Ответственность собственника за содержание жилья возрастает до такой степени, что может заставить многих пересмотреть свое отношение к праву собственности - считает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Ольга Долгушина.
Кто в доме хозяин
С начала приватизации мы постоянно утверждали, что бремя содержания жилья собственником и нанимателем, точнее, цена содержания, примерно одинаковы. Теперь, после принятия нового кодекса, я не берусь пролонгировать этот тезис на будущее. Решающее значение будут иметь изменения в порядке управления домом, которые коснутся буквально каждого жителя.
Как известно, закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ) отменен (не сами товарищества, а только закон, на смену которому пришел другой). С одной стороны, мне жаль, хороший был закон. С другой стороны, психологически верно, что его отменили. Ведь этот закон на самом деле был не только и не столько о товариществах, сколько о правах и обязанностях собственника квартиры в многоквартирном доме. Но основная масса жителей никак не соотносила его с себой - у нас, мол, нет ТСЖ. И никто не акцентировал внимание людей, что, имея в собственности квартиру, они живут уже не в чужом ("государственном") доме, что это в какой-то части их собственный дом. Вот уже много лет мы пытаемся донести до граждан эту мысль, а граждане упорно сопротивляются.
С принятием кодекса в вопросе наведена полная ясность. Есть ли ТСЖ, нет ли его, - неважно. На праве общей долевой собственности владельцу квартиры принадлежит и кусочек многоквартирного дома: часть лифта, лестницы, подвала, крыши, земли под домом и т. д. Если в каких-то квартирах живут наниматели, это лишь значит, что пропорциональная доля в общей собственности принадлежит государству. Но только доля, и на равных правах с собственниками квартир. Поэтому обращаться теперь к государству как некоему "опекуну", обязанному следить за содержанием общедомового хозяйства, бессмысленно. Заботиться о ремонте крыши, приведении в порядок фасада и всем прочем обязаны теперь совместно все собственники квартир.
Если угодно, отныне товарищества в несколько завуалированной форме объявлены во всех многоквартирных домах. Только без регистрации и выборов правления. Просто способы управления домом кодекс с незначительными изменениями перенес из старого закона о товариществах на все без исключения многоквартирные дома. И даже предусмотрел, как быть, когда граждане, если так можно выразиться, "саботируют" свои обязанности явочным порядком. Конечно, это несколько утрированное представление о ситуации, но близко отражающее реальное положение вещей.
По выбору граждан домом можно управлять одним из трех способов: самим жителям на собрании принимать все решения, пригласить управляющую компанию или оформить ТСЖ. Если же люди не проявляют инициативы, в течение года не проводят собрание и не определяют своего выбора, то органы местного самоуправления по результатам открытого конкурса назначают управляющую компанию. После этого местным властям остается лишь известить жителей, кто и на каких условиях будет обслуживать их дом. В другом варианте, когда жители решили сами управлять, да еще ТСЖ создали, то они вправе по своему усмотрению заключать договор с любой компанией и назначить, в том числе, более высокие тарифы. Рынок!
Заплатил - можешь заказать музыку
Свобода выбора в обслуживании, его качества (значит и выбора цен!) порождает совершенно непривычную для наших граждан и весьма конфликтную ситуацию. Этот момент надо очень хорошо понимать. Можно не вступать в товарищество, можно не ходить на собрание, но его решение для всех обязательно. Как большинство приняло, так оно и будет. Если выяснится, что кто-то не может жить по тем правилам, которые установил дом, хочет, чтобы все было по-прежнему, в том числе и дешевле, - по закону будет обязан подчиниться. Платить по каким-то иным, условно говоря, "городским" или "усредненным" тарифам, несогласные с решением собрания не смогут. Ведь управляющая компания должна быть одна, это установлено законом. Она заключает договор с каждым собственником. И невозможно сделать так, чтобы 99 человек платили по тарифам, утвержденным общим собранием, а один - меньше. Кто тогда будет за него доплачивать? Управляющей компании до этого дела нет. Только собрание вправе решить вместе "скинуться" кому-то на бедность. Но пойдет ли оно на это?
Сложность в том, что нормально было бы сначала установить правила проживания в доме, а потом человек решал, въезжать в него или нет, "по зубам" ли ему подобное жилище. Так это происходит за рубежом. У нас в силу естественно сложившихся условий люди уже находятся в домах и вынуждены адаптироваться к новым условиям.
Как ни грустно об этом говорить, но если собрание примет решение, а кто-то с ним не согласен или не в состоянии его выполнить, он будет вынужден рано или поздно жилье продать и купить другое. Переехать в том дом, выбрать тот коллектив, в котором ему будет жить по средствам. Это для нас абсолютно новое дело, к которому мы совершенно не привыкли. Вопрос о миграции стыдливо замалчивается. Тем не менее, в прессе уже появляются рассуждения, что в центре должны жить люди обеспеченные, а на окраинах - те, у кого денег поменьше. И впрямь, нельзя объявить капитализм и, пряча застенчиво голову под крыло, говорить, что у нас все будут равны, как при социализме. Центральная часть города престижна, и, значит, будет дорогой.
В центре уже сейчас по нормальной цене молока не купишь. Надо понимать, что расслоение у нас будет, и магазины будут для богатых и для бедных, и поликлиники, и жилье. При этом никто человека насильно гнать из дома не станет, он сам постепенно подойдет к решению.
