Стандартов в сфере малоэтажного строительства пока не выработано. И результат налицо: на маленьких "пятнах" застройки возводятся гигантские, непропорциональные участкам хоромы. Они соседствуют с убогими лачугами советского периода. Площади рекреационных зон даже на самых престижных направлениях "убывают" по мере активности строительных компаний, вызывая возмущение местных - и богатых, и небогатых - жителей. Еще сложнее - с объектами инфраструктуры.
Магазины, рестораны, оздоровительные центры и прочие прелести жизни, как гласят рекламные буклеты, всего "в двух шагах от загородной резиденции", остаются чуть ли ни "фактом" милосердия застройщика. Рынок знает немало примеров, когда в силу каких-то обстоятельств последние "взяли свои слова обратно" и отказались от инфраструктурных излишков.
"Сейчас многие девелоперы тяготеют к комплексной коттеджной застройке, такая тенденция налицо, - отмечает начальник отдела маркетинга корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Алексей Войнич. - Причем они стараются "выносить" инфраструктуру за территорию поселка". Что, по его мнению, оправданно с экономической точки зрения. Такая стратегия позволяет привлечь профильных инвесторов, которые специализируются на создании и управлении оздоровительными комплексами, салонами красоты, торговыми центрами. По мнению А. Войнича, при строительстве небольших и средних поселков создавать внутреннюю комплексную инфраструктуру невыгодно, потому что она не будет окупаться и, со значительной долей вероятности, ляжет в виде высоких коммунальных платежей на плечи жильцов. "Инфраструктурные объекты должны окупаться. Если этого не происходит, то застройщик либо перекладывает их содержание на жителей, либо вынужден сам покрывать убытки", - считает генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Андрей Мажаров. Что уж говорить о ресторанах, кинозалах и магазинах, если стоимость благоустройства только одного квадратного метра территории поселка (аллеи, малые архитектурные формы, ландшафт), по оценкам специалистов, - $2-3 тыс. Неудивительно, что некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть свои "наполеоновские" планы. Тем более что никто не запрещает застройщику продать под жилую застройку те участки, на которых планировалось разместить инфраструктурные элементы. "В самом деле, какой смысл плодить нерентабельную инфраструктуру, если все участки в поселке уже проданы и необходимости в дополнительной рекламе нет, - размышляют риэлторы. - И правильно делают те, кто отказывается от никчемных затей. Например, в 2002 г. для строительства инфраструктуры в одном из поселков в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе был отведен участок почти 2,5 га, но уже в следующем году он был продан частному лицу под строительство". По мнению же Любиши Джукич, руководителя подразделения управления проектами компании "ДОМ-Недвижимость", причина смены планов СК может быть достаточно банальной. Она может заключаться в том, что, не строя объекты, девелопер просто не знает, как потом их сдавать или продуктивно использовать.
Начальник отдела загородной недвижимости компании Delight Realty Надежда Мамышева обращает внимание на то, что покупатель недвижимости не может никоим образом получить гарантии относительно строительства обещанной инфраструктуры: "На словах застройщики не отказываются от "взятых обязательств", но зачастую задерживают до момента окончательной продажи земли и получения основной прибыли от проекта строительство инфраструктурных объектов".
Обремененные концепциями
Впрочем, в последнее время многие застройщики честно предупреждают клиентов: никакой инфраструктуры. "И такой подход находит понимание у покупателей, - говорит пресс-секретарь компании Vesco Realty Максим Карапетов. - Особенно это характерно для Рублевки. Ее жители предпочитают развлекаться и "отовариваться" в Жуковке: там фитнес, ресторан, магазины. Поэтому строительство в каком-нибудь поселке по соседству альтернативного бассейна или фитнеса просто нерентабельно и бессмысленно". Кроме того, наличие или отсутствие инфраструктуры, по мнению г-на Карапетова, зависит не только от местоположения поселка, но и от его масштабов. "Одно дело, когда в поселке десять домов, а другое - пятьсот. Это уже около двух тысяч человек. Попробуй не создай инфраструктуру, например, в "Бенилюксе". Такой товар вряд ли будет востребован рынком", - рассуждают эксперты.
Действительно, на 150 га, отведенных под "Резиденции Бенилюкс", есть, где развернуться. И эксперты уверены: застройщик обещания не нарушит. Зимой он уже приступил к строительству культурно-развлекательного центра с магазином, кафе, ресторанами, бизнес-центром, данс-холлом и театром-студией, теннисными кортами и бассейнами, фитнес-центром и косметическим салоном, саунами и SPA, домом детского творчества. В "Бенилюксе" также разместятся автостоянки, лодочная станция, аквапарк.
