На вопросы посетителей сайта газеты "Квартирный ряд" отвечает Ирина Альбертовна Шугурова, Председатель жилищно-строительного кооператива "Квартиры" (01 июня 2005 г.)
Дмитрий: Расскажите, пожалуйста, что такое административные взносы и за что их надо платить?
Ирина Шугурова: Административные взносы пайщик начинает выплачивать после приобретения квартиры. Они идут на обеспечение деятельности кооператива. Любой потребительский кооператив (жилищный, дачный, гаражный) вправе иметь членские взносы помимо паевых на оплату своих расходов по обеспечению деятельности.
Наташа, Москва: В течение какого срока после внесения первого взноса можно въехать в квартиру?
Ирина Шугурова: Уважаемая Наташа! Как я уже говорила, срок накопительного этапа определяется расчетным путем индивидуально для каждого пайщика.
Геннадий: Что будет с квартирой, если со мной что-либо произойдет?
Ирина Шугурова: Уважаемый Геннадий! Закон предусматривает наследование пая. Если наследникам умершего члена кооператива эта квартира не нужна, они могут получить денежное выражения пая. Если квартира нужна, наследники после получения свидетельства о праве на наследство, вступают в кооператив вместо умершего.
Светлана, Москва: Существуют ли какие-либо страховые программы, защищающие членов кооператива?
Ирина Шугурова: Уважаемая Светлана! Смотря от чего защищать членов кооператива. От потери права собственности на приобретенную квартиру при появлении прав третьих лиц защищает ГО Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", от физического ущерба квартире или нанесенного Вами ущерба соседям защищает страховка от обычных рисков. Соблюдение принципов финансовой устойчивости контролирует аудит и ФКЦР (выше я об этом рассказывала).
Елена: Наличие новорожденных детей у молодой семьи дает какую-либо льготу?
Ирина Шугурова: Нет, не дает.
Сергей: Скажите пожалуйста, кругом всё заполонено рекламой "Строим Вместе". А я слышал, что когда в кооперативе членов больше какого-то числа, то он уже не справляется со своими обязанностями. И вот мол в "Строим Вместе" кол-во членов больше оптимального и они уже не справляются.
Вы можете прокомментировать эту ситуацию?
Ирина Шугурова: Уважаемый Сергей! Я считаю не очень корректным обсуждать других участников рынка, могу только сказать, что максимальная численность ЖНК установлена в 5000 человек. С точки зрения соблюдения системы финансовой устойчивости наличие максимального кол-ва пайщиков вполне обоснованно. После достижения этого порога кооператив может создавать новые подобные структуры путем разделения. Справляется ли "Строим вместе"- комментировать не берусь. Единственное что могу сказать, что они зарегистрировали Устав потребительского ипотечного кооператива, а не ЖНК.
Елена: Скажите, а если я буду участвовать в ТСЖ "Квартиры", я сама буду выбирать себе квартиру?
Ирина Шугурова: Уважаемая Елена! Квартиру будете выбирать Вы сами, а не кооператив укажет, что Вам купить.
Алена: Скажите, пожалуйста, я только что к вам подключилась, и может быть вы уже отвечали на этот вопрос, но тем не менее: в Москве несколько раз в год проходят выставки по недвижимости. Участвуете ли Вы в них? Проводите ли там презентации? Если да, то возможно ли с Вами пообщаться на ближайшей выставке (когда она будет)?
Ирина Шугурова: Добрый день, Алена! Кооператив "Квартиры" уже 1,5 года участвует в работе следующих выставок: в ЦДХ, "ДОМЭКСПО". В этом году была новая для нас выставка "КредитЭкспо". На всех выставках я провожу семинары и лекции для желающих узнать о нас подробнее. Ближайшие выставки будут осенью. При этом пообщаться со мной, безусловно, можно гораздо раньше в офисе кооператива по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, дом 20, стр. 1,по телефону 411-5-411 или по электронной почте shugurova@mirkvartir.ru
Светлана, Москва: Существуют ли какие-либо программы вступления в ЖСК? В частности, меня интересует программа "Молодая семья"?
