Понятие "апартаменты" далеко не однородно. Под этим термином подразумеваются самые разные виды недвижимости, ориентированные на разного клиента и предполагающие свои особенности, такие как набор услуг и тип управления.
Незрелость российского рынка апартаментов привела к созданию нескольких интерпретаций этого понятия, создав тем самым сложности при классификации и в понимании того, каким образом он должен управляться и в чьей собственности находиться. Для внесения ясности в терминологию апартаменты можно разделить на две основные группы: номера в гостиницах, сдаваемые на длительный срок, и сервисные квартиры в многофункциональных или жилых комплексах. Но и внутри этих групп можно выделить разные виды апартаментов.
Номер в гостинице
Итак, первый вид апартаментов - гостиничный. Это могут быть номера-апартаменты в составе обычных гостиниц, либо номера в апарт-отелях. И тот, и другой вариант предполагает принадлежность всех номеров единому собственнику и их сдачу гостям в качестве гостиничных номеров.
"В высококлассных гостиницах распространена практика включения апартаментов в состав номерного фонда. К примеру, все гостиницы Москвы категории 4-5* имеют как минимум 1 номер-апартамент (или suite), - говорит Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer. - Как правило, это номер большой площади (порядка 100 кв.м) состоящий из двух-трех комнат, в котором предоставляется максимальный для данной гостиницы набор услуг". В системе классификации гостиниц, разработанной Российским агентством по туризму, апартаменты понимаются как "номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв.м, состоящий из двух и более жилых комнат.., имеющий кухонное оборудование". В этом определении дается отличительная особенность такой номерной единицы - наличие кухни. "Это, кстати, роднит апартаменты с квартирой (по сути, они и переводятся с французского как "квартира"), - замечает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. - Во всем остальном это обычный гостиничный номер. Таким образом, если апартаменты входят в состав гостиницы и сдаются как гостиничный номер, то и управление апартаментами и их обслуживание осуществляется так же, как и в случае с другими гостиничными номерами. То есть никакой специфики в этом случае не возникает".
...или в апарт-отеле
Отдельный формат гостиничных апартаментов - номера в апарт-отеле, представляющем собой гостиничный комплекс, где номерной фонд состоит только из "номеров-квартир", цена которых не зависит от числа проживающих в них гостей. Здесь все апартаменты также принадлежат одному собственнику и управляются гостиничным оператором. В апарт-отелях постояльцам предлагаются услуги, набор которых напрямую зависит от класса объекта. В стоимость обычно включаются такие услуги, как смена постельного белья, уборка помещений, общественное питание, среди платных услуг - прачечная, трансферт, предоставление переводчика, сопровождающего, услуги косметического салона и многое другое.
По данным компании GVA Sawyer, в Москве апарт-отелями являются гостиницы "Волга" (233 номера), "Кузьминки" (211 номеров), "Орехово" (400 номеров), "Царицыно" (110 номеров). Однако одним из наиболее популярных апарт-отелей является "Международная-2". Эта гостиница, соответствующая международным стандартам, располагается в комплексе "Центра международной торговли" на Краснопресненской набережной и представляет собой 17-этажное здание с апартаментами площадью от 26 до 200 кв. м. Привлекательность размещения в таких отелях весьма велика, среднемесячный уровень загрузки не опускается ниже 70%. Кроме того, в Москве и Петербурге есть несколько апарт-отелей, расположенных в центре города, которыми владеет и управляет известная компания Pulford Real Estate. В компании Becar Commercial Property Moscow среди петербургских апарт-отелей выделяют также "Матисов Домик" - мини-отель, рассчитанный на 46 номеров разной категории.
