Слово «апартаменты» восходит к французскому «квартира», но в мировой классификации коммерческой недвижимости (подчеркнём — именно коммерческой, а не жилой) апартаментами или лофтами принято называть своеобразный промежуточный формат между гостиницей и квартирой. На Западе этот сегмент давно уже не нов. У нас к апартаментам только привыкают. Даже в Москве они появились какие-то пять–шесть лет назад. Как ни странно, временного люфта в развитии этого сегмента между столицами и ЮФО практически не было. Более того, он развивается на Юге темпами, которые многие аналитики считают угрожающе быстрыми.
Классификация по-русски
В России официальное определение понятию дано лишь в одном документе — в приказе Ростуризма от 21.07.2005 г. № 86 о системе классификации гостиниц, где апартаменты определяются как «номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, имеющий кухонное оборудование». На рынке же апартаментами называют любое жильё для временного пребывания с набором услуг гостиничного характера, причём весь спектр коммунальных услуг берёт на себя управляющая компания.
Эксперты и аналитики российского рынка недвижимости выделяют четыре основных вида апартаментов, рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Во-первых, это номера-апартаменты в составе обычных гостиниц, либо номера в апарт-отелях, где весь номерной фонд состоит только из номеров-квартир. Они сдаются в аренду с соответствующим набором услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т.д.) на срок от суток до года. Этот вариант предполагает принадлежность всех номеров единому собственнику. Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer, уверяет, что это самый распространённый в России вид апартаментов. «К примеру, все гостиницы Москвы четырёх-пятизвёздочной категории имеют как минимум один номер-апартамент, — приводит пример г-жа Харламова. — Как правило, это номер большой площади (порядка 100 квадратных метров), состоящий из двух-трёх комнат». Подавляющее большинство южных проектов с апартаментной частью относится именно к этому формату.
Вторая разновидность — доходный дом, где апартаменты-квартиры сдаются в долгосрочную аренду без комплекса услуг. Располагаются они в жилом здании с единым сервисным обслуживанием. Ни на Юге, ни в столицах этот сегмент пока не получил широкого распространения. Так, в Ростове-на-Дону подобный проект осуществляет пока только один инвестор — Леонид Шафиров, бывший владелец «Донского народного банка».
Вариант номер три: кондоминиум-отель. В таком отеле апартаменты продаются в собственность третьим лицам, которые затем могут в них жить, а могут передать в аренду гостиничному оператору. В последнем случае эксплуатация этих «жилых единиц» осуществляется по схеме обычного апарт-отеля. Пока на Юге отмечен только один проект этого класса в чистом виде: пятизвёздочный отель-кондоминиум в посёлке Домбай (Карачаево-Черкесия), который строит американская финансово-инвестиционная компания «Эксим». Однако и в других курортных комплексах значительная часть апартаментов, формально относящихся к первому виду, нередко продаётся или сдаётся в очень длительную — до 49 лет — аренду.
И, наконец, апартаментами иногда именуют шикарные квартиры в элитных жилых комплексах под профессиональным управлением, продаваемые или сдаваемые внаём, где жильцам оказываются некоторые дополнительные услуги. Правда, многие эксперты склонны относить их к рынку жилой недвижимости, в то время как апартаменты считают скорее неким субрынком недвижимости коммерческой. При этом они оперируют таким специфическим отличием апартаментов от квартиры, как их юридический статус нежилой недвижимости. За покупателем сохраняются право собственности, право распоряжения и право владения, но в апартаментах невозможна регистрация. А значит, нельзя «приписаться» к районной поликлинике, школе, детсаду, обратиться в собес, получить загранпаспорт «по месту жительства». Для курортов, где апартаменты используют для относительно короткого отдыха, это менее актуально. Впрочем, даже в городе все эти неудобства вряд ли будут серьёзным препятствием для обеспеченных людей, которые и являются основными покупателями апартаментов.
Городская умеренность
Первым на Юге о строительстве апартаментов в рамках нового международного конгрессного центра больше трёх лет назад заявило ростовское ОАО «Интурист». В строящемся отеле «Хаятт Ридженси Дон-Плаза Ростов» в 2010 году появятся 20 апартаментов класса люкс. С тех пор на Юге было объявлено почти два десятка проектов с апартаментной частью. Только три из них, включая упомянутый «Хаятт Ридженси Дон-Плаза», расположатся в крупных городах — Ростове, Краснодаре и Волгограде. Все остальные — на курортах.
