В общем объеме строящихся сегодня в Москве жилых домов, по разным оценкам, доля проектов бизнес-класса составляет 35%. Такого жилья становится все больше. "В начале года я бы сказал, что из новостроек примерно 40% - это бизнес-класс. А теперь отвел бы под этот сегмент все 75%, - делает смелые оценки первый вице-президент корпорации "Бест-недвижимость" Михаил Гороховский. - То есть в строящихся домах "вымывается" дешевое жилье. Это естественно: при ограниченном количестве площадок застройщики стремятся возводить на них более дорогостоящие объекты, потому что строить дешевые дома на дорогой земле невыгодно: ведь часть квартиры - это всегда часть цены за землю".
Принципы сегментации. На квартиры бизнес-класса существует в Москве вполне оформившийся и стабильный спрос. Таким образом, причин для строительства экономичного жилья все меньше.
Сегодня сегментация недвижимости - это, в основном, вопрос позиционирования, маркетинга. "В целом, к бизнес-классу относятся монолитные дома, расположенные в хороших районах с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой, - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Обычно это здания повышенной комфортности, то есть выстроенные по индивидуальным проектам из качественных материалов с применением современных технологий. Обязательно наличие свободной планировки квартир, высоких потолков (2,8-3 метра) подземного гаража, огороженной придомовой территории. Количество машино-мест в гараже и наземной парковке должно совпадать или превышать количество квартир минимум в полтора раза".
В доме, носящем гордое звание "проект бизнес-класса", непременно должна быть охрана, система видеонаблюдения. В последнее время очень много внимания уделяют архитектурным достоинствам дома, тогда как раньше об этом задумывались, в основном, потенциальные покупатели квартир сегмента "премиум".
Лучше меньше, да лучше. Площади такого жилья составляют сегодня в среднем 70 кв. метров (однокомнатные), 90 кв. метров (двухкомнатные), 100 кв. метров (трехкомнатные) и 150 км. метров (четырехкомнатные). "Одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших (от 300 квадратных метров) площадей, - говорит Михаил Гороховский. - Существенно подорожал квадратный метр, и слишком высокой стала сумма сделки по покупке больших квартир в сегменте бизнес-класса, они перестали пользоваться спросом".
Тем не менее в таких квартирах, в отличие от эконом-жилья, предусмотрены большие нежилые помещения: коридоры, ванные комнаты и санузлы (в многокомнатных помещениях их несколько), гардеробные. Отдельно разрабатывается дизайн мест общего пользования - лифтов, подъездов.
"Бизнес" в развитии. Московская недвижимость по своему качеству не дотягивает до европейских аналогов. Пожалуй, исключением из этого правила являются лишь элитные дома, расположенные в центре столицы. "Но и представления о бизнес-классе с каждым годом эволюционируют, - говорит коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов. - То, что активно применялось в элитной недвижимости, сегодня считается нормой для бизнес-класса: панорамное остекление, несколько санузлов, гардеробные, увеличиваются показатели по энергоснабжению и инженерии". Однако пока застройщики не уделяют достаточно внимания социальной однородности района, в котором возводится дом бизнес-класса. Он запросто может стоять посреди бараков. А ведь жильцы вынуждены будут ходить в те же магазины, что и люди из соседних домов - не всегда социально благополучные граждане. Важно и то, что школы, детские сады, поликлиники в таких районах тоже на всех общие. Желание жить среди "своих", то есть людей того же социального статуса - не прихоть и не каприз: смешение не доставляет удовольствия и не прибавляет комфорта ни жильцам новых домов, ни владельцам квартир в старых. Цивилизованный европейский рынок недвижимости, например, очень чутко реагирует на такой неблагоприятный "микс": если появляется информация о том, что в районе, застроенном качественными домами, планируется возводить социальное жилье, владельцы квартир стараются как можно скорее продать свои площади и уехать в другой район. Очень существенно сказывается близость дешевых квартир на цене недвижимости во всем квартале.
Цены. Средняя цена квадратного метра в новом доме бизнес-класса составляет $5 тыс. (на вторичном - минимум на 15% больше). "В 2007 году в связи со снижением темпов роста цен на недвижимость сократилась доля инвестиционных квартир, - объясняет Юрий Синяев. - Сейчас жилье приобретают в основном для собственного проживания - это заставляет девелоперов и риэлторов предлагать более качественные варианты. Популярными становятся объекты с отделкой под ключ в сегменте наиболее дорогого бизнес-класса". С приходом осени спрос на жилье активизировался: многие из тех, кто ждал понижения цен, увидев, что они тронулись вверх, вышли на рынок и сделали покупки. По мнению экспертов, имеющееся предложение спрос не удовлетворяет.
|