В настоящее время жилищное строительство в России развивается быстрыми темпами. Однако в РФ нет более противоречивого законодательства, чем жилищное. Ожидаемые изменения в законодательстве коснутся и норм имущественных отношений, и участвующих в них организаций разных уровней, форм собственности, функционального назначения как уже существующих, так и планирующих выйти на рынок недвижимости.
Пока же можно сделать краткий обзор ситуаций, в которых сделки с недвижимостью являются рискованными - то есть, существует опасность признания их недействительными.
Черный рейтинг
Первое место, разумеется, в этом грустном списке занимают сделки по купле и продаже жилья. После того как стороны по сделке выразят свою волю и подпишут договор купли-продажи недвижимости, существует множество оснований признать эту сделку недействительной. Основная причина тому кроется в несоблюдении одного из основополагающих принципов гражданского права - двусторонней реституции, что является основной причиной большого количества расторгаемых договоров купли-продажи. В связи с чем всем добросовестным участникам рынка недвижимости важно вовремя выявлять и нейтрализовывать всевозможные причины признания сделок недействительными.
Основными лазейками, которые позволяют мошенникам хорошо зарабатывать на признании сделок с недвижимостью недействительными и их расторжении, является отсутствие грамотного разделения видов собственности (индивидуальной, общей совместной и общей долевой).
Близкий сосед лучше дальнего родственника?
Согласно ст. 34 и 35 СК РФ, имущество, приобретенное на возмездной основе в браке является совместно нажитым имуществом. И, тем не менее, требуя согласия супруга при покупке недвижимости, мы в свидетельстве о праве собственности всегда видим формулировку: индивидуальная собственность. В коммунальных квартирах ситуация еще более запутанная: в разные годы приватизацию сотрудники государственных органов оформляли по разным правилам. Поэтому сегодня мы встречаем в правоустанавливающих документах на комнаты совершенно разные формулировки: общая долевая, где доля комнаты определена сотыми долями от общей площади квартиры; общая долевая, где комната определена как доля, и сказано, что соответствует комнате ? такой-то; индивидуальная. И, несмотря на формулировку в свидетельстве, необходимо требовать согласия соседей на совершение сделки купли-продажи.
До сего дня законодатели не учитывали реалий рынка коммуналок. А они таковы, что хотя при регистрации сделок с недвижимостью регистрирующий орган не требует в соответствии со статьей 250 ГК РФ (право преимущественной покупки) отказа соседей от покупки комнаты, так как в случае с комнатой нет долевой собственности, чаще всего суды удовлетворяют иски собственников соседних комнат о переводе прав и обязанностей покупателя, что приводит к признанию недействительными сделки по комнатам с третьими лицами. При этом основанием для такого решения является Закон о приватизации в долевой собственности, под который подпадают помещения общего пользования, которые следуют судьбе комнаты.
Для многих судов подобная ссылка является не более чем формальностью, тем не менее, ее берут за основу, руководствуясь неким соцзаказом, который выполняет Мосгорсуд. И лишь немногие суды позволяют себе вникать в каждую конкретную ситуацию, проверяя обоснованность претензий со стороны соседей (скажем, если вместо старого соседа в проданную комнату вселяется семья выходцев из южных регионов с 9-ю детьми, соседи вправе считать свои жилищные условия сильно пострадавшими, если же их моральные и материальные правы не ущемлены, на мотивации претензий со стороны бывших соседей стоит взглянуть повнимательней). Однако общая картина такова, что большинство судебных решений принимается в пользу соседей, даже если их претензии необоснованы.
План своими руками
Многие новоиспеченные владельцы долгожданных квартир не понаслышке знают, что стоит за столь желанным, но страшным словом "перепланировка". В настоящее время согласование перепланировок занимает от нескольких месяцев до года. На уровне субъектов РФ принят ряд нормативных актов, регулирующих этот процесс. Но и в них не учтены возникающие во время согласований трудности и неясности. Так например, в Москве процесс согласования одинаков и для простых, и для сложных перепланировок.
А между тем кустарная перепланировка, по новому московскому законодательству - практически безотказный повод для признания сделки незаконной.
По обе стороны аренды
Сдачей в аренду жилья и иных помещений в наше время вряд ли кого удивишь. Но даже правильно составленный договор аренды такого сооружения и добросовестное его исполнение сторонами может привести к самым неприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения оформлены правильно и исполняются условия договора. Вас могут выселить, а выплаченная арендная плата перейдет в доход государства без возможности возврата. Причина тому, опять же, - несовершенство законодательства. Согласно закону, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе. Претензии может предъявить и налоговый орган, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Помимо вышеизложенного, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям. В частности, недействительным может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур. Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.
И многое-многое другое...
Еще одной из причин признания сделок с недвижимостью недействительными, бесспорно, является несостоятельность регистрирующих органов, которые, согласно закону, должны обеспечивать правовую экспертизу регистрируемых сделок.
Наконец, отсутствие прав участников рынка недвижимости, риэлторов, нотариусов, банков делать официальные запросы в различные органы, например, психоневрологический либо наркологический диспансеры, также частенько осложняет правовые позиции участников сделок с недвижимостью.
Безусловно, можно указать и другие причины достаточно массового расторжения сделок купли-продажи. Выход из сложившейся ситуации очевиден - это объединение риэлторского сообщества в совместном представлении интересов в законодательных органах. Только совместные усилия могут изменить ситуацию на рынке недвижимости: нейтрализовать усилия недобросовестных участников и защитить добросовестных покупателей. Ну, и конечно, - давно ожидаемое всеми участниками рынка приведение устаревшего жилищного законодательства к реалиям сегодняшнего дня.
|