«Городской» формат апартаментов, по мнению аналитиков, развивается на Юге достаточно гармонично, в соответствии с реальным потребительским спросом и подчиняется общим закономерностям функционирования этого сегмента в России и за рубежом. Растущая деловая активность крупных городов постепенно формирует спрос на апартаменты со стороны приезжих представителей крупных компаний. Этот спрос легко прогнозируем для инвесторов, если они ведут наблюдение за деловой активностью своего региона, так как подавляющее большинство покупателей такой недвижимости — юридические лица, которые приобретают подобное жильё для ключевых сотрудников своих компаний. «Типичный покупатель апартаментов — не обременённый семьёй топ-менеджер, у которого работа связана с частыми командировками, — поясняет Элла Братилова, ведущий специалист департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard. — Это может быть и региональный представитель, не проживающий постоянно в этом городе, но часто посещающий его. Такой тип жилья выбирают компании для временного проживания своих сотрудников (на один-два года), а также владельцы загородных домов, предпочитающие в рабочие дни ночевать в городе».
Растущий спрос имеет и коммерческую подоплёку. В мировой практике владельцы апартаментов, несмотря на весомые первоначальные вложения, получают-таки в результате приличную финансовую выгоду. Жилец оптимизирует свои затраты, поскольку стоимость проживания в апартаментах ниже, чем в обычных гостиницах сопоставимой площади — нет услуг, характерных для гостиниц (стирка, уборка, питание). Ещё одна причина — стоимость проживания не зависит от количества людей, проживающих в номере.
Если говорить об апартаментах в собственности, то владелец получает реальный инвестиционный актив. «Когда номер пустует, гостиничный оператор сдаёт его в аренду третьим лицам, гарантируя владельцу ежегодную прибыль в размере 10–15 процентов годовых», — рассказывает Марина Смирнова. По данным компании «Виллан», прибыль распределяется между покупателем номера и гостиницей следующим образом: около 50–70% приходится на долю оператора и 30–50% — на долю покупателя.
Курортное безумие
С курортными апартаментами дела обстоят несколько сложнее. Безусловным чемпионом по их строительству является Сочи. Самые знаковые из них — «Александрийский маяк», «Королевский Парк», «Актёр-Гэлакси», «Камелия», «Отель-бутик Родина» — хорошо известны по всей России. Более того, нередко даже в профильных аналитических статьях и исследованиях пишут, что в стране вообще всего три города, в которых строят апартаменты: Москва, Петербург и Сочи. Это не так. Кроме уже упомянутых деловых городов Юга, практически во всех строящихся или анонсированных к строительству новых курортных и гостиничных комплексах на морских и горнолыжных курортах в проект заложены апартаменты, а то и вовсе строится не гостиница, а апарт-отель. Однако именно на сочинском рынке наиболее заметны некоторые перекосы в апарт-сегменте.
Дело прежде всего в специфике формирования и структуре спроса. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, объясняет, что спрос подогревался ростом доходов населения (с появлением среднего класса, перешагнувшего за черту среднедушевых доходов в две тысячи долларов) и «возвращением» российских туристов в Россию. Аналитики компании «Виллан» проследили историю возникновения спроса на апартаменты в Сочи и отмечают, что сегмент изначально был порождён уникальным климатом морского побережья и «горячими» деньгами владельцев — преимущественно представителей сырьевого и банковского бизнеса. Не находя достойного сервиса и комфортности в существовавших местах размещения, гости поначалу просто покупали квартиры в более или менее «приличных» домах. Однако это их мало удовлетворяло: во-первых, в то время на открытом рынке практически не было предложений недвижимости класса «А», а во-вторых, в Сочи как городе-курорте существует достаточно чёткое разделение земель на рекреационную и жилую части. При этом жилая часть удалена от моря, что сводило на нет мечты покупателей о полноценном отдыхе. Именно на этой волне неудовлетворённого спроса два-три года назад стало формироваться более или менее внятное предложение девелоперов на рынке курортной недвижимости края. Именно тогда начали строить первые комплексы с апартаментами, ориентированные на VIР-покупателей и получившие активную PR— и рекламную поддержку в регионах с наиболее высокими показателями среднедушевых доходов. По данным риэлторов, 60% покупателей сочинского жилья — из так называемых сырьевых и промышленных регионов, около 25% — москвичи, остальные — ростовчане и краснодарцы.
«Горячий» спрос сформировал цены на уровне московских, и уж точно выше, чем на европейских средиземноморских курортах: до 20 тысяч долларов за квадратный метр. При этом объёмы строительства подобных объектов не сокращаются, а цены на них растут темпами, как минимум в 2,5 раза превосходящими инфляцию, что свидетельствует об одном: рынок далёк от насыщения.
В настоящее время точно вычислить совокупную площадь заявленных апартаментов не представляется возможным, так как инвесторы часто определяют только их количество, но не площадь, проекты корректируются, буквально ежемесячно появляются новые. Тем не менее, некоторые риэлторы считают, что общий объём предложения на рынке апартаментов Сочи приближается к 100 тысячам кв. м, что сопоставимо с московским рынком. Это очень немало для города с полумиллионным населением, даже учитывая объём туристического потока, исчисляемый в этом сезоне уже 3,5 миллионами. Однако, как отмечают аналитики компании «Макон-недвижимость», структура спроса уверенно дрейфует в сторону инвестиционных целей. Если ещё за пару лет до объявления Сочи олимпийской столицей соотношение прямых целевых и инвестиционных покупок составляло примерно 95 к 5%, то теперь оно составляет уже 60 к 40%.
