Приобретая квартиру по ипотеке, вы берете на себя многолетние обязательства перед банком, выполнить которые иногда значительно сложнее, чем получить одобрение кредитного комитета.
Процедура. Прежде всего получение кредита означает необходимость ежемесячного (в строго определенный день) внесения платежей в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев вы можете внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. Если же вам, к примеру, требуется надолго уехать, необходимо положить на счет сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей. В случае просрочки начисляется штраф (в разных банках 0,2-0,5% за каждый день задержки платежа). Впрочем, если она незначительная, объясняется очень уважительными причинами, а заемщик до этого отличался "отличной платежной дисциплиной", банк может обойтись и без штрафных санкций.
Дефолт заемщика. Если график платежей нарушается регулярно, дело может дойти до судебного разбирательства и обращения взыскания на предмет залога, то есть на вашу квартиру. В основном кредиторы стараются решать дело мирно, однако имеются и единичные случаи доведения дела до суда. "Мы пока еще не выселяли никого из числа недобросовестных заемщиков, - заявила "Ф." руководитель департамента обслуживания клиентов банка "Дельта-кредит" Анна Зиновьева. - У нас уже было несколько процессов, по которым суды первой инстанции приняли решение наложить взыскание на заложенное имущество. В некоторых случаях есть возбужденные процедуры исполнительного производства, где мы намерены в случае бездействия должников выйти на продажу квартиры".
Впрочем, в большинстве своем российские заемщики пока отличаются завидной дисциплинированностью. По словам исполнительного директора АИЖК Дмитрия Глазунова, дефолтов, выходящих за рамки технических (с задержкой платежа порядка месяца), очень мало-5-6 на 16 тыс. кредитов.
Форс-мажор. Если вы потеряли работу, вопрос о дальнейшей судьбе кредита банк будет рассматривать в индивидуальном порядке. Однако большинство банкиров уверено, что их клиенты востребованы на рынке труда, поэтому и поиск новой работы не займет много времени. В отдельных случаях кредиторы готовы пойти на снижение ежемесячного платежа или даже на предоставление заемщику "кредитных каникул". По словам директора кредитного департамента Европейского трастового банка Сергея Гандзюка, данный вопрос обсуждается на кредитном комитете, и если доводы заемщика признаются вескими, то на срок до трех месяцев может быть установлена отсрочка по погашению основного долга.
Решить проблемы с банком в более серьезных ситуациях (например, при потере трудоспособности или внезапном появлении законных владельцев недостаточно "чистой" в юридическом отношении квартиры) призвано ипотечное страхование. То есть в случае чего за вас с банком рассчитается страховщик. Впрочем, большинство опрошенных "Ф." банкиров утверждают, что готовы пойти навстречу заемщику. "По желанию клиента и при определенном размере возмещения банк может направить часть страховых выплат не в погашение задолженности по кредиту, а непосредственно заемщику либо его представителю", - говорит Анна Зиновьева.
Досрочное погашение. Каждый заемщик стремится выплатить долг как можно быстрее, однако это лишает кредитора довольно существенной части дохода-ведь он рассчитывает еще несколько лет или месяцев получать с вас проценты. По этой причине в большинстве банков существуют моратории на досрочное погашение (1-12 месяцев) и штрафы (до 5% от суммы платежа). Ипотечными программами предусмотрены и ограничения на размер внеочередной выплаты-в основном от $500. Тем не менее, по словам начальника отдела розничного кредитования Международного промышленного банка Тамары Ивановой, довольно значительная часть кредитов гасится раньше срока: "В нашем банке так поступают более половины заемщиков. Чащевесной, когда люди получают годовые бонусы". Кроме бонусов часто срабатывает и фактор "черной зарплаты": на досрочное погашение могут направляться неподтвержденные доходы, которые не учитываются при расчете срока кредита.
