Как оформить ипотеку на покупку квартиры, знает сегодня практически любой заинтересованный гражданин. Банки пестрят предложениями о предоставлении ипотечных кредитов гражданам. А вот может ли бизнес воспользоваться механизмом ипотечного кредитования при покупке нежилых помещений, в частности офисов, складов и так далее? На этот вопрос 17 октября дадут ответ депутаты, рассмотрев в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон об ипотеке. Данный законопроект направлен, по мнению авторов, на создание эффективного механизма кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства для приобретения объектов недвижимости, необходимых им для осуществления своей основной предпринимательской деятельности. Принятие законопроекта повысит уровень их конкурентоспособности, что в свою очередь положительно повлияет на состояние рынка, а также на развитие института собственности в России.
Разработчики законопроекта предлагают установить механизм в отношении объектов нежилого назначения, аналогичный предусмотренному статьями 61.1 и 77 закона об ипотеке. Напомним, что данные статьи устанавливают, что объекты жилищного фонда, а также земельные участки, которые приобретаются за счет заемных средств, считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации прав собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости.
В отношении же нежилых зданий, сооружений, помещений такая норма закона отсутствует.
Правоприменительная практика, считают авторы законопроекта, идет по пути недопустимости расширительного толкования положений указанных выше статей закона об ипотеке, и, соответственно, не признает возможности возникновения залога в пользу кредитной организации в случае, когда приобретение здания, строения или нежилого помещения осуществляется за счет заемных средств кредитной организации. Это в свою очередь влечет невозможность одновременной регистрации права собственности на объект и его залога.
Сегодня, как утверждают авторы законопроекта, на основании договора заинтересованное лицо может передать в залог только то имущество, в отношении которого у него имеется зарегистрированное в установленном порядке право, а без получения кредита этого права у него и не возникает.
Решить эту проблему, уверены разработчики, можно только путем одновременной регистрации прав собственности на нежилой объект недвижимости и его залога. Для чего в настоящее время не существует необходимых правовых оснований. Между тем, статус земельных участков, жилых зданий и помещений и объектов нежилой недвижимости идентичен, поскольку все указанные объекты являются объектами недвижимости и в равной мере могут быть предметом залога.
Введение нового механизма, считают авторы законопроекта, должно обеспечить минимизацию рисков кредитных организаций при неблагоприятном исходе кредитных сделок, связанных как с недобросовестными действиями заемщиков, так и с не зависящими от них обстоятельствами.
Новый законопроект вызвал уже массу вопросов. Так, ответственный за законопроект Комитет по собственности данные инициативы не поддерживает, считая, что правовая и экономическая природа отношений, возникающих при жилищном кредитовании граждан и отношений, складывающихся при осуществлении предпринимательской деятельности, существенно различается. В связи с этим представляется неоправданным распространение правила об ипотеке в силу закона на отношения между предпринимателями и кредитными организациями.
Более того, в комитете считают, что законопроект противоречит одному из концептуальных положений Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. В законопроекте предусмотрен залог лишь нежилых зданий. А это значит, что принятие законопроекта повлечет за собой нарушение принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.
Кроме того, в настоящее время вопрос обеспечения возврата кредитных средств банка либо средств целевого займа, используемых для строительства здания и сооружения, уже решен. В соответствии со статьей 64 Федерального закона об ипотеке земельный участок, на котором с использованием кредитных средств или средств целевого займа построено или строится здание, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здания либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора целевого займа) с приложением указанного договора.
В иных случаях приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых зданий и помещений ничто не мешает включать в договоры кредита или договоры целевого займа условие о заключении договора ипотеки соответствующего нежилого помещения на аналогичных условиях. Правоприменительная практика указанных положений законодательства об ипотеке подтверждает широкое использование именно такого подхода.
|