Рынок жилья, показавший в первые месяцы 2009 года неплохую динамику, становится интересен для инвесторов. Причем на рынок готовы вернуться не только профессиональные инвесторы, давно получающие доход от спекулятивных сделок с недвижимостью, но и выжившие «белые воротнички», которые до последнего времени предпочитали вкладывать средства в фондовый и валютный рынки.
Повышение активности инвесторов, по мнению экспертов, связано с комплексом факторов, влияние которых по отдельности незначительно, но вкупе позволяет заметить рост инвестиционных покупок на 5-7%. Один из факторов - вывод активов с валютных и фондовых рынков. По мнению властей, это связано с окончанием девальвации рубля. Кроме того, не оправдались ожидания относительно резкого снижения цен на жилую недвижимость в четвертом квартале 2008 года, что увеличило привлекательность недвижимости как инвестиционного актива.
В ожидании инвесторов
По словам Сергея Бобашева, главного аналитика ГК "Бюллетень недвижимости», последние годы рынок пугали спекулянтами - придут и все скупят. «Сейчас я могу сказать, что доля инвестиционных вырастет. Многие трейдеры, брокеры, финансисты, которые летом-осенью ушли в долларовый, евровый, бивалютный кэш и положили его в банковские ячейки, стали думать. Курс скачет как бешеный, и вложения становятся рискованными. И все чаще я слышу о том, что «надо вложить деньги в кирпич и бетон», - говорит он. По оценкам директора Управления маркетинговых исследований RBI Веры Сережиной, в компании сегодня наблюдается непрерывный рост спроса на жилье, в том числе на инвестиционные квартиры. На объектах «Северного города» в феврале их доля доросла до 10%.
Тем не менее, рассчитать процент инвестиционных сделок, в общем объем продаж строительной компании, можно только приблизительно. «Если обычно доля таких квартир достигала 10-15%, то сейчас, по моим ощущениям, это 5-10%», - говорит генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит» Александр Брега. «По сравнению с октябрем-декабрем прошлого года количество инвесторов на рынке строящегося жилья существенно увеличилось, однако пока еще не достигло уровня, например, весны 2008 года. Сколько именно инвестиционных в общем объеме сделок по нашей компании, сказать сложно, потому что сегодняшние инвесторы не говорят, что у них есть такая-то сумма, и они хотят по нашему совету приобрести жилье. Они появляются у нас в офисе уже с конкретным пожеланием: купить определенную квартиру», - рассказал Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость». «Можно говорить, что начали появляться отдельные покупатели-инвесторы. Я не могу связать появление этих сделок с утверждением, что люди начали переводить валюту в недвижимость. Сейчас по-прежнему нет полной уверенности относительного того, как будет развиваться ситуация с курсом рубля. На все перепады рынок недвижимости, как правило, реагирует замиранием - примерно на неделю, - а затем спрос снова начинает диктовать свои условия, и сделки снова совершаются», - отметил Владимир Спарак, заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН).
Если раньше инвесторы покупали жилье, зная, что через год оно обязательно вырастет в цене, и вложенные деньги окупятся с лихвой, то сегодня многие приобретают недвижимость по другой причине. «Бывает, что квартиру покупали, предполагая сдавать ее в аренду, но изменилось семейное положение, и квартира используется для проживания. Поэтому оценки инвестиционного спроса очень размытые», - рассуждает Мария Цветкова, заместитель директора департамента маркетинга холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». «Количество запросов, связанных с желанием приобрести квартиру или любой другой объект недвижимости небольшого метража, поближе к центру и, конечно же, по сходной цене, действительно, увеличилось. С одной стороны, это связано с тем, что по сей день в России одной из немногих надежных сфер для инвестиций остается сфера недвижимости. С другой, среди потребителей бытует мнение о том, что цены на недвижимость упадут», - заметила Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург.
