Гражданам России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать ссуду под залог "иностранного" жилья. "Не слышал ни о подобных массовых программах, ни о единичных сделках", - говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. "Думаю, это связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также нет опыта взысканий предмета залога в случае невозврата", - добавляет председатель совета директоров Москоммерцбанка Андрей Савельев.
Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает нецелевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. "В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам", - говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Нецелевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. "Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды",?- уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае - максимальная сумма нецелевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).
В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. "Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, - рассказывает Игорь Жигунов. - Под залог московской квартиры наши сограждане берут нецелевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку - 4-6% годовых и погашают дорогой российский заем".
Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк - российский или иностранный - лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, - гражданство заемщика: "Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет нерезидент, лучше кредитоваться в России". Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.
Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: "Не все банки работают с нерезидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины", - говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. "Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды", - соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.
Ссуда с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники "Ф.", зарубежные банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно. "Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую проблематично", - комментирует Алексей Дорош.
Одной из самых либеральных "соседских" стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентатам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.
"Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа - это те, кто имеет на Украине родственников, вторая - люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи - ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу", - говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. "У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная - вторая группа", - добавляет эксперт.
Казахстанские банкиры более осторожны. "Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, - говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. - Получить кредит в Казахстане без него невозможно".
Белорусские банки еще более категоричны. "Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка - ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой - обязательно должен являться гражданином Белоруссии", - рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. "Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность", - говорит банкир.
Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с нерезидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, - прекратил эту практику. "Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам", - вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.
Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для нерезидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на "вторичке" предоставят под 12-13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9-10%).
Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный - не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финучреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10-20%.
До заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик - дружественная для кредитора компания. "В нашем банке по ипотечным кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула", - рассказывает Владислав Королев. "В Казахстане для нерезидента условия по ипотечному займу окажутся более жесткими, - признается Татьяна Кенжибаева. - Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида на жительство". В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. "Даже учитывая, что в России придется брать нецелевой кредит под залог имеющегося жилья, условия здесь будут более выгодны, - уверяет Алексей Дорош.?- При этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о доходах на местный язык". В России, отмечает банкир, при получении кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках "этот номер не пройдет".
СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет
Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.
Кредит на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к нерезидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка задолженности) - $5,6 тыс., услуги нотариуса - примерно $200, выплаты в пользу государства (2% от стоимости жилья) - $3,5 тыс., разовая комиссия банка (1% от суммы займа) - $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту - $163,5 тыс.
Если взять нецелевую ссуду такого же размера в российской кредитной организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже, чем на Украине - 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога - около $150, $1,2 тыс. - единоразовая комиссия за выдачу кредита (1% от размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от суммы кредита). Дополнительные расходы - $21 тыс., то есть в два раза больше, чем в "украинском" случае. Но общая переплата почти такая же - $164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее "болезненно" и более оперативно.
|