Не смогут сэкономить на инфраструктуре и девелоперы поселка "Витро Вилладж" - такова особенность выбранной концепции поселения. Комплекс позиционируется как загородный курорт и расположен обособленно от других обжитых мест. В компании "Парк Групп", которая выступает девелопером проекта, уверены, что масштабная инфраструктура окажется востребованной. Она будет включать не только индустрию развлечений, но и все необходимые бытовые услуги. Кроме апартаментов, владельцы получат одновременно и весь спектр гостиничных услуг, будь то круглосуточная охрана или room service, врачебная помощь. Коммунальные структуры позаботятся об обслуживании комплекса. На территории курорта запланированы все необходимые службы быта, такие как прачечная или химчистка. Для тех, кто планирует проживать здесь с семьей круглогодично, специально будет построена школа и организован детский сад. Для владельцев апартаментов, которые планируют здесь только отдыхать в выходные дни, будут построены спорткомплекс, SPA-центр, а также рестораны, пляж и кинозал. "Мы надеемся, что наша идея интеграции городской инфраструктуры в экологически чистое природное пространство осуществится, - говорят в "Парк Групп". - С одной стороны, для девелоперов, а в последствии и для арендаторов, определенных объектов инфраструктуры, выгодно выносить инфраструктурные объекты за территорию поселка. Это позволяет привлечь к ним более широкий круг потребителей и, как результат, обеспечить рентабельность. Не секрет, что девелоперам многих коттеджных поселков пришлось сознательно отказаться от формирования даже объектов инфраструктуры первой необходимости из-за нерентабельности и невозможности сдать их в аренду. Также можно организовать свободный доступ на территорию поселка жителей близлежащих селений, чтобы обеспечить необходимую загрузку инфраструктуры. Но, во-первых, это снижение уровня безопасности непосредственных жителей поселка. Во-вторых, разрушение единого социального состава. В-третьих, "ощущение толпы", от которого владельцы загородной недвижимости как раз и пытаются избавиться за городом. В-четвертых, риск создания дефицита услуг".
При разработке плана проекта загородного курорта "Витро Вилладж" обсуждалась возможность разделения территории на две части: жилую (с доступом только для владельцев апартаментов) и инфраструктурную (для общего посещения). Но учитывая удаленность комплекса от других жилых объектов, девелопер решил создать замкнутую систему, доступную для владельцев апартаментов и их гостей. Все объекты инфраструктуры будут сданы в аренду подрядчикам. Сейчас возводится первая очередь поселка. К осени планируется построить и сдать в эксплуатацию несколько корпусов, объектов централизованного инженерного обеспечения, физкультурно-оздоровительный комплекс, административный офис, беседки, первую очередь автомобильной стоянки на сто машин и пункт охраны. И такой комплексный подход, по мнению специалистов, вполне оправдан. "Витро Вилладж" - это уютный минигородок в глуши. Обустройство в нем обширной инфраструктуры - логичный шаг. Не в Москву же за молоком и фитнесом ездить", - замечает г-н Карапетов (Vesco Realty).
Проверяйте "начинку"
По словам заместителя генерального директора СК "Русский дом недвижимости" Алексея Ширяева, "начинка" поселка во многом зависит от его предназначения. "Поселок может позиционироваться как место для постоянного или сезонного проживания, отдыха или проведения встреч с деловыми партнерами, - поясняет он. - Допустим, если земля расположена на престижном направлении, у "большой воды", то логично оборудовать в поселке эллинги и создать все условия для занятий яхтспортом". Вообще же, по результатам мониторинга рынка, проведенного "Русским домом недвижимости", в последнее время примерно треть девелоперов не декларирует ничего. Как правило, в этом случае у застройщиков имеется поблизости либо собственный реализованный проект, инфраструктура которого распространяется на новый поселок, либо недалеко расположены населенные пункты с приличными социально-культурными объектами. Остальные застройщики довольствуются "минимальным комплектом": автостоянкой, магазином или минимаркетом, открытой детской площадкой или городком. Многие дополняют этот список рестораном или кафе, открытой спортивной площадкой с теннисными кортами, крытым физкультурно-оздоровительным комплексом.
Впрочем, по словам г-на Ширяева, зачастую девелоперы изъявляют готовность построить что угодно, если найдется профильный инвестор. Как правило, такие объекты появляются на последнем этапе обустройства поселка. Что, по мнению специалистов, вполне разумно. "Большинство объектов инфраструктуры нужны, когда в поселке уже живут люди. И если в пустом поселке начать строительство с торговой точки, это, может быть, впечатлит потенциальных покупателей. Но для инвестора такой шаг слишком рискован, ведь магазин еще не скоро начнет функционировать и приносить прибыль. В поселках, претендующих на высокий уровень, в первую очередь обустраивают хорошую въездную группу и офис продаж. Например, мы в одном из своих поселков - "Опушкино" - намерены начать с оборудования въездной группы, гостевой и служебной парковки, обустройства дорожек, высадки деревьев и кустарников, установки освещения. А вот элементами внутреннего коммерческого использования намерены заняться в последнюю очередь", - говорит представитель "Русского дома недвижимости".
Что касается объектов соцкультбыта, то А. Ширяев предупреждает: гарантий, что все обещания будут выполнены, не дает никто. Более того, эта проблема фактически выпадает из правового поля и никак не урегулирована законодательно. "Впрочем, крупные застройщики дорожат своей репутацией и в том или ином объеме свои обязательства стараются выполнять. Вот с инженерной инфраструктурой - газопроводом, водопроводом - все несколько сложнее. Девелопер всегда выполняет подобные обещания при условии, что клиент со своей стороны не нарушил никаких обязательств. Но, например, если покупатель, который приобрел участок с подрядом, вдруг решил отказаться от услуг аффилированной с застройщиком подрядной организации, девелопер вправе не подключать его к сетям.
"Вообще, покупателю лучше с самого начала выяснить все нюансы и технические детали, - резюмируют специалисты. - Это касается как наличия в поселке и вблизи него элементов соцкультбыта, школ и магазинов, так и инженерных коммуникаций. Чтобы потом не ездить в Москву за хлебом и не испытывать неудобств из-за недостаточной мощности в электросети или слабого напора воды в душе".
|