"Если средство размещения состоит исключительно из апартаментов, тогда предполагается (к этому выводу нас подводит наличие кухни), что данная гостиница специализируется на оказании услуг длительного проживания - от нескольких недель до нескольких месяцев, - рассказывает Марина Смирнова. - Если же апартаменты сдаются на срок от года, то это уже другой формат продукта, не относящийся к гостиницам (в традиционных гостиницах проживание ограничено сроком от 3 до 6 месяцев). В этом случае говорят о "сервисных апартаментах". Управление сервисными апартаментами отличается от управления гостиницами, поскольку в этом сегменте сдача номера в аренду производится не на ежедневной основе, как в гостиницах. Управление сервисными апартаментами ближе к офисам: управляющая компания занимается эксплуатацией здания и подбором арендаторов, которые меняются достаточно редко.
Курортный вариант
Как рассказала Марина Харламова, на Западе, преимущественно на курортах, апартаменты в апарт-отелях снимаются, как правило, для проживания нескольких человек, поэтому такой формат популярен у семей с детьми или молодежных компаний.
Есть и меблированные номера увеличенной площади (от 100 кв.м), предполагающие проживание с более высоким уровнем комфортности; их называют "резиденциями". Уровень проживания и сервиса в данном случае сопоставим с гостиницами категории 4-5*. Они пользуются высоким спросом на европейских горнолыжных курортах, особенно во Франции. Одной из важнейших составляющих такого вида размещения является наличие входящего в стоимость проживания права пользования фитнес-центром и бассейном.
На курортах Австрии на апартаменты приходится порядка 20%. Кстати, российские туристы пользуются ими реже, чем представители других наций.
Если уж говорить о курортах, на многих из них (например в Дубае) распространена практика возведения многофункциональных гостинично-жилых комплексов, где апартаменты продаются в собственность. Часть времени в них проживают владельцы, а в остальное время помещения сдаются в аренду. Управлением и эксплуатацией таких апартаментов занимаются специально созданные управляющие компании. Как замечает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, у нас в России отсутствует законодательная база, регулирующая отношения крупных и мелких инвесторов и собственников в таких проектах. Но с развитием рынка, считает она, должны появиться и такие структуры.
Также в мире распространена практика, когда апартаменты в жилом секторе сдают частные лица. В частности, в Майами существует множество собственников, которые, проживая в северных районах страны, проводят зиму на курорте, а на лето сдают апартаменты туристам. У нас такая практика существует, пожалуй, только в Сочи, да и то находится в зародыше.
На продажу
Но вернемся в наши широты. В Москве девелоперы решили наконец осуществить на практике идею продажи гостиничных апартаментов. Так, в строящемся комплексе на месте гостиницы "Москва" предполагается наличие апарт-отеля, управляемого оператором Four Seasons, площадью 26 тыс. кв.м (на 230 номеров). В комплексе "Кремлевский" в реконструированном здании Средних торговых рядов на Красной площади будут продаваться жилые апартаменты. То же планируется и в многофункциональном комплексе на месте снесенной гостиницы "Россия". По словам Марины Усенко, девелоперы, возводя гостиницу, продают апартаменты, чтобы окупить строительство. Но на практике выгоду мероприятия еще никто не проверил, так как подобные проекты находятся в лучшем случае на стадии строительства.
"Обычно апартаменты на продажу выделяются в отдельные помещения, не связанные с номерами гостиниц, - говорит Марина Смирнова. - В последнее время появляются проекты так называемых апарт-отелей на продажу; в этом случае при управлении нет разницы между жилым домом и таким апарт-отелем".
Номера в гостинице обычно покупают бизнесмены, часто бывающие в данном городе с длительными командировками. "Приобретение апартаментов в гостиницах становится для них очередной резиденцией, - комментирует Ирина Жарова-Райт, председатель Совета директоров Инвестиционной группы Sesegar. - Стоит отметить, что при выборе основополагающее значение имеет имя гостиничного оператора. Вызывает интерес и весь предоставляемый спектр услуг".
