Хотя первичный рынок загородного жилья пострадал самым ощутимым образом, и число сделок на нем заметно сократилось, девелоперы и домостроители отчаянно пытаются стабилизировать положение. Некоторым это удается, более того, некоторые запускают новые проекты коттеджных поселков.
Выживают компании, выходящие на рынок с «готовым продуктом», способные обеспечить качество домовладения (и качество жизни в новом доме), а также оперативно реагировать на меняющиеся требования покупателей. Это верно как в эконом-классе, так и в элитных коттеджных поселках.
Страх недостроя
Возможностей для дальнейшего развития у загородных застройщиков сегодня чрезвычайно мало. Источников финансирования, как правило, нет: кредитов на устраивающих условиях девелоперам не получить, собственных накоплений недостаточно, а покупатели не желают становиться дольщиками. «Строить и достраивать не на что, а на стадии чистого поля люди сегодня ничего не покупают, - говорит руководитель департамента развития компании «Родэкс Северо-Запад» Марина Карпихина. - Они вкладывают деньги только в такие объекты, которые смогут использовать если не сегодня, то завтра, в ближайшем будущем».
Не случайно в поселках, где недавно оставались один-два дома, еще не нашедших покупателя, сегодня, как правило, все продано.
В «Родэксе» уже столкнулись с тем, что покупатели не желают ждать. Клиенты приходят, но их, по словам Марины Карпихиной, устраивает все, кроме срока ввода (с конца 2009 года) - и тогда они уходят на «вторичку». Там они приобретают дома с землей на ту же сумму, которую готовы были потратить на покупку в коттеджном поселке. Дом не нов, зато покупатель не боится потерять деньги и остаться ни с чем.
В ряде коттеджных поселков ипотечные кредиты ранее предоставлял «Сбербанк». На загородный рынок накануне кризиса собирались выйти ВТБ, «Абсолют-банк» и ряд других банков. Но с началом финансовых неурядиц они свернули свои планы.
«Сторожевая гора» - ипотека работает
Впрочем, «Инвестторгбанк» не отказался от ипотечных кредитов будущим обитателям «Сторожевой горы» - поселка «Родекса» во Всеволожском районе, близ Агалатова. Покупатели по-прежнему могут взять ипотеку на 70% стоимости жилья на 10 лет при ставке 15% годовых. Правда, прежде условия были мягче: от 13% и 30-летний период погашения. Теперь платежи оказываются достаточно большими. Но покупатели, которые намеревались взять кредиты, в массе от своего намерения не отказались.
Минимальная цена предложения в поселке сегодня - 5,5 млн руб. Столько стоит жилье в дуплексе с участком три сотки (есть возможность доплатить еще за три). Отдельный дом площадью от 120 до 240 кв. м с участком от 14 до 20 соток стоит от 9 до 17,5 млн руб.
Несмотря на поступающие от потенциальных клиентов запросы о продаже участков с подрядом, в «Сторожевой горе» таких предложений пока нет: все домовладения первой очереди уже проданы. «Возможно, во второй очереди мы к этому придем, потому что на это есть спрос, - признает Марина Карпихина. - Люди пытаются таким образом снизить риски недостроя. Они готовы сегодня заплатить за землю, а потом частями платить за строительство дома по договору подряда. Но строительство может вестись только по нашим проектам».
Хотя по соседству со «Сторожевой горой» можно найти более дешевые предложения (в том числе в близлежащем ДНП «Гранит»), в «Родэксе» уповают на особенности своего поселка. Он спроектирован по нормам поселения на земле ИЖС (именно поэтому банк не отказался от сотрудничества с застройщиком), земля также переведена в эту категорию, уже построено около 1400 кв. м коммерческой недвижимости, здание охраны, проложены все сети (они будут центральными) и дороги, заключен договор с провайдером на предоставление услуг IP-телефонии и телевидения. Это иной продукт, чем у соседей в дачных партнерствах.
