Самые дальновидные покупатели элитной недвижимости торопятся приобрести квартиру именно сегодня, на волне надвигающегося кризиса: до очередного скачка цен осталось всего несколько месяцев.
На фоне нарастающего кризиса рынок недвижимости притих. Клиенты, оглядываясь на зарубежный рынок, ждут, когда квартиры подешевеют. Покупатели элитной недвижимости - не исключение.
«Не имеет смысла скрывать, что клиенты разделились на две группы, - говорит коммерческий директор строительной корпорации „Возрождение Санкт-Петербурга" (Группа ЛСР) Илья Андреев. - Одна категория клиентов боится вкладывать деньги во что-либо вообще и тратит их в основном на питание. Другая, которая, к счастью, пока более многочисленна, продолжает верить в рынок недвижимости, особенно в элитный сегмент. Эти клиенты вкладывают все средства в приобретение жилья и коммерческих помещений».
Покупатели элитной недвижимости - люди не бедные по определению. Однако для многих элитная квартира - не только атрибут комфортной жизни, но и инструмент инвестиций. Ситуации бывают разные, в том числе возникает острая необходимость в живых деньгах. По словам директора по маркетингу, рекламе, PR корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анастасии Лебедевой, те владельцы элитного жилья, которые испытывают проблемы с наличностью, потихоньку уже начали продавать свои квартиры через знакомых риэлторов.
Некоторая часть потенциальных покупателей решила подождать, когда цены упадут. «Сейчас многие участники рынка ожидают значительных скидок на объекты недвижимости, но практика показывает, что даже на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже год, цены снизились незначительно, - заявляет руководитель отдела элитной жилой недвижимости „Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Яковлева. - Например, в центральном Лондоне снижение цен в элитном сегменте за год составило 1,6%. На массовом рынке этот показатель более значителен, но и он в годовом исчислении не превышает 10%. При этом в Лондоне 95% жилья приобретается с привлечением банковских средств. В России, где ипотечное кредитование пока не получило должного развития, тем более нет предпосылок для существенного снижения цен. Пример Лондона делает очевидным и тот факт, что не стоит ожидать корректировки цен на эксклюзивные объекты. Так, на фоне общего снижения цен в столице Великобритании стоимость объектов дороже 10 млн фунтов стерлингов увеличилась на 2,9% только за август 2008 года, а годовой прирост составил свыше 19%».
Элита взаймы
Ипотечные займы, изначально доступные только людям с высокими доходами, в элитном сегменте получили наибольшее распространение. По словам заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Николая Лаврова, на вторичном рынке ипотечные сделки составляли 70% всех сделок с элитной недвижимостью.
В связи с кризисом банки заметно ужесточили условия ипотечного кредитования, в том числе увеличили проценты по кредиту и уменьшили сумму займов. Однако, по мнению Полины Яковлевой, на первичном рынке ипотека оказывает пока второстепенное влияние, поскольку не получила в этом сегменте широкого распространения. «На первом месте остаются рост доходов населения и другие важные факторы, например инвестирование денежных средств в условиях неопределенной ситуации на финансовых рынках, постоянное колебание курсов евро и доллара, делающее рискованными вложения в эти активы», - пояснила Яковлева.
Интересно, что и на вторичном рынке ужесточение условий заимствования также пока не отразилось. «Ипотека для покупателей элитного жилья, безусловно, удобна - им не нужно вынимать деньги из бизнеса, - рассуждает Лавров. - Сейчас же получить кредит на сумму более 4 млн рублей очень сложно. В результате спрос есть, но сделок мало. На спросе ситуация пока не отразилась, потому что сделки с элитной недвижимостью длятся от полугода до полутора лет, а кризис у нас продолжается только второй месяц. Снижение темпов кредитования может повлиять на спрос только со временем».
Эксклюзивные ценники
Потенциальным покупателям по-прежнему недостает качественных объектов. В первом полугодии на рынке продавались квартиры в 32 элитных комплексах, из них только на двух проектах продажи открылись впервые. Поскольку есть дефицит предложения (доля элитного сегмента по-прежнему не превышает 5%), спрос не снижается, зато порождает рост цен. По итогам первого полугодия цены в элитном сегменте выросли на 15%, а к концу третьего квартала - почти на 20%.