"Многофункциональные" апартаменты
Апартаменты стали предлагаться и в строящихся многофункциональных комплексах. Прежде всего, в крупных проектах ММДЦ "Москва-Сити" - "Федерации" и "Городе Столиц". Кроме этого, апартаменты на продажу выставляются в комплексах "Баркли-Плаза", "Легенда Цветного", "Город Яхт". "По общим объективным характеристикам заявленные на сегодняшний день апартаменты в многофункциональных комплексах относятся к элитному жилью - в пользу этого говорит стратегическое местоположение здания, престижность района, развитая инфраструктура, высочайший уровень качества и дизайн жилья, инженерное оснащение и т.д., - заявляет Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. - Апартаменты класса люкс предполагают дополнительное сервисное обслуживание, сопоставимое с гостиничным". По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга "Капитал Груп", в многофункциональном комплексе "Город Столиц" владельцы апартаментов могут воспользоваться 24-часовой службой room-service, предоставляющей такие услуги, как заказ и доставка билетов в театр, личный водитель, шеф-повар, услуги переводчика, химчистка, бронирование столиков в ресторане и авиабилетов и многое другое. Эта опция и отличает апартаменты от просто элитных квартир. Сервис по "Федерации" будет оказывать компания Hyatt, по "Городу Столиц" - тоже гостиничный оператор, но какой - еще не решено.
Еще одно отличие от жилой недвижимости: апартаменты (согласно СНиПам) - это жилье временного пребывания, и временную либо постоянную регистрацию здесь оформить невозможно. Однако за покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения апартаментами.
Покупают такие помещения в деловых зонах прежде всего бизнесмены. "Важным аргументом в пользу апартаментов является непосредственная близость к месту работы, - комментирует Елена Зубарева. - Как правило, помещения для проживания приобретаются или арендуются в том же здании, в котором находится головной офис компании. Если учесть ненормированность рабочего дня сотрудников, существующую в столице проблему автомобильного трафика и ряд банальных житейских сложностей, то проживание в апартаментах, где "все включено", является идеальным". Часто апартаменты приобретают под представительские цели - для проведения переговоров в неформальной обстановке, для приемов. Иногда их покупают юридические лица и компании, заинтересованные в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на определенный срок региональных сотрудников и зарубежных специалистов. А порой апартаменты приобретают и сами иностранные бизнесмены, которые приезжают в Москву по делам. В любом случае всем ясно, что этот тип недвижимости не для семейного проживания. Он покупается как второе или третье жилье, имеющее определенное функциональное назначение.
Как минимум - кондоминиум
К отдельной группе можно отнести апартаменты в формате сервисных квартир, которые располагаются в многоквартирных домах. На Западе они называются кондоминиумами. Каждая из квартир является собственностью определенного физического или юридического лица, а эксплуатация их осуществляется управляющей компанией. Она же предоставляет собственникам апартаментов определенный набор платных услуг (уборка, прачечная, ресторан, SPА-сервис, фитнес-центр и доступ в Интернет). "По желанию собственника управляющая компания за дополнительное вознаграждение, обычно составляющее около 15% от валового дохода, в его отсутствие выполняет функцию гостиничного оператора, сдавая апартаменты во временное пользование, - рассказывает Марина Харламова. - В качестве наглядного примера можно привести комплекс апартаментов "Парк Плейс Москоу", расположенный на юго-западе Москвы. Помимо 330 апартаментов комплекс общей площадью 24,3 тыс. кв.м включает офисные и торговые помещения, детский центр, спортивный клуб с теннисными кортами и подземную обогреваемую парковку".
К строительству таких домов девелоперы прибегают в тех случаях, когда статус земельного участка не дает возможность получить разрешение на жилое строительство. В этом случае возводится дом с сервисными квартирами, которые потом под видом апартаментов, формально не предназначенных для постоянного проживания, продаются собственникам как жилье с повышенным уровнем комфортности. Особенность подобной недвижимости заключается в исключительном, престижном местоположении, а также в наличии управляющей компании, которая предлагает набор услуг, схожих с гостиничными. При этом весь комплекс таких апартаментов принадлежит юридическому лицу, собственники апартаментов выступают в роли дольщиков проекта и не имеют возможности оформить здесь прописку.