О налогах, капремонте и прочем
Другой интересный аспект темы ответственности собственника - налоги. Как известно, федеральный законодатель предполагал заменить действующий налог на имущество местным налогом на недвижимость. И даже снизить при этом максимальную ставку налога (ставка налога зависит от стоимости имущества) с 2% до 1%. Только рассчитывать его не с условной инвентаризационной стоимости, а с рыночной цены.
Я прикинула, во что это выливается на практике. Предположим, что есть типовая двухкомнатная квартира площадью примерно 60 кв. м. Ее инвентаризационная стоимость в грубом приближении составляет 250 тыс. руб. Для этой цены ставка налога сегодня равна 0,1%, а сам налог 250 рублям, которые мы все примерно и платим. Рыночная же стоимость такой квартиры превышает 3 млн. рублей. Мало того, что база для подсчета налога возрастает в 10 раз, мы еще переходим в другую "весовую" категорию ставки - 1%.
Итого получаем сумму налога 30 тыс. рублей в год! Инициаторы закона, правда, справедливо говорят, что у малообеспеченных людей квартиры небольшие, напоминают о льготах, но в то же время планируют получить в местные бюджеты с населения порядка 400 млрд. рублей!
Пока законодатели не договорились между собой, закон не принят. Но главные сомнения касаются не ставок и размера налога, а способа определения рыночной стоимости недвижимости. И я уверена, что в любом случае работа думцев не пропадет напрасно, действия в этом направлении будут продолжены, а перспектива обозначена весьма прозрачно. Напрашивается ассоциация с отложенным штрафом в спорте - свисток еще не прозвучал, но рука судьи уже предупреждающе вскинута вверх.
Следующий поворот темы - капитальный ремонт. Расходы на него включены в плату собственника за жилое помещение и коммунальные услуги. Напомню, если в деревенском доме потекла крыша над головой, никакой сельской администрации до этого дела нет, это проблема хозяина. В многоквартирном доме теперь точно так же. Почему мы об этом заговорили? Потому что это дорого, расходы на капремонт могут доходить до 60-80% стоимости дома, а занималось им раньше, как правило, государство. Возникает вопрос, кто и как теперь будет определять размеры и стоимость ремонта?
Кодекс говорит, что все решает общее собрание. Может быть, люди решат делать его по частям, по подъездам, раз в десять лет. Но любое решение будет нелегким. С другой стороны, где будут храниться отчисления граждан, чтобы не сгореть в огне инфляции, кто будет нести ответственность за их сохранность? Это отдельный вопрос, который должен быть урегулирован субъектом Федерации.
Мы сейчас работаем над схемой управления домом и готовим соответствующий документ. Если увидим, что собрать с населения эти деньги нереально, то будем думать дальше, как быть.
Заглянем чуть вперед
Я пробую представить дальнейшее развитие событий. Вот пройдут в домах общие собрания, сформируются ТСЖ, они определят свои тарифы и расценки. Дальше потоки граждан из числа несогласных потекут жаловаться к нам: что вы с нами делаете, и как нам дальше жить? А мы будем вынуждены объяснять, что таков закон. Только ведь люди нас не поймут, они надеются на власть, на ее защиту. Значит, надо уже сейчас искать какие-то сглаживающие механизмы.
Начну с того, что кодекс предусмотрел выделение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг для нанимателей и собственников с невысокими доходами. В результате расходы граждан на содержание квартиры не превысят установленную законом долю от суммарных доходов семьи. Кодекс предусматривает, что это будут целевые адресные субсидии, выделяемые конкретному гражданину через ЕИРЦ, правда, в безналичной форме, обеспечивающей их использование по назначению.
На наш взгляд, в переходный период очень важная роль будет принадлежать даже не управляющей компании, которая в основном озабочена вопросами коммерции, а домкомам. Они сейчас крайне нам необходимы, чтобы разъяснять нормы Жилищного кодекса на местах.
Но они сами должны быть обучены и соответствующим образом подготовлены. Для этого мы хотим сейчас при поддержке Совета старейшин создать "круглый стол", за которым сориентировать домкомы на исполнение новых норм. Иначе у нас может появиться угрожающий перекос в реализации закона. Примерно так, как это произошло с монетизацией льгот.
В любом случае я предвижу здесь большие проблемы. К сожалению, у нас продолжается совместное заселение в один дом собственников и нанимателей, людей с несоизмеримыми уровнями доходов. С одной стороны, может быть это и правильно: не надо специально создавать социальные дома, навешивать на людей ярлыки с указанием первого или второго сорта. А с другой, как им совместно уживаться? В этом смысле над строительной политикой нам самим еще придется очень много работать.
В завершение хочу сказать, что кодекс хорош (хотя готова критиковать его по многим позициям) уже хотя бы тем, что он обозначил, заострил все вопросы, которые, хотим мы того или нет, придется решать.
Пусть даже что-то показал спорно, но назвал вещи своими именами. Конечно, еще пойдут комментарии, будут разъяснения, появится судебная практика, но в целом он дает понять, что содержание собственности - это проблема.
И еще одно: как бы ни было привлекательно для газеты попугать население, все-таки давайте скажем - революций в городе не будет. Никто с введением кодекса не придет и не вывесит объявлений: все ребята, теперь заботьтесь о себе сами.
|