На рынке недвижимости столичного региона сложилась нестандартная ситуация. Отдельные застройщики в Москве стали выставлять на продажу квартиры, цена квадратного метра в которых оказывается ниже, чем в аналогичных или даже худшего качества домах в менее престижных районах Подмосковья.
Продолжающийся полгода в Москве ценовой спад на рынке жилья привел к образованию радующих глаз потенциальных покупателей ценовых перекосов. Многим покупателям теперь не надо ломать голову над вопросом, что лучше, купить подешевле квартиру в ближнем Подмосковье и утратить при этом статус жителя столицы или заплатить побольше за квартиру в Москве. Покопавшись в базах предложений, сейчас вполне можно найти вариант в монолитно-кирпичной новостройке в Москве, квадратный метр в которой обойдется дешевле, чем в аналогичной по площади, но панельной новостройке в области.
Согласно обнародованным вчера аналитическим порталом по недвижимости IRN.ru данным, сильнее всего за прошедшую неделю подешевели квартиры в новых домах. Современная панель и современный монолито-кирпич потеряли в цене 0,4 и 0,3% соответственно, при том что общее снижение цен по всем сегментам не превысило 0,1%. Более наглядно падение цен иллюстрирует появление на первичном рынке Москвы вариантов по цене дешевле Подмосковья. В то время как одни застройщики пытаются поддерживать сложившиеся ранее высокие цены, другие, спеша избавиться от дешевеющего неликвида, их резко снижают.
Так, компания "Собор" выставила на продажу оставшиеся у нее двухкомнатные и четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном доме в Куркине по 55 тыс. руб., то есть дешевле 2200 долл., за квадратный метр. Несмотря на то что Куркино находится за МКАД, это один из районов Москвы. При том что в расположенном через дорогу Новокуркине, административно относимом к подмосковным Химкам, компания "ПИК-Регион" продает квартиры в строящихся панельных домах по цене выше 69 тыс. руб., примерно за 2700 долл. за квадратный метр. И это с учетом действующей в июле шестипроцентной скидки. Чуть ниже у ПИКа стоят квартиры в новом химкинском районе "Юбилейный". Здесь с учетом скидки можно найти двушки и за 63 тыс., а трешки - за 58 тыс. руб. за квадрат. Впрочем, в аналогичных домах у МИЭЛя трешки выставляются по 57,1 тыс. руб. за квадрат. Однако это все равно выше, чем распродается "Собор".
Если же принять во внимание, что такая окраина Москвы, как Куркино, всегда стоила дороже, чем Химки, то предложение "Собора" сейчас выглядит супервыгодным, даже если учесть большие площади оставшихся квартир и отсутствие отсрочек. К примеру, сейчас большинство выставленных на продажу на вторичном рынке квартир в Куркине продаются в диапазоне от 3,5 до 4 тыс. долл. за квадрат, тогда как в Новокуркине - от 2,8 до 3,5 тыс. долл. за метр. Впрочем, не исключено, что через какое-то время если коррекция наберет еще большие обороты, то и покупатели "Собора" будут кусать локти от того, что цены упадут еще больше и окажется, что за такие деньги можно приобрести квартиру в пределах МКАД.
По словам гендиректора консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, сложно сказать, как долго продлится нынешняя ситуация. Сейчас продавцы готовы торговаться, а покупатели ждут, когда же случится дальнейшее падение. "Тут скорее кто кого пересидит. Если осенью покупатели поверят уверениям девелоперов, что рынок будет расти, и начнут покупать что есть, то, конечно, стагнация прекратится", - считает Колокольников. Однако если покупатели все-таки смогут справиться с массированной рекламной атакой, то среднемесячное падение рынка составит около 2% в месяц. Эксперт утверждает, что переломным моментом на рынке недвижимости станут президентские выборы, по итогам которых возможен новый рост цен. А это значит, что в запасе у рядовых граждан с крепкой нервной системой есть как минимум восемь месяцев и дисконт по результату ожидания может составить около 16%.
По словам Колокольникова, сейчас дешевеют не сами квартиры, а квадратный метр, и тому есть логическое объяснение. Дело в том, что в домах улучшенной планировки, включая подешевевший кирпич и монолит, меньше квартир, но у них больше метраж. Поэтому в абсолютных числах количество квартир в Москве не увеличивается, но зато растет средний метраж квартиры. Поэтому девелоперы готовы делать скидку на метр, если клиент приобретает большую квартиру. Колокольников приводит в пример новостройки в районе Кузьминок, где метр в однокомнатной квартире стоит 3700 долл., а метр в четырехкомнатной - всего 2800 долл. Цены на московские новостройки могут падать в зависимости от репутации района. Так, в новом районе Кожухово цены на 10-15% ниже, чем в Новопеределкине, отмечает эксперт.
На продолжение стагнации цен в столице окажет влияние и бум на недвижимость в Сочи, куда, по мнению Колокольникова, будут перетекать столичные строительные деньги. В результате дефицит новостроек в Москве останется, но и стагнация продолжится, так как покупатели не готовы брать квартиры по нынешней стоимости. "Сейчас на рынке в два раза меньше покупателей, но все это только формирует отложенный спрос, который в случае, если рынок начнет расти, может снова перейти в ажиотаж", - предупреждает Колокольников.
Одновременно с первичным рынком новые правила игры приняли и доминирующие на вторичном рынке рядовые граждане. Часть из них по-прежнему без особого успеха упорно выставляют свои квартиры по достагнационным ценам и не намерены их снижать. Другие снижают цену в процессе торга. Третьи изначально выставляют квартиры по более низким ценам, чем конкуренты, опасаясь, что в случае промедления продажа станет возможна лишь на еще более низком ценовом уровне. Сейчас на рынке можно найти предложения двухкомнатных квартир в спальных районах по цене, близкой к однокомнатным, которые укладываются в диапазон до 150 тыс. долл. При этом иногда попадаются варианты в пределах МКАД по 2,5-3,5 тыс. долл. за метр. Как правило, это панельные дома или уже сданные новостройки без отделки, которые инвесторы пытаются поскорее реализовать.
|