По данным Knight Frank, самые высокие цены на строящееся элитное жилье - в Центральном районе, поскольку объектов там немного. Далее следует Петроградский район. Значительный вклад в формирование ценового показателя внесли объекты на Каменном и Крестовском островах.
Объекты Васильевского острова ориентированы на определенный класс покупателей - в большинстве это люди, прожившие здесь некоторое время, то есть спрос специфический. Многих пугает неоднородность жилого фонда и социального состава района, высокая плотность застройки, отсутствие проектов комплексного развития территории, широко представленных, например, в Петроградском и Центральном районах. По словам Полины Яковлевой, проекты в Адмиралтейском и Выборгском районах единичны, возводятся в зонах, не имеющих элитного имиджа, поэтому позиционируются в низком ценовом классе элитного сегмента и не могут служить ценовыми ориентирами. Но отдельные проекты, отмечает Яковлева, благодаря маркетинговому продвижению либо хорошим видовым характеристикам позиционируются в высшем классе сегмента.
Цены на вторичном рынке ведут себя несколько по-иному. «Есть дома в центре по 30 тыс. долларов за 1 кв. м, но по мере отдаления от центра средняя стоимость элитного „квадрата" снижается: в Озерках квартира в малоэтажном элитном комплексе стоит от 0,5 млн долларов», - рассказывает Николай Лавров. Стоимость 1 кв. м в элитных квартирах, по данным «Адекса», может разниться от 6 до 25-30 тыс. долларов даже в одном доме.
Еще на вторичном рынке есть квартиры, на стоимость которых рынок влияния не оказывает. Они годами стоят в листингах, пока не найдется покупатель, готовый уплатить запрошенную продавцом цену. Кроме того, добавляет Лавров, на вторичном рынке распространены торги, в ходе которых покупатель может «отжать» до 10-15% указанной цены.
От Смольного до Обводного
Поскольку участков в центре для строительства элитного жилья не хватает давно, специалисты уже несколько лет говорят о необходимости сформировать новые элитные зоны. Пока не очень получается. По мнению Анастасии Лебедевой, организация элитных зон зависит от параметров проектов. Главный из них - местоположение. Этот параметр лучший в Центральном районе Петербурга и на Каменном острове. «В центре местоположение есть, а инфраструктура - по минимуму: даже с паркингами проблема. Но квартиры востребованы, - замечает Лебедева. - Если местоположение не слишком удачное, важна инфраструктура. Элита стала категорией экономической. Классический успешный пример - комплекс „Новая звезда" от RBI. Он до сих пор считается лучшим в городе. Мало того, он стал „якорем": к нему потянулись и „Омега", и дом на улице Грота».
Есть зоны, которые, возможно, станут элитными через какое-то время. К примеру, на эту роль, по мнению Анастасии Лебедевой, может претендовать Петровский остров: «С одной стороны, это обособленность, зелень, вода, но с другой - пока там три жилых комплекса и больше ничего нет, кроме неопределенных планов. Если территория будет развиваться комплексно, Петровский станет действительно элитным местом - потенциал у него колоссальный». Кроме того, элитные зоны могут сформироваться напротив домов на набережной Робеспьера (проект «Де Фанс») и в Петроградском районе («Премьер Палас» на месте бывшего завода «Вулкан» и «Леонтьевский мыс»).
По мнению директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Михаила Бимона, появление новых зон элитного строительства напрямую связано с переездом промышленных предприятий на окраины: «Пока не освобождены территории, нет и условий для формирования элитных зон. Элитное жилье в будущем появится, например, на месте Адмиралтейских верфей, в районе Московского вокзала и Староневского проспекта, на Петроградской стороне. Вывод промышленных предприятий из Петроградского района идет уже довольно активно. И когда территории будут освобождены, станет возможно возводить крупные комплексы и целые кварталы элитного жилья». Николай Лавров добавляет: «Обводный канал всегда считался местом, пагубным для жизни, абсолютно промышленным районом. Сейчас предприятия отсюда уводят и на их месте развивается жилищное строительство, в том числе элитное. Например, есть проект сооружения элитного комплекса на месте „Петмола"».
По мнению Полины Яковлевой, элитные зоны формируются также на Смольной набережной. В корпорации «Адвекс» отмечают: знаковые для города проекты, которые появляются в квартале Смольного и вблизи него и формируют предложение на рынке элитного жилья, реализует в основном компания «Возрождение Санкт-Петербурга» - это «Резиденция на Суворовском», «Парадный квартал», Шпалерная, 60 и др. «Можно сказать, что корпорация сама формирует зоны будущей застройки недвижимости премиум-сегмента в историческом центре города», - подтверждает Илья Андреев.