Элита на лафете
Компания СПО «СтройСервис» вывела в продажу два небольших коттеджных поселка, «Светлое» и «Белое озеро», в формате, как заявлено, «выше среднего». Строительство идет без использования кредитных средств.
Новые проекты реализуются в черте поселка Мичуринское (на Карельском перешейке) и в 5 км от него, что позволит жителям пользоваться всей коммунальной инфраструктурой - детским садом, школой, больницей, магазинами. Поблизости находятся горнолыжные курорты.
В каждом из новых поселков 20-30 домовладений - домов площадью 300-600 кв. м на участках 20 или 40 соток (при объединении участков). Половина домов уже готова. Строительство остальных будет завершено к концу года. Земля со статусом ИЖС обеспечивает возможность прописки и постоянного проживания. К коттеджам подведен природный газ, электроэнергия (до 10 кВт), вода от общей артезианской скважины. Канализация - локальная.
«Покупатель приобретает не проект или обещания, а готовый продукт - построенный дом с участком и коммуникациями. Впрочем, возможно и строительство по проекту заказчика с условием использования технологий «СтройСервиса», - поясняет генеральный директор компании Валерий Герасимов. Ранее эта компания занималась производством стройматериалов, в том числе лафета - профилированного бруса из цельного куска дерева. Из него и строятся трехэтажные дома в обоих поселках. Стоимость домовладения - от 13 млн руб., а некоторые дома в несколько раз дороже. Строит компания самостоятельно, без привлечения подрядчиков.
«Эконом» у порога рентабельности
Компания «Канадский дом» строит недорогие каркасные дома для индивидуальных заказчиков и коттеджных поселков. Зима была тяжелой: спрос был невысок, несмотря на готовность выпускать самые дешевые домокомплекты ради загрузки производства. Но еще тогда решил строиться каждый второй из нынешних частных застройщиков. Остальные пришли весной, с началом сезона. «Сегодня наше производство загружено, все хорошо. А с этой недели пошло новое оживление, и я надеюсь, что портфель заказов пополнится, а вторая волна кризиса будет для нас не очень болезненной», - говорит генеральный директор Владимир Поручиков. Впрочем, тут же добавляет, что нынешних заказов хватит до осени. Кроме того «Канадский дом» строит восемь коттеджей в поселке «Кивенаппа».
Сегодня компания строит в основном недорогие быстровозводимые дома площадью 120-170 кв.м, и для прежних заказчиков - гостевые дома и бани. Домов площадью меньше 100 кв. м практически нет. Средняя стоимость домокомплекта заводской сборки с инженерией - около 18 тыс. руб. за кв. м. Компания, по словам генерального директора, в ряде случаев готова пожертвовать прибылью и даже выйти на нулевую рентабельность, лишь бы не отпугнуть заказчика и не остановить производство. На днях конструкторы, рассматривая проект дома с одним из заказчиков, нашли возможность снизить стоимость дома на 300 тыс. руб. за счет изменения конструкции фундамента. Кроме того, удешевление достигается за счет того, что «Канадский дом» перестал закупать некоторые элементы конструкции, например, лестницы, и теперь производит их самостоятельно. Отказаться от тех или иных потребительских качеств в доме эконом-класса почти невозможно, поскольку их набор и так сведен к минимуму, а конструктивное решение оптимизировано еще в начале кризиса, с тем, чтобы при минимальной цене сохранить прочность каркасной конструкции. Но на цену влияют особенности фундамента и избранной заказчиками инженерной «начинки». Порой они отказываются и от полноценных вторых этажей в пользу полумансардных, готовы немного уменьшить площадь дома.
Впрочем, качество строительства сегодня становится столь же важным, как и приемлемая цена. «Если вы выезжаете на площадку и видите, что там все как надо организовано, в конструкциях нет зазоров, все сделано правильно, - это говорит о качестве работ. И не важно, какая это технология, потому что все они просчитаны, все зависит от того, насколько качественно делается работа»,
|