Финансовый кризис внес коррективы в планы многих нанимателей жилья, вынудив их объединяться с другими жильцами и арендовать квартиру вскладчину.
Совместная аренда, или руммейт (англ. roommate - сосед по комнате) чрезвычайно популярна на Западе. Люди там чаще всего более открытые для общения, поэтому им проще сходиться с незнакомцами. У нас жилье совместно охотнее арендуют либо родственники, либо хорошие знакомые, - пишет «Бюллетень недвижимости». Безусловно, всегда популярен «наем на двоих, на троих» в студенческой среде (по сути, аренда вскладчину здесь выступает как более удобная замена студенческому общежитию).
Ищу тебя
В последнее время, во многом из-за кризиса, ситуация начинает меняться и будущие наниматели ищут себе «жилищных партнеров» среди доселе незнакомых людей. При этом в агентства недвижимости за помощью в поиске компаньона клиенты обращаются редко. «Арендаторы, как правило, находят себе компаньонов самостоятельно и при обращении в агентство выступают как единое целое. Договор с ними заключается один - он ничем не отличается от обычного договора аренды. За шесть лет работы в качестве руководителя отдела аренды мне встретилось, может быть, два-три обращения с просьбой подыскать компаньона», - рассказывает Елена Лаппо, руководитель отдела аренды ООО «Александр».
Граждане ищут себе партнеров сами, например, с помощью социальных сетей (для этого достаточно вступить в соответствующую группу) или специализированных сайтов. Существует два типа соседей: одни ищут, к кому бы подселиться, а другие, наоборот, приглашают к ним в квартиру или комнату. Бывает и так: через интернет знакомятся несколько потенциальных соседей, которые ищут комнату в одном и том же районе, и вся группа начинает ездить и смотреть варианты.
Интернет-сервисы, конечно, удобны: выбирая себе компаньона, вы можете познакомиться с его анкетой, узнать интересы, образ жизни и т. п., а также увидеть фото. Но все же всегда стоит помнить: «интернет-знакомства» отличаются тем, что желаемое в них часто выдается за действительное, а аренда - это все-таки серьезная сделка, где ошибки и недосмотры чреваты финансовыми и другими проблемами.
Совместно снять квартиру цивилизованным путем в ближайшее время можно будет с помощью Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос». Она планирует запустить новую услугу - прием объявлений от нанимателей, готовых делить арендуемое жилье с компаньонами.
Один за всех
Как правило, будущие «сожители» стараются максимально полно обговорить условия быта, время пользования кухней, санузлом, час отхода ко сну («сове» и «жаворонку» будет трудно ужиться в одной квартире). Почти все стараются разделить обязанности по уборке помещения, некоторые - даже по приготовлению завтрака и ужина. Все это, конечно, имеет большое значение, но есть и куда более важные вещи. Они касаются, прежде всего, составления договора найма и прописанных в нем условий.
Как отмечает Ирина Никулина, руководитель департамента аренды компании «Адвекс-Петроградский», договор найма жилого помещения обычно заключается между двумя физическими лицами. Кто будет выступать в качестве «стороны по договору», решают сами наниматели, но этот человек должен понимать, что несет полную ответственность за соблюдение всех пунктов договора. «Все остальные лица вписываются в договор найма в соответствующем разделе как лица, проживающие совместно с нанимателем. Соответственно, они и обладают правами проживания», - добавляет Ирина Никулина.
По ее словам, взаимоотношения внутри группы, проживающей в квартире, особенно финансовые вопросы (в каких долях и в какие сроки вносятся ими деньги основному нанимателю для оплаты снимаемого жилья, произведения коммунальных и прочих платежей, как будет внесен залог), наниматели регулируют самостоятельно. Достигнутые договоренности можно прописать во взаимном соглашении.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Любые соглашения сторон к договору найма заключаются аналогичным образом. Стороны вправе по собственной инициативе нотариально удостоверить достигнутые договоренности, но никаких правовых преимуществ данное действие не повлечет.
