовые, дачные домики, где отсутствует возможность постоянной регистрации собственников, также пока нельзя использовать в качестве залога.
Марина Жаглина
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Валентина Петровская, специалист по кредитованию
Какое жилье чаще выбирают клиенты при получении кредита под залог имеющейся квартиры - "вторичное" или "долевое"? Наибольший объем предложений, около 70%, - кредитование вторичного жилья. В данном случае и процентная ставка ниже, и если у человека заложенная квартира - это единственное жилье, то ему просто негде будет жить, ожидая окончания строительства "долевки".
Если говорить об ограничениях, то они существуют. Не подходит, например, так называемый старый фонд, постройки с деревянными перекрытиями, дом с земельным участком должен быть каменным. Также если в квартире проведена перепланировка и невозможно ее зарегистрировать в установленном законом порядке или привести недвижимость в исходное состояние, то кредит под залог такой квартиры не дадут. Квартира должна быть свободна от обременений третьих лиц, подлежащих государственной регистрации. Естественно, жилье не может принадлежать к ветхому фонду или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежать сносу или реконструкции с отселением или быть признано уполномоченным государственным органом аварийным. Квартиры, расположенные в домах "народной стройки", в деревянных домах, домах барачного типа, общежитиях, комнаты в коммуналках в расчет также не идут.
|