Безусловно, большинство экспертов сходятся во мнении, что пока цены на апартаменты в Сочи растут быстрее, чем на жильё в Москве, обвал этому сегменту рынка не грозит. Но они же предупреждают, что обнадёживающие сведения о динамике цен могут оказаться мифом.
Риэлторы напоминают, что сегмент апартаментов и элитного жилья менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов, и, к примеру, если в первом полугодии 2007 года на сочинском рынке массового жилья отмечалась ценовая стагнация, то в сегменте апартаментов средний рост цен за тот же период составил порядка 20%. Константин Ковалёв, управляющий партнёр компании Blackwood, с этим согласен лишь отчасти: «На рынке коммерческой недвижимости работает другая закономерность. Реализация таких проектов потребует минимум два-четыре года и запустятся они в 2010–2011 годах. Таким образом, в ближайшие два-три года цены будут держаться на очень высокой отметке. После 2011 года, когда успеть реализовать крупный проект до начала Олимпиады будет очень сложно, может наступить некоторая стагнация». Если же ещё, как предупреждают специалисты из GVA Sawyer и Jones Lang LaSalle, владельцы отелей выставят на продажу в виде апартаментов более 30% вновь построенного к Олимпиаде номерного фонда, который аналитики Jones Lang LaSalle оценивают в 25,6 тысячи номеров, то может произойти и обвал цен на апартаменты.
Приманка для инвесторов
Преимуществ для инвестора, реализующего «комплекс апартаментов» вместо гостиницы, масса. На первое из них и самое актуальное для курортов указывает Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, считая, что этому тренду способствует правовая неопределённость апартаментов: юридически их приравнивают к гостиничному номеру, а следовательно, есть возможность размещать их в местах, где с точки зрения строительных нормативов или законодательных ограничений строительство жилья невозможно.
Со слов Юрия Синяева, директора по маркетингу группы компаний «Конти» (осуществляет проект строительства нескольких гостиничных комплексов в Краснодаре), девелоперы предпочитают апартаменты, а не квартиры, поскольку это освобождает их от необходимости платить долю городу и от других обременений по проекту. Кроме того, отпадает необходимость создания сопутствующей инфраструктуры — все услуги могут быть предоставлены жильцам внутри комплекса гостиничным оператором или управляющей компанией.
Марина Смирнова добавляет, что апартаментная часть обеспечивает тем инвесторам, для которых гостиничные комплексы становятся собственным бизнесом, более быстрый возврат инвестиций. Ведь гостиничные номера сдаются ежедневно, в условиях быстро меняющейся конъюнктуры, и ведение гостиничного бизнеса сопровождается высокими издержками на эксплуатацию, оплату труда персонала и т. д. Апартаменты же продаются как жилые единицы или сдаются в аренду на долгий срок, что снимает риски по недозагрузке. Однако г-жа Смирнова не сомневается, что сегодня для инвестора наиболее привлекательна продажа: компания снимает с себя заботу о дальнейшей судьбе комплекса, а вырученные от продажи средства идут на погашение кредитов, возврат инвестиций. Правовой статус апартаментов как нежилого фонда выводит их из-под действия 214−го закона о долевом строительстве, поэтому их реализацию можно начинать задолго до сдачи объекта.
Аналитики отмечают, что в курортных проектах именно такая система получила наибольшее распространение. Константин Ковалёв комментирует: «Апартаменты, благодаря сочетанию преимуществ жилого и гостиничного сегментов, позволяют представить на рынке объекты с более качественными параметрами и продуманной организацией инфраструктуры и сервиса. А это, в свою очередь, пользуется повышенным спросом у потенциальных покупателей и арендаторов элитной недвижимости. Ни для “Базового Элемента”, ни для “Системы Галс” гостиничный бизнес не является профильным. Они зарабатывают вовсе не на нём и не на собственно отеле, а на том, что создают некую инфраструктуру вокруг отеля и строят апартаменты, которые де-юре сдают в аренду, а де-факто — продают».
Обобщая мнения участников и аналитиков рынка, можно сделать вывод, что южный рынок апартаментов, несмотря на свою специфику и некоторые болезни роста, уверенно становится одной из значимых точек инвестиционного развития курортов. Конечно, во многом на развитие сегмента повлияет отдача от пилотных проектов, однако Ольга Широкова убеждена: «С одной стороны, реализация подобных проектов — дело весьма сложное и дорогостоящее и сопряжено со специфическими рисками. Но с другой — это абсолютно ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, “обречён” на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если, например, средний жизненный цикл торгового центра в зависимости от его качества составляет примерно пять, максимум десять лет, то курортные проекты (и опыт советского строительства тому подтверждением) могут существовать без глобальной реконцепции 20–25 лет и приносить стабильный доход».
|