Ирина Шугурова: Отдельно такого названия программы нет, потому как при сбалансированной системе расчетов для всех идут индивидуальные программы в зависимости от потребностей и возможностей семьи.
Марина: Здравствуйте, скажите пожалуйста, какой документ будет подтверждать право собственности на квартиру, купленную через кооператив? Спасибо!
Шугурова И. А.: Добрый день, Марина! Ровно те же документы, какие выдаются по обычным домам ЖСК одного дома - справка о полной выплате паевого взноса и Свидетельство о государственной регистрации права.
Юлия: Ирина, а можно ли через ЖСК купить загородный дом?
Ирина Шугурова: В законе жилое помещение характеризуется как квартира или жилой дом, отвечающие требованиям жилищного законодательства. В данном случае имеется ввиду именно жилой дом для постоянного проживания с возможностью прописки (регистрации), но не дачный дом.
Елена, г. Коломна: Есть ли зарубежная практика ЖСК? Какова она?
Ирина Шугурова: Уважаемая Елена! Зарубежный опыт накопительных систем я кратко описала выше. Что касается закона о долевом строительстве, то если, со временем, этот закон реально заработает, это значительно повысит систему гарантий для дольщиков. До сих пор риск "недостроя" или "ухода" инвестором с деньгами дольщиков был достаточно велик. Поэтому мы приобретаем квартиры в новостройках только на этапе высокой степени технической готовности дома.
Елена: Что посоветует молодой семье? Один прописан в Москве, а другой нет.
Ирина Шугурова: Возможность вступить в кооператив не зависит от наличия прописки в Москве.
Петр: Какова средняя цена за кв. м. в предлагаемых Вашим кооперативом квартирах и в каких районах?
Ирина Шугурова: Как я уже сказала, это могут быть любые квартиры на вторичном и превичном рынке в любом районе Москвы и Подмосковья. Соответственно, к моменту выбора квартиры, Вы покупаете то и по тем ценам, что Вам понравилось. Единственное условие - юридическая чистота и ликвидность (мы не покупаем объекты в домах, идущих под снос или на реконструкцию).
Дмитрий: Как Вы думаете, за какими кооперативами будущее, которые строят или которые просто выступают как кассы взаимопомощи?
Ирина Шугурова: Какие-либо прогнозы сейчас, когда законодательные акты только вступили в силу, делать крайне сложно. Но давайте исходить из того, что в таких странах Европы, как Германия, Словакия, Чехия и других накопительные системы, работающие по системе ссудо-сберегательных касс, развиты давно и продолжают пользоваться успехом. А также мне кажется, что человек исходит из того, что у него должна быть возможность выбрать место своего проживания. Будет ли строиться дом в этом конкретном месте - еще не известно. Мы же не ограничиваем выбор объектов для пайщиков в рамках Москвы, Московской области и близлежащих областей. Возможность выбора для людей очень важна.
Геннадий: Можно ли выйти из ЖСК? В этом случае все деньги возвращаются?
Ирина Шугурова: Вы имеете право в любой момент выйти из кооператива. В этом случае сумма паевых накоплений возвращается Вам в полном объеме.
Кирилл: "МИЭЛЬ-Недвижимость"- это агентство было выбрано... поскольку только оно после юридической проверки жилья дает гарантийные обязательства на его полную рыночную стоимость ..." Неужели ТОЛЬКО оно!? :-))
Ирина Шугурова: Да, система реальных Гарантийных обязательств есть только в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Елена: А сколько времени в среднем уходит на покупку квартиры по подобной схеме?