Такие проекты осуществляются не только в столицах. В центре Сочи, на самом берегу моря построен комплекс апартаментов "Александрийский маяк". Здание комплекса располагается в прибрежной зоне, где невозможно получить разрешение на строительство жилого дома, поэтому под видом апартаментов здесь строятся обычные сервисные квартиры, которые потом распродаются.
Одно название
Ну и, наконец, апартаментами иногда именуют шикарные квартиры в элитных жилых комплексах, продаваемые или сдаваемые внаем, где жильцам оказываются некоторые дополнительные услуги. Ирина Жарова-Райт приводит в пример ЖК "Коперник", "где предусмотрен гостиничный сервис de luxe, включающий в себя круглосуточный room-service, личного водителя, личного консьержа, ежедневную уборку, что является несомненным конкурентным преимуществом апартаментов перед обычной арендой элитных квартир". Подобные услуги оказываются жильцам и в других элитных ЖК. Правда, по некоторым свидетельствам, они не слишком востребованы: у обладателей высококлассного жилья часто имеются личные помощники и обслуга, которая выполняет все необходимые функции.
Что касается управления, "если речь идет о продажах жилых единиц (тоже часто называемых апартаментами, которые практически ничем не отличаются от квартир), то теоретически дом, где проданы апартаменты, может быть передан в управление оператору, который будет осуществлять эксплуатацию и ремонт (как ДЕЗ)", говорит Марина Смирнова. Частным случаем таких апартаментов могут быть просто квартиры, которые сдаются в аренду на длительный срок. Или несколько квартир (это может быть целый этаж или, например, подъезд), в которых есть все, что обычно размещают в номерах отелей категории 3-4*. Там есть бытовая техника, посуда и т.д. Заниматься сдачей в аренду может владелец - частное лицо или компания, для которой недвижимость не является профильным бизнесом. "Если частное лицо покупает несколько квартир для последующей их сдачи в долгосрочную аренду, то, по законодательству, он должен платить соответствующий налог, а также фиксировать доход от данной деятельности в декларации", - напоминает Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar Commercial Property Moscow.
В каком виде продать?
На Западе апартаменты любого типа продаются в состоянии под ключ и даже с мебелью. На первичном рынке будущему владельцу может предлагаться на выбор несколько дизайнерских решений. В России так делается лишь в гостиничных апартаментах. Во всех остальных случаях девелоперы, следуя за менталитетом российского покупателя, продают квартиры без отделки - словом, точно так же, как квартиры в новостройке. Однако есть и исключения: "Например, в нашем многофункциональном комплексе "Город Столиц", учитывая сложность проекта и всех коммуникационных систем, мы не можем пустить ремонтный процесс на самотек, - рассказывает Алексей Белоусов. - Расчеты показали, что если жильцы начнут делать ремонт одновременно, то наверх придется поднимать стройматериалы из расчета 60 тонн на квартиру площадью 200 кв.м. Соответственно лифты должны работать непрерывно 24 часа в сутки на протяжении года! Поэтому мы предлагаем апартаменты под чистовую отделку. Все основные ремонтные работы, связанные со стяжкой полов, сантехническими работами, электрикой, будут проведены на этапе строительства. За чистовой отделкой - будущее, это признают все участники рынка. Но вопрос соотношения цены-качества пока остается открытым".
А вот в комплексе "Федерация" апартаменты продавались без отделки, чтобы владелец мог заказать ее по своему усмотрению. В готовом виде девелопер проекта Mirax Group сдает только места общего пользования - входные группы здания, вестибюли и пр.
"Если апартаменты продаются под ключ, это является большим преимуществом: не надо тратить время и силы на ремонт, который может затянуться на долгие месяцы, - считает Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. - Особенно это может быть актуально для покупателей, приехавших в Москву из регионов, и иностранцев, еще не успевших обзавестись здесь недвижимостью". Марина Усенко полагает, что и российский потребитель в принципе готов к предложению полностью готового продукта.
|