Вписывать положения соглашения в сам договор, по мнению Ирины Никулиной, не имеет смысла, поскольку наймодатель принимает в расчет только обязательства стороны по договору - нанимателя, и именно с него будет требовать своевременную оплату в полном объеме и выполнение всех пунктов договора.
«Ответственность» при коллективном найме жилплощади - ключевое слово», - считает Вадим Ткаченко, директор развития направления аренды «Первого бюро аренды «Артек-Недвижимость». Он предупреждает, что человек, выступающий стороной по договору, будет отвечать не только за своевременное внесение арендной платы, но и за сохранность переданного ему имущества. Случись (не дай бог) пожар или более мелкая неприятность - например, порча мебели или бытовой техники, - возмещать убытки придется тому, кто поставил в договоре свою подпись. Кстати, именно по этой причине следует прикладывать к подписываемому документу перечень имущества, в котором прописано и состояние вещей. В противном случае хозяин может предъявить необоснованные претензии.
Отряд не заметил...
«В принципе закон не запрещает заключить договор между несколькими нанимателями с одной стороны и наймодателем - с другой, в этом случае наниматели несут солидарную ответственность, а в договоре прописывается ответственность каждого из жильцов: например, сколько денег и в какие сроки они вносят и т. д.», - говорит Антон Гершаник, юрист ЮФ «Экотон», член Комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Однако на практике такие договоры заключаются довольно редко. То ли из-за того, что сами наниматели не знают о подобной возможности, то ли хозяевам жилья проще разбираться с одним человеком, чем с несколькими, и они отказываются подписывать подобные документы. Ведь при досрочном выбытии одного из жильцов (если заключен «коллективный» договор) наймодателю придется подыскивать новую кандидатуру, иначе он потеряет в деньгах.
Вообще вопрос «Что делать, если компаньон съедет раньше срока?» - один из самых часто задаваемых на всевозможных форумах. Людей также волнует, могут ли арендодатель или агентство подселить нового жильца, если срок действия старого договора еще не истек? Учитываются ли при этом пожелания оставшегося нанимателя?
Тут важно понимать следующее. Если договор заключен между наймодателем и одним из группы жильцов, то подселение невозможно. По сути, хозяину квартиры даже лучше, если, допустим, из трех нанимателей один съедет: износ квартиры меньше, а деньги - те же. Оставшимся квартиросъемщикам придется увеличить свои «взносы» в общую копилку, условия договора ведь никто не отменял, а будут ли они истребовать часть денег у отбывшего «коллеги» (если тот не доплатил) - это уже их дело. Вообще, все возникающие трения компаньоны должны урегулировать самостоятельно путем переговоров. (Вот тут и будет уместно предварительно составленное ими соглашение. Ведь при возникновении проблем ни один суд не возьмется разрешать конфликты без соответственно оформленных соглашений между сторонами.)
Оставшиеся в квартире наниматели заинтересованы в поисках компаньона на место «выбывшего», именно они бывают инициаторами обращения в агентства. Ибо в случае задержки оплаты за квартиру или внесения ее не в полном объеме наймодатель вправе расторгнуть договор и выселить нанимателя со всеми проживающими с ним лицами - предупреждают специалисты «Адвекса».
Избежать конфликтов между нанимателями можно, если наймодатель заключит с каждым из компаньонов отдельный договор (то есть квартира будет сдана по комнатам, как это происходит в коммуналках). «В данном случае каждый из проживающих самостоятельно решает все вопросы по договору с хозяином жилплощади, и если кто-то из компаньонов съедет из квартиры раньше оговоренного срока, то это никоим образом не отразится на остальных, так как они платят строго оговоренную сумму за ту часть жилплощади, которую занимают, и залоги вносили каждый по отдельности», - говорит Ирина Никулина. Но тут есть обратная сторона: если нет кандидатов на освободившееся место среди знакомых компаньонов, то наймодатель самостоятельно будет искать нового, и не факт, что кандидатура устроит оставшихся в квартире жильцов
|