Когда все этапы ипотечной сделки пройдены и вы радостно живете в приобретенной квартире:могут сложиться обстоятельства, что выплачивать по ипотечному кредиту становится невозможным.
Рассмотрим различные варианты решения проблемы в случае дефолта финансового состояния заемщика.
Если уволили с работы
Ипотечный кредит - долгосрочный вид банковского кредитования, рассчитанный в среднем на 10-20 лет, и, естественно, по-разному могут сложиться обстоятельства за столь длинный период. Если у ипотечного заемщика сложилась трудная жизненная ситуация (увольнение с работы, например), следует в первую очередь обратиться в банк-залогодержатель квартиры и объяснить ситуацию, написав заявление на отсрочку уплаты платежей. После рассмотрения заявления кредитным комитетом банка чаще всего принимается решение - приостановить платежи в срок до 2-3 месяцев. Таким образом, у заемщика банка появляется возможность найти новое место работы и возобновить ежемесячные выплаты по кредиту. Банки редко отказывают в данной просьбе клиенту - им легче приостановить платежи, чем начинать процесс реализации объекта залога. Поэтому заемщику лучше до получения кредита спросить у сотрудника банка - есть ли у них такая практика "приостановки" и как они отнесутся к такой просьбе.
Если решили продать квартиру
В случае, если заемщик решает, что не хочет больше платить по кредиту или просто желает продать заложенную квартиру, прежде всего надо получить на это разрешение банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества.
Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита.
Варианты погашения кредита
1. В момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя раскладываются в две ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью) забирает продавец, теперь уже бывший, заемщик.
2. Если банк не соглашается на вышеописанные условия и продавец заложенной квартиры ищет покупателя, который готов будет погасить кредит и внести деньги в кассу банка, а разницу от оговоренной продажной стоимости квартиры заложить в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры.
Но в этом случае надо быть готовым к тому, что на такие условия нужно найти покупателя, обозначив стоимость квартиры ниже рыночной. Таким образом, когда все процедуры пройдены, банк должен будет написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находится под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог снимается, и право собственности переходит к покупателю как необремененное.
Злостным неплательщикам посвящается...
Существует также вариант реализации жилья в случае, если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с желанием реализации заложенной квартиры. В данном случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, в случае неудовлетворения которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с законом.
После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов.
Во время этого процесса заемщик может добровольно вывезти вещи, а также сам участвовать в аукционе. Прежде чем начинается аукцион по продаже квартиры, обозначается ее стартовая стоимость и публикуется объявление о проведении аукциона в открытой прессе. Победивший на аукционе станет собственником квартиры только после: государственной регистрации перехода права собственности, оплаты кредита и издержек банку и, если будет необходимо, разницу бывшему собственнику квартиры.
Конечно, на практике все это довольно непросто: сложно выписать зарегистрированных людей, если квартира является единственным местом проживания заемщика. Но все эти моменты уже будет рассматривать суд до вынесения решения.
P.S. Если заемщик не может или просто не хочет больше платить по кредиту, совет - не бояться и не скрываться, а сообщить о своем решении специалистам банка.
Иван Лонкин, директор Департамента ипотечного кредитования Финансового центра "НОВА"
|