Парадом командуют строители
Участники рынка элитного жилья нередко отмечают: требования покупателей к качеству проектов все время растут, поэтому стандарты элитного жилья регулярно пересматриваются и улучшаются. Например, по данным специалистов компании «Адвекс», около 80% покупателей хотят приобрести жилье с паркингом, есть немало желающих получить квартиру с полной отделкой.
«Приходят новые технологии, - перечисляет Полина Яковлева. - Девелоперы более тщательно прорабатывают концепцию своих комплексов, приглашают иностранных архитекторов, дизайнеров, строителей (например, Новгородская, 23 - архитектор Риккардо Бофилл, „Дом у Моря" - Сергей Чобан и Евгений Герасимов). В домах появляется развитая инфраструктура, например SPA-салоны, детские комнаты, лобби, сигарные, зимние сады и т.д.». Однако стандарты элитного жилья, утверждает Николай Лавров, на словах улучшаются быстрее, чем реальное качество предложения. Кроме того, по словам Анастасии Лебедевой, в действительности стандарты у нас формируют не клиенты, а сами строители. «Рынок Петербурга недоразвит - от Москвы мы традиционно отстаем. То, с чем питерцы готовы мириться (например, с отсутствием пресловутой „входной группы"), у покупателей из Москвы вызывает негативную реакцию, - поясняет Лебедева. - Например, встречаются паркинги, при строительстве которых не учтены габариты новых моделей автомобилей. Стандартное место 3х6 м явно недостаточно, например, для Maybach S62 с его длиной 6,16 м. Считается хорошим тоном оснащать паркинги автомойкой, эстакадой, помещением для хранения колес. Но это в Москве. А у нас проблема - количество парковочных мест. В среднем получается полтора места на квартиру. Для элиты это недопустимо!»
Не исключено, что у элитных объектов вот-вот появятся новые стандарты на размеры площадей - идет строительство целых комплексов. По мнению Николая Лаврова, элитные комплексы - следующий востребованный сейчас стандарт. Для жильца это благо, так как он покупает квартиру с большим набором инфраструктуры (бассейном, фитнес-клубом и т.д.), но с относительно низкими расходами на содержание, поскольку они делятся на всех. У Ильи Андреева нейтральная позиция на этот счет: «Элитность дома не зависит от его размера. Дома строятся на разный потребительский вкус: одни покупатели хотят жить в небольшом клубном доме, другие будут чувствовать себя более комфортно в большом квартале». Анастасия Лебедева сомневается, что целые комплексы можно отнести к элите: однородного социума в них не будет.
Обойдемся без катаклизмов
Рынок элитного жилья, по мнению специалистов, меньше прочих сегментов пострадает от кризиса. «Элитный рынок стабильно растет. Катаклизмов не будет», - уверенно заявляет Илья Андреев. «Рынок элитной недвижимости не встанет даже при развитии кризиса. Элитная недвижимость - товар штучный, на который всегда есть спрос. Люди с деньгами останутся, вложения в недвижимость - вложения долгосрочные, значит, рынок будет жить», - поддерживает его Николай Лавров.
«Сегодняшняя экономическая ситуация не сказалась на сегменте элитного жилья. Его не покупают на последние деньги», - утверждает Михаил Бимон. По мнению Бимона, несмотря на небольшое сентябрьское снижение цен, в ближайшее время особенных изменений не произойдет ни по объемам строительства, ни по уровню спроса. Цены будут расти, причем с обычной скоростью - 15-20% в год. В более отдаленной перспективе цены на элиту могут расти еще большими темпами. По словам Полины Яковлевой, в ближайшее время на продажу будет выведен только один объект высокого класса, который, безусловно, не удовлетворит спрос. Кроме того, по некоторым оценкам, к середине будущего года цены на массовое жилье достигнут 120-130 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. почти догонят нижний сегмент элиты в сегодняшних ценах.
Доля элитного рынка останется прежней: главный параметр - местоположение - пока никто не отменял. Поскольку Петербург идет по пути столицы, через какое-то время нас неизбежно ожидает укрупнение проектов (квартальная застройка, комплексы) и уход на городскую периферию.
|