Изменение ставок. Поскольку ставка по кредиту фиксируется в договоре, от ее увеличения заемщики в большинстве случаев застрахованы. А вот пересмотр в сторону снижения возможен. Если стоимость привлекаемых ресурсов в будущем существенно снизится, многие (хотя и не все) банки готовы пойти на перезаключение договора на новых, более выгодных для клиента условиях. Однако гарантии, что они не передумают, нет. АИЖК, например, объявило о снижении ставок с 15 до 14% лишь по "новым" кредитам, хотя до сих пор при изменении условий заемщикам предоставлялась возможность переоформления договора на более выгодных условиях.
Новый кредит. Несмотря на опасения многих заемщиков, проблем с получением других кредитов при наличии непогашенной ипотеки обычно не возникает. "С точки зрения процедур оценки платежеспособности ипотечный кредит не только не ухудшает, а, наоборот, увеличивает шансы заемщика получить положительные решения других банков в максимально сжатые сроки. Положительная кредитная история всегда расценивается банками как существенный компенсирующий фактор при оценке вероятности погашения кредита", - утверждает начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова.
Наличие обязательств по "старому" ипотечному кредиту может сказаться на сумме нового, например потребительского, в получении которого вдруг возникнет необходимость. И наоборот. "Если вы обратились за ипотечным кредитом и при этом недавно получили потребительский, сумма которого приблизительно равна сумме первоначального взноса, банк попросит вас предоставить доказательства того, что в качестве первоначального взноса вы предоставляете собственные, а не заемные средства", - предупреждает председатель правления Русского ипотечного банка Галина Симонова.
Необходимость продать квартиру. Одно из самых существенных ограничений для заемщика-невозможность распоряжения жильем по собственному усмотрению до полного погашения кредита. "Все сделки с квартирой, приобретенной с использованием ипотечного кредита, допускаются только с согласия кредитора-залогодержателя. В исключительных случаях банк может пойти на это, имея твердые гарантии возврата предоставленного кредита",-говорит начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анна Горячева. Что касается конкретных схем продажи, то их, по словам Марии Серовой, несколько: "Как правило, заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру и в результате сделки купли-продажи (с согласия банка) досрочно погашает ипотечный кредит. В то же время могут быть случаи, когда новый покупатель заинтересован в получении кредита. В этой ситуации может быть реализована схема перевода долга".
Развод. При расторжении брака созаемщиками, решение вопроса дальнейших расчетов по кредиту и раздела заложенного имущества напрямую зависит от позиции банка-кредитора. Например, в Международном промышленном банке для разводящихся супругов существует возможность переоформления долга с солидарного на индивидуальный. "Кредитный комитет оценивает платежеспособность того заемщика, который собирается взять на себя обслуживание долга. Если ее сочтут недостаточной, то в переоформлении кредита будет отказано. В таком случае клиенты могут либо оставаться созаемщиками, договорившись об условиях погашения, либо досрочно рассчитаться по кредиту и делить уже не обремененное залогом жилье",-объясняет Тамара Иванова.
Однако в большинстве случаев возможности перевода долга нет-бывшие супруги остаются солидарными заемщиками, поскольку при выдаче кредита банк принимает во внимание совокупный доход семьи. По словам начальника управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксаны Лихачевой, невозможен и раздел имущества: "При отсутствии брачного контракта супруги на период действия кредитного договора остаются равноправными собственниками приобретенной квартиры. Отчуждение доли в праве на квартиру возможно только при погашении всех имеющихся обязательств перед банком".
Банкротство кредитора. При признании банка несостоятельным или отзыве у него лицензии все права требования по кредитам, в том числе и закладная на квартиру, переходят в руки нового банка-кредитора ("Ф." N27, 2004). При этом заемщику нечего опасаться. Если продажа закладных затянется и вам придется временно приостановить платежи по кредиту, никаких штрафов за это платить не придется. Кроме того, займы после переоформления кредитного портфеля погашаются на первоначальных условиях.
|