Ирина Шугурова: Еще раз обращаю Ваше внимание, что при сбалансированной системе сроки не только рассрочки, но и покупки, рассчитываются индивидуально для каждого пайщика. Вы можете приехать к нам в офис на консультацию и произвести соответствующие расчеты.
Александр, Москва: Где именно хранятся денежные средства, внесенные в кооператив? Т.е. кто будет возвращать их пайщику в случае чего?
Ирина Шугурова: Все денежные средства кооператива находятся на банковском счете или, в рамках лимита, в кассе кооператива. Обращаю Ваше внимание на наличие ежегодного обязательного аудита деятельности кооперативов. Возврат средств производится в порядке, предусмотренном Законом, Уставом и договором, заключаемым с пайщиком.
Дмитрий: А как отличить кооператив, который не готов работать в рамках закона? Является ли громкое имя гарантом надёжности?
Ирина Шугурова: Само по себе звучное название кооператива, с моей точки зрения, не является гарантом его надежности. Нужно внимательно читать договор, Устав, попытаться поговорить с кем-то из пайщиков, причем с теми, которым еще ничего не купили. Надо понимать соответствие обещаний и возможности их исполнения.
Кирилл: Каким образом страхуются взносы? Есть ли государственный контроль сделок?
Ирина Шугурова: Чуть раньше я уже отвечала на этот вопрос. В законе так же предусмотрено обязательное наличие резервного и страхового фондов.
Дмитрий: Я ещё хотел задать такой вопрос. Есть кооперативы отдельно существующие, а есть кооперативы, которые создаются при строительных организациях и агентствах недвижимости. Вот, например, в вашем случае, то, что ваш кооператив при АН "МИЭЛЬ" даёт ли дополнительные гарантии надёжности?
Ирина Шугурова: Это очень важный элемент системы гарантий кооператива "Квартиры" - все сделки совершаются с помощью компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Это агентство было выбрано кооперативом в качестве генерального партнера, поскольку только оно после юридической проверки жилья дает гарантийные обязательства на его полную рыночную стоимость, что позволяет кооперативу быть спокойным за деньги своих пайщиков.
Петр: Какова длительность рассрочки?
Ирина Шугурова: Уважаемый Петр! Учитывая, что мы работаем по сбалансированной системе, срок рассрочки рассчитывается для каждого пайщика индивидуально в зависимости от сроков накопления.
Елена, г. Коломна: Сравните, пожалуйста, ипотеку и ЖСК. В чем плюсы и минусы каждого, есть ли общее, какая схема, на Ваш взгляд, предпочтительнее?
Ирина Шугурова: Уважаемые Елена и Александр (вопрос про ЖСК и ипотеку)! Я не скажу, что ЖСК выгоднее или ипотека выгоднее. При покупке жилья каждый человек исходит из тех приоритетов, которые ближе ему или его семье. Если стоит задача решить жилищный вопрос быстро и есть для этого достаточные средства и возможность подтверждения дохода, то ипотека - наилучший вариант. Кооператив - накопительная система. Поэтому покупка квартиры растянута во времени-должен пройти обязательный период накопления, рассчитываемый индивидуально. Однако мы не просим подтвердить доход и максимальный размер административного взноса после покупки (3% в год от суммы ссуды) принципиально меньше банковских процентов. То есть нужно определиться, насколько вашей семье быстро надо купить квартиру и готовы ли вы материально к такому решению вопроса.
Дмитрий: В связи с изменением законодательства некоторые специалисты не советуют вступать в кооператив до осени. Потому что есть вероятность остаться без всего. Насколько это правда? Что посоветуете? Что вообще происходит сейчас с кооперативами?
Ирина Шугурова: Добрый день, Дмитрий! Смотря в какую форму кооператива не рекомендуют вступать и почему до осени? В настоящий момент в Государственную Думу внесены некоторые поправки к принятому закону, но они касаются скорее уточнений, а не принципиальных изменений. За 4 года работы мы поняли, что тормозящим фактором для людей как раз было практически полное отсутствие законодательного регулирования и контроля за кооперативами. Теперь это есть. Те кооперативы, которые не готовы работать в рамках законодательного регулирования, ищут формы работы, не имеющие должного контроля.
