Жилищная проблема, однажды попав в категорию неразрешимых, рискует остаться там навсегда. Благие намерения ее решить позволили советским вождям оставить след в истории и испортили нервы многим миллионам советских граждан. Впрочем, именно благодаря "государственным программам" и "национальным проектам", избранные счастливцы, познавшие всю прелесть жизни в коммунальных квартирах и стояния в бесконечных жилищных очередях, все же умудрились получить от государства свои драгоценные жилые метры.
Зато дешево, надежно и практично!
Реализация первой жилищной программы советской эпохи началась сразу же после 1917 г. Суть этой программы заключалась в великом перераспределении имеющегося в стране "добра", к которому относились и жилые квадратные метры. В те годы не только профессору Преображенскому объяснили, что оперировать можно в гостиной, а принимать пациентов в столовой. Каждый квадратный метр был на счету: людям, строившим коммунизм, нужно было где-то жить. А так как строителей было много, только "уплотнением" проблема не решалась.
После того как в стране закипело строительство, обеспечение советских граждан жильем стало продвигаться много быстрее. В новые квартиры - коммуналки - заселяли по нескольку семей. Шли 1930-е гг., впереди страну ждал светлый социализм, и до его пришествия можно было смириться с неудобствами. Вероятно, именно в те годы у советских трудящихся почти на генетическом уровне закрепилась ненависть к этим "конгломератам случайного соседства" и мечта об отдельной жилплощади, привилегированное право на которую имели только представители советской "элиты".
Решить проблему недостатка жилья в стране взялся пришедший к власти Никита Хрущев. Для дела пришлось пожертвовать эстетикой. Вместе с постановлением партии и Совета министров СССР, обязывающим архитекторов разработать типовые проекты максимально дешевого многоэтажного жилья с низкими потолками, без лифтов и мусоропроводов, в моду вошел хрущевский минимализм. Зато строительные площадки стали местом трудовых подвигов. Бригады соревновались в быстроте сборки домов. Всесоюзный рекорд был установлен на Ленинградском домостроительном комбинате N2 летом 1972 г., где пятиэтажный дом возвели за пять суток.
Люди, измотанные жизнью в коммуналках, начали получать отдельное жилье. Распределялось оно, как и все дефицитное, в порядке очереди. Но, несмотря на то что прежний Жилищный Кодекс наделял правом на бесплатное получение жилого помещения всех нуждающихся в улучшении жилищных условий, попасть в такую очередь считалось большим везением.
Учет граждан производился в исполкомах городов или по месту работы. При распределении драгоценных квадратов принималось во внимание множество факторов, в том числе общественно полезная деятельность претендента на квартиру и рекомендации с места его работы.
В 1960-е гг. в очередь можно было встать только в случае, если на человека приходилось менее 4,5 кв.м. жилплощади, при аварийном состоянии дома или наличии в квартире больных с активной формой туберкулеза. Сам по себе факт проживания в одной квартире нескольких семей не являлся достаточным основанием для постановки на очередь.
По жилищному законодательству 1970-х годов, "преимущественное право на получение жилой площади" предоставлялось стоящим на очереди передовикам производства, рабочим и служащим с большим трудовым непрерывным стажем. Существовали также отдельные очереди на получение жилья для рабочих-служащих, вновь прибывших на работу на предприятия города, и военных.
В период правления Михаила Горбачева полную ликвидацию очередей на жилье назначили на 2000 г. На этот раз решить жилищную проблему должна была государственная программа "Жилье-2000", проходившая под лозунгом "Каждой советской семье - отдельную квартиру!". Эта программа могла бы претендовать на первое место в рейтинге самых абсурдных проектов государственного масштаба, если бы такой рейтинг существовал. Поскольку строительная отрасль отечественной экономики к тому времени уже давно находилась в глубоком кризисе и была обречена пребывать в нем еще многие годы.
Кто крайний?
Закон "О собственности в СССР" стал не только отправной точкой развития рынка недвижимости в стране, но и поднял цены на эту недвижимость на небывалую высоту. Количество новоселов, получавших квартиру от государства, сократилось в разы: в 1990 г. в РФ счастливыми обладателями "бесплатных" квартир стали 1296 тысяч семей, в 2003 г. - только 224 тысячи.
И если в начале 1990-х гг., процент граждан, не оставлявших надежд получить жилье "немонетарными" путями (за счет постановки в очередь или с помощью льгот) был еще высок, то к концу 1990-х к людям пришло понимание, что на заветные квадраты нужно копить деньги.
Число претендентов на бесплатное жилье тем не менее не сократилось. Однажды попав в очередь, добровольно покидать ее никто не желал. Все надеялись на лучшее.
В настоящее время, по данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в очереди на улучшение жилищных условий стоят, по разным сведениям, 4,5-5 млн российских семей, треть которых ждет квартиры по 15 и более лет. Только в Москве, по информации Департамента жилищной политики и жилищного фонда, очередников насчитывается 200 тысяч.
Миссию по сдвигу ситуации с мертвой точки возложили в 2005 г. на Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", являющийся элементом Федеральной программы "Жилище". Управиться с выполнением этой программы страна, по замыслу Правительства, должна к 2010 г.
Мероприятия, вошедшие в программу, можно разделить на три части. Первая и основная - обеспечение жильем молодых семей, в том числе работающих на селе, а также распределение квартир среди отдельных категорий граждан, к которым относятся военные, чернобыльцы, беженцы, переселенцы с Крайнего Севера и т.д.