Интересный вариант
Кризис сказался на предпочтениях инвесторов, как впрочем, и всех остальных покупателей недвижимости. Раньше для извлечения максимальной прибыли инвестировать следовало на стадии котлована. Сейчас такая инвестиция может вместо прибыли принести огорчения.
«Инвестору интересны высоколиквидные квартиры - в домах, расположенных в районах с развитой инфраструктурой, вблизи станций метро. Второй фактор - это степень готовности дома. Инвестор не испытывает желания вкладывать на нулевой стадии, и это понятно. Он хотел бы получить максимально готовый продукт», - утверждает Александр Брега. «Параметры типичной «инвестиционной» квартиры таковы: это однокомнатная квартира площадью до 35-42 кв. метров или двухкомнатная около 50-55 кв. метров, с кухней от 10 метров, с лоджией или балконом. Такие квартиры представляют собой самый ликвидный продукт, независимо от рыночной ситуации спрос на них всегда устойчиво высок», - добавила Мария Цветкова. «Все упирается в соотношение цены и набора качеств объекта недвижимости. Чем больше этих качеств, тем привлекательнее квартира для инвестиций», - полагает господин Спарак.
Как признаю эксперты, в настоящее время объем предложения на рынке большой, и можно найти интересный объект по хорошей цене. Таких благодатных условий для выбора на рынке не было давно. Другое дело, что пока сложно сказать - окончательные эти скидки, или они будут еще больше. Олег Пашин уверен, что сейчас людей интересует не столько цена квадратного метра, сколько абсолютная стоимость жилья. «При этом (среди инвесторов в том числе) есть спрос и на квартиры в домах, которые находятся на ранней стадии строительства. В данном случае покупателей привлекают, конечно же, более низкие цены и возможность рассрочки. Тем более что сегодня, если говорить обо всей истории рынка строящегося жилья, условия для покупателей квартир на невысокой стадии готовности дома - самые вольготные», - заметил он.
Люди, которые играют в игры
Эксперты говорят, что для инвестора очень важно понимать, на какой срок рассчитаны инвестиции. Если хочешь купить квартиру сейчас и перепродать ее через полгода или даже год, это бессмысленно, признают риэлторы. «Если ты готов вложить деньги минимум на три года, удастся хотя бы сохранить их. На наш взгляд, через три года рынок уже выйдет из состояния стагнации и вернется к докризисному состоянию. При этом вы должны быть уверены, что вам не понадобятся эти деньги в ближайшее время, а значит, не придется продавать квартиру с дисконтом», - пояснил Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс.Недвижимость». «Сейчас не время рассматривать покупку квартиры как способ получения существенной прибыли. Обеспечить доходность краткосрочных вложений на сокращающемся рынке могут немногие профессионалы, поэтому если вы себя к ним не относите - вкладывайтесь в недвижимость не менее чем на 2-3 года. Инвестируя сейчас на меньший срок, надо быть готовым к выходу в ноль или к некоторым потерям. Долгосрочные инвестиции более интересны. То у одного, то у другого крупного девелопера появляются скидки - до 25-30% от первоначальной цены. И если вы купите квартиру на подобных условиях, даже в случае глубокого кризиса, ваши инвестиции будут неплохо защищены от обесценивания. Главное - понимать, что вы покупаете», - советует Григорий Алтухов, генеральный директор ФСК «Лидер». «Если вы уже приобрели квартиру и это не «повисшая» новостройка, то куда она денется? Скорее всего, через много лет купленная квартира будет стоить дороже, чем сейчас. Другое дело, что долгосрочные инвестиции надо делать с умом. Стоит продавать инвестиционные квартиры, когда кризис начинается, а покупать с заметным дисконтом, спустя полгода-года. В некоторые проекты можно зайти и сейчас, если скидка хорошая, и есть уверенность, что дальше в цене они не провалятся», - учит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».