Петр: Каковы гарантии, что внесенные в кооператив деньги не пропадут?
Ирина Шугурова: Гарантией сохранности денег в накопительных кооперативах служит по новому закону государственное регулирование и надзор за соблюдением финансовых стандартов и нормативов деятельности кооператива. Государство представляет, в данном случае, территориальное отделение федеральной службы по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. В законе очень подробно прописана система гарантий для граждан.
Кирилл: Уважаемая Ирина! Подскажите, на что обратить внимание при выборе кооператива? Основной вопрос, как вы понимаете - благонадежность? Не очередная ли это пирамида?..
Ирина Шугурова: Добрый день, Кирилл! При выборе кооператива необходимо основываться на том, какая правовая форма - ЖСК, ЖК, ЖНК, КПК (кредитный потребительский кооператив) или иное) предлагается. С моей точки зрения крайне важно наличие законодательного регулирования деятельности кооператива данного вида, его опыт работы - нашему кооперативу 7 мая исполнилось 4 года, его результаты деятельности. В нашем кооперативе 62% всех пайщиков уже проживают в приобретенных для них квартирах, участие в общественных организациях, устанавливающих стандарты деятельности кооператива. И, если мы говорим о накопительных кооперативах, наличие опыта работы по сбалансированной финансовой системе, закрепленной в новом законе. Мы работаем по этой системе с марта прошлого года.
Елена, г. Коломна: Кто имеет право вступить в ЖСК? Что для этого нужно сделать?
Ирина Шугурова: Уважаемая Елена! Стать членом кооператива имеют право все физические лица, достигшие 16 лет. Верхнего возрастного ценза нет. Прием в члены кооператива осуществляется на основании личного заявления и паспорта.
Елена, г. Коломна: Объясните, пожалуйста, на пальцах, что такое ЖСК?
Ирина Шугурова: В случае нашего кооператива мы говорим о схеме жилищно-накопительного кооператива, о котором говорилось выше.
В общем виде схема работы кооператива такова: человек приносит заявление и паспорт, платит вступительный взнос, который составляет 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и становится членом ЖСК. Далее он накапливает требуемую сумму (не менее половины стоимости квартиры), после чего ЖНК приобретает для него жилье. Далее пайщик вселяется в квартиру, прописывается и выплачивает кооперативу оставшуюся часть стоимости, на которую предоставлена рассрочка. После выплаты пая он становится собственником жилья.
Подобным же образом можно обменять имеющуюся квартиру на новую. В этом случае человек вступает в кооператив только на разницу между стоимостью желаемой и имеющейся у него недвижимости. И еще один важный момент: все время до покупки нового жилья человек живет в своей квартире. Только после его переезда в квартиру, купленную ЖСК, он выписывается из старой квартиры и она продается.
Сергей: Сейчас так много всяких кооперативов (ЖК, ЖНК и ЖСК), что трудно разобраться. А рекламе еще увидел такое словосочетание - "потребительский ипотечный кооператив". Не могли бы вы кратко охарактеризовать каждый. Чем они друг от друга отличаются?
Ирина Шугурова: Добрый день, Сергей! С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, раздел 5-й которого посвящен ЖК и ЖСК. ЖК создается для реконструкции и последующего содержания членами кооператива жилого дома. ЖСК - для строительства и последующего содержания членами кооператива одного дома. Закон о ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) вступил в силу 31 марта 2005 года. ЖНК создается для привлечения и использования денежных средств граждан на приобретение или строительство жилья. Объекты приобретаемого жилья не ограничены. Потребительский ипотечный кооператив не имеет в чистом виде законодательного регулирования и надзора и контроля государства с целью обеспечения прав граждан.
|