Частные лица в большинстве своем еще не знают, что могут купить жилье в строящемся доме по ипотечной схеме. А многие банки игнорируют первичный рынок, выдавая кредиты только по старинке - на приобретение вторичного жилья. Между тем благодаря новому механизму граждане могут купить качественное жилье дешево и быстро, а банки - существенно нарастить объемы кредитного бизнеса.
Помешать всеобщему счастью в состоянии только малопрозрачные российские застройщики. Задержки сроков сдачи строительных объектов - одна из причин высокой популярности рынка вторичного жилья, зачастую малопривлекательного. Взять в банке кредит и год-два наблюдать, когда и где строитель найдет деньги (и найдет ли) на завершение объекта, - занятие не для слабонервных. Особенно если учитывать, что до момента, как банк получит в залог готовую квартиру, действуют повышенные процентные ставки по кредиту (12,5-14% вместо обычных 10,5-12% годовых для кредитов в долларах).
Но ведь есть и пунктуальные строители. Собственно, банки уже составили список объектов, под которые готовы давать кредиты. И под объект, который строит организация, ранее необоснованно затягивавшая строительство, вам кредит просто не дадут.
Чем же первичная ипотека предпочтительнее вторичной? Начнем с того, что по качеству новое жилье, как правило, лучше, чем старое. При этом вы можете купить на первичном рынке уже готовую квартиру. Рынок насытился, и появилось предложение квартир в уже сданных госкомиссии домах по вполне "старым ценам". Метр может оказаться ощутимо дешевле, чем на "вторичке". Зато перспективы удорожания метра в новом доме гораздо лучше: цена скорее всего будет расти по мере развития инфраструктуры. Есть и другие плюсы: новостройка юридически чиста, то есть тратиться на экспертизы и страхование права собственности не придется. Банку может хватить простого страхования жизни заемщика. Наконец, покупка новостройки дает возможность сэкономить на комиссионных риэлтору. Все эти обстоятельства позволяют мне спрогнозировать взрывной рост рынка первичной ипотеки.
Почему же многие банки отказываются от доходов и до сих пор не кредитуют под покупку "первички" даже в уже построенных домах? Глава одного из ипотечных банков по этому поводу сказал мне буквально следующее: "Мы понимаем, что по таким объектам риски низкие, и планировали запустить программу по новостройкам, сданным ГК. Но не сделали этого по трем причинам. Во-первых, отсутствие интереса у застройщика (они к моменту сдачи дома ГК уже выходят в прибыль). Во-вторых, маленький сегмент подходящих объектов - нам неинтересно формировать маленькие пулы (имеются в виду совокупности кредитов, переуступаемые другим банкам. - "Ф."), а включать эти кредиты в пулы на "вторичке" мы не можем. В-третьих, есть большие юридические сложности с проведением сделки. Но положение дел меняется. После остановки цен на жилье застройщики поняли: объект мало построить, его надо еще и продать. Поэтому "искусственный" спрос за счет кредитных денег - спасательный круг для строителей.
Кстати, у первичной ипотеки есть и отчетливые недостатки. Банк может потребовать от вас привлечь поручителей до момента передачи квартиры в залог банку. Также заранее согласуйте условия конвертации валютного кредита. Застройщик принимает деньги в безналичных рублях по курсу ЦБ, а банк-кредитор меняет доллары на рубли по своему внутреннему курсу. При кредите в $100 000 и разнице между курсами ЦБ и банка в 20 копеек вы потеряете 20 000 рублей, что в целом неприятно.
|