Деньги, в которые играют люди
Если не произойдет ничего сверхъестественного, то количество инвестиционных сделок к лету может увеличиться до 15-20%. Самый «оптимистичный» прогноз - 50%, то есть достижение пиковых показателей 2006 года. Главное условие для этого - стабильность рубля и отсутствие мировых потрясений, уверены эксперты.
«Сейчас стоит говорить не только о вложении валюты, но и свободных рублевых активов в недвижимость. Первоначальная надежда резко приумножить капитал, сыграв на нестабильности рынка, в том числе и валютного, сменилась желанием зафиксировать свободные средства, вложив их во что-то, мало подверженное ценовым колебаниям. Логично, что такой «синицей в руке» многие считают недвижимость. В этой сфере если и возможно некоторое снижение цен, то потом все равно доходность будет отыграна. Думаю, что основными факторами, которые влияют на объем инвестиционных продаж, будут рост активности рынка и цен на недвижимость. Укрепление рубля повлияет меньше», - говорит Владимир Спарак. «Укрепляется рубль, стабилизируется ситуация, и людям снова интересен рынок первичной недвижимости, где сейчас можно выгодно и успешно вложить деньги. Вместе с укреплением рубля укрепляется и вера покупателей в долгосрочные проекты и потенциал строительного рынка», - уверен Александр Брега. «Дело в том, что в настоящее время в стабильности валют люди не уверены, не внушает доверия и фондовый рынок. Поэтому логичным выглядит сохранение собственных средств в «вечном» активе - недвижимости. Даже если она и не подорожает в ближайшее время, ее можно сдавать в аренду и получать доход, жить в ней и так далее. То есть, по сути, использовать жилье не в качестве инвестиционного инструмента, а в качества актива для сохранения средств от обесценивания», - советует господин Пашин.
По оценкам экспертов доходность от сдачи в аренду квартиры составляет 5-10 %. «Можно купить, например, квартиру у «Северного города» с мебелью и отделкой за 3,5 млн рублей и сдавать ее за 15-17 тыс. рублей. Рублевая доходность составит около 5 % годовых. Это меньше и инфляции, и тех процентов, которые могут принести банковские вклады. Можно найти квартиру подешевле, но в любом случае доходность составит максимум 10%», - подсчитал Владимир Гаврильчук.
Вложитесь в стройку
Несколько большую доходность можно получить, если самому стать строителем. Правда, вырастет до 5 лет и инвестиционный цикл, да и первоначальные вложения понадобятся не маленькие. К примеру, 1 га земли под жилую недвижимость в северных районах Петербурга обойдется примерно в $3-4 млн. Еще около $1-4 млн стоят проект и согласования 10-этажного дома общей площадью 20 тыс. кв. м. Себестоимость строительства около $1200 на 1 кв. м. То есть необходимо $24 млн. Прежде чем начать продажи, надо построить не менее 30% дома. Итого необходимые первичные затраты составят $13,2 млн за первые 2 года. Плюс $16,8 млн на оставшиеся 2-3 года, но их можно брать за счет продажи квартир дольщикам. Итого за 4 года затраты $30 млн. Продать квартиры можно будет за $40-42 млн. Итого суммарный доход около $12 млн. за четыре года. Доходность около 10-12% годовых в валюте. Но и рисков гораздо больше, чем на рынке аренды.
И, все-таки, по мнению финансовых аналитиков, недвижимость как инструмент преумножения капитала, всем остальным пока проигрывает. «Если сравнивать недвижимость с другими инструментами сбережений, то во время кризиса она существенно уступала вложениям в иностранную валюту (как банковским депозитам, так и наличным сбережениям), а также инвестициям в золото. За период кризиса инвестиции в недвижимость значительно потеряли в цене», - убеждена Елена Матросова, директор Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) БДО Юникон.
По мнению аналитиков, до тех пор, пока цены не стабилизируются, а вернее, спрос не восстановится, говорить о возможном росте доходности не стоит.
|