Вторая часть программы базируется на стимулировании спроса и предложения на рынке жилья за счет развития механизмов ипотечного кредитования и снижения издержек застройщиков, в результате чего доля граждан, способных приобрести квартиру, должна увеличиться с нынешних 10 до 30%. К третьей части относится глобальное увеличение квадратных жилых метров, коих к 2010 г. должно вводиться в эксплуатацию вдвое больше, чем сейчас. Так сможет ли треть граждан России приобрести к 2010 г. достойное жилье, спросите вы, пробежав в очередной раз глазами список взваленных на страну обязательств? Председатель комитета Государственной Думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум на своей онлайн-конференции ответил на это так: "Корректнее было бы сформулировать вопрос не о возможности приобрести достойное жилье, а о возможности граждан улучшить свои жилищные условия. Это один из показателей программы. Но он не означает, что 30% получат новое жилье - они просто улучшат свои жилищные условия".
Формула доступности
По словам руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петра Сапрыкина, за последние пять лет квартиры получили 40 тысяч московских семей-очередников.
Много это или мало? С точки зрения очередников, наверное, мало. В сравнении с другими городами - невероятно много. По количеству вводимого "социального" жилья Москва является бесспорным лидером. Социальные жилищные схемы работают в столице с начала 1990-х гг. До 2003 г. за полученные площадки под строительство коммерческих домов частные инвесторы рассчитывались с городом готовыми квартирами, затем мэрия отказалась от бартерных схем в пользу прямого бюджетного финансирования, основным источником которого стали доходы от продажи площадок под застройку на аукционах, а также денежный эквивалент доли города, выплачиваемый застройщиками.
И все же в плохой шутке про то, что абсолютно бесплатно получить квартиру в столице сегодня может только тяжелобольной ликвидатор аварии в Чернобыле, проживающий с пятью ВИЧ-инфицированными детьми в "аварийном" общежитии, есть только доля шутки.
Все бесплатное уходит в небытие. В современной Москве популярны программы "возмездного" предоставления жилья.
Чтобы поучаствовать в них, желательно попасть в очередь на получение жилья в Москве. А для этого надо прожить в столице не менее 10 лет, иметь в распоряжении менее 10 метров общей площади и достаточно доказательств своей "малоимущности" (памятку о порядке действий по признанию граждан малоимущими можно почитать на сайте московского Департамента жилищной политики и жилищного фонда).
Став очередником, можно купить квартиру гораздо ниже рыночной цены. Например, тем, кто участвует в программе жилищных субсидий, положены денежные выплаты из бюджета города на приобретение квартиры. Размер выплат - от 10 до 90% стоимости жилья - зависит от количества лет, проведенных в очереди (чем дольше, тем больше субсидия).
Если позволяет возраст, можно принять участие в программе "Молодой семье - доступное жилье". Для этого необходимо также постоянно проживать в Москве, быть моложе 30 лет (кстати, недавно мэр Москвы Юрий Лужков предложил повысить возрастной ценз, включив в понятие "молодая семья" всех супругов детородного возраста) и находиться в браке не более трех лет (если в семье родился ребенок, это ограничение снимается).
Попасть в программу могут все семьи, подходящие под перечисленные параметры, но те, кто не стоит в городской очереди на получение жилья, рискуют отпраздновать 30-летие, так и не став новоселами. Более удачливые претенденты имеют возможность получить квартиру в коммерческий найм на 5 лет и за это время накопить на собственное жилье или купить квартиру у города по себестоимости с рассрочкой платежа на 10 лет под 13% годовых. Правда, сразу придется заплатить 30% цены квартиры. Но если в семье появляется ребенок (свой или усыновленный), ей спишут долг за 10 м площади. За второго - минус еще 14 м, за третьего - еще 18 м.
Также очередники, имеющие не менее 10 лет столичную прописку и официальную зарплату не менее 600-700 долларов, могут принять участие в проекте "Социальная ипотека". В рамках этого проекта квартиры продаются по себестоимости, фактически за полцены. Рассрочка составляет 30 лет под 10,5% годовых в рублях. Первоначальный взнос не нужен.
Кстати, с недавних пор, покупая квартиру у города, москвичи (жильцы сносимых пятиэтажек, очередники, участники программы "Молодой семье - доступное жилье" и другие категории льготников, имеющих право на социальную ипотеку) могут сдать в зачет стоимости имеющуюся в собственности жилплощадь (постановление 874-ПП от 07.11.2006). При этом стоимость квадратного метра общей площади квартиры, имеющейся в собственности у гражданина, будет равняться стоимости квадратного метра, продаваемой городом.
Хорошо забытое старое
Об обеспечении жильем семей с низким уровнем достатка заботится любое уважающее себя государство. Однако схемы, которые используются за границей, пока сильно отличаются от российских. Собственное жилье в зарубежных странах доступно только людям со средними и высокими доходами. В среднем по высокоразвитым странам доля жилья в собственности составляет 50%. Остальные 50% - это арендное жилье, основная часть которого приходится на аренду у частных домовладельцев в доходных домах и немного (10%) - на социальную аренду в муниципальных арендных домах.
По мнению экспертов, в России уже давно возникла необходимость создания и развития фонда арендуемого социального жилья. Поскольку из-за низких доходов приобрести собственное жилье даже по ипотеке могут немногие. Другое дело - арендовать квартиру. Тем более что дело это для России далеко не новое - доходные дома бурно строились и развивались в нашей стране во второй половине XIX в. Но сейчас для этого нужно хотя бы частично легализовать существующий рынок аренды, внести поправки в законодательную базу и, самое сложное, убедить государство в том, что цель сделать 80% россиян собственниками своего жилья не оправдывает вкладываемых в нее средств.
|