"Чтоб ты жил на одну зарплату!" Реплика из знаменитого фильма до сих пор актуальна. Все хотят жить лучше. Не только низкий заработок или пенсия, но и потеря работы, и масса других жизненных ситуаций заставляют человека искать дополнительные источники дохода. "Имеющаяся под рукой" недвижимость в ряду таких источников стоит на первом почетном месте.
Квартиру можно сдать, заложить, сменить на недвижимость меньшей площади с доплатой, продать и купить в менее престижном районе и опять же получить прибыль. Главное, все рассчитать и не наделать ошибок. Первая публикация на эту тему в новой рубрике "Бизнесметр" - об аренде квартир.
Прикинем цены
Цены в Москве на арендуемое жилье могут отличаться друг от друга на порядок. В агентстве недвижимости DOKI привели пример разброса арендных месячных ставок по однокомнатным квартирам в Центральном округе - от $800 (в обычном доме) до $7000 (в элитном).
В компании Blackwood, работающей на рынке дорогой недвижимости, помогли ответить на вопрос о том, какое жилье сегодня можно сдать по цене в $2000. Вариант такой: трехкомнатная квартира в районе станции метро "Университет" (Ленинский проспект) площадью 70 кв. метров, расположенная в "сталинском" доме, - с домофоном, евроремонтом (крашеные стены), стеклопакетами, импортной мебелью и встроенной кухней.
Неплохая прибавка к пенсии - $2000 ежемесячно!
Впрочем, от аренды можно получить и больше. Правда, тогда к квартире предъявляются более высокие требования и в отношении места, и в плане обустройства помещений. Например, подземный гараж в доме (что в Москве пока редкость) значительно повышает стоимость аренды. Оборудовать такой гараж, конечно, не под силу и владельцу самой перспективной столичной квартиры. Но чтобы извлечь максимум пользы из своих квадратных метров, на дорогостоящие ремонты наши сограждане идут.
Сдают на рынке и комнаты. В силу относительной дешевизны (в Центре - $450-600), они пользуются высоким спросом. Быстро найти квартиранта не составит труда - стоит лишь пообщаться с торговцами из мелких магазинов (там всегда кто-то ищет комнату). Но лучше подбирать "по рекомендации", а это труднее и требует времени.
Востребованность квартиры тоже полезно учитывать. Это позволит понять, как быстро можно сдать и какую цену запросить. В агентстве DOKI говорят о том, что наиболее популярны сегодня однокомнатные квартиры на окраинах Москвы недалеко от метро. Такую квартиру можно снять в среднем за $500-600 в месяц в зависимости от района.
Почему с агентством спокойнее
Обращаться к агентствам или попробовать найти постояльцев самостоятельно? Если действовать самостоятельно, понадобятся время и деньги, чтобы разместить рекламное объявление, например, в газете. Агентство может это сделать дешево и оперативно, так как работает со СМИ по договорам и со скидками. К тому же благодаря входному контролю риск появления случайных людей будет ниже, чем при самостоятельном поиске квартирантов.
Агентства, работающие с дорогой недвижимостью, имеют сложившийся круг частных арендодателей, с которыми сотрудничают годами. К тому же в ряде агентств существует услуга доверительного управления, что тоже удобно. Она включает в себя заботы о текущем внутреннем ремонте помещения, о своевременной оплате арендных платежей, коммунальных платежей и т. д.
В обычном случае вознаграждение агентства составляет 50-100 процентов от ежемесячной арендной платы. Чем выше арендная ставка, тем ниже процент комиссионных. В "дорогих" агентствах рассчитываются по такой схеме: арендатор единоразово платит риэлторам 100 процентов месячной арендной ставки, арендодатель - 50.
Зачем нужен договор
Обязательно ли заключать договор? Под договором аренды подразумевается договор, где в качестве "снимающего квартиру" выступает юридическое лицо. Если же это физическое лицо, то составляется договор найма, который вообще не регистрируется и не заверяется у нотариуса. Для арендатора, поясняют в компании DOKI, договор - основание для проживания на арендуемой жилплощади. По этому же документу владелец (арендодатель) может взыскивать с постояльца предусмотренные договором арендные и коммунальные платежи, штрафы, неустойки и прочее.
Если договор аренды не заключался, доказать что-либо будет сложно. В АН DOKI рассказывают о неприятностях, которые при отсутствии договора грозят хозяину жилья. Бывает, арендаторы отказываются платить и не съезжают вовремя. После них жилье требует ремонта, так как, например, стены ободраны, а сантехника и светильники выдраны "с корнем". Как взыскать ущерб, если не было договора?
И, наконец, о налогах. По закону арендодатель (владелец квартиры) должен указывать получаемый от сдачи жилья в аренду доход в налоговой декларации. Для частных лиц действует 13-процентный подоходный налог. Для предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ) - 6-процентный. Однако большинство арендодателей предпочитают "не светиться" - из-за очередей в кабинеты налоговиков, сложностей при заполнении деклараций и воспоминаний о 30-процентной "прогрессивке". А то и просто из-за нежелания делиться кровными в пользу государства. Кто-то занижает свои доходы: вместо $1000 в месяц пишет в договоре и декларации $50.
Однако в агентствах советуют все-таки платить. Потому что манипуляции хороши до поры до времени - пока к владельцу не явится участковый или налоговый инспектор. Например, по письму соседей. А таких случаев предостаточно.
|