С 1 апреля вступил в силу закон о долевом строительстве многоквартирных домов. Строительным компаниям предложено либо строить на свои средства, либо смириться с тем, что частные лица, чьи деньги они привлекают, получат некоторые права. Но сами граждане пока с трудом понимают, какие именно.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" содержит специальные нормы, регулирующие отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Он ввел немало норм, защищающих интересы частных инвесторов - покупателей жилья в соблюдении сроков строительства домов, целевом использовании средств и гарантии их прав как потребителей. Поэтому закон оказался крайне невыгоден застройщикам. И они, конечно, будут искать способы наиболее выгодно и безболезненно для своего бизнеса продолжить практику долевого строительства. Что же касается покупателей новостроек, то им теперь как минимум нужно будет быть готовыми к изменению схем взаимодействия с застройщиком.
Как инвестировать
Первая проблема, которая встанет перед застройщиками, - как с учетом нового закона привлекать деньги частных инвесторов. Наилучший способ, который видится всем, - это вообще их не привлекать. В этом случае компании необходимо будет иметь собственные средства в размере как минимум 30% от стоимости проекта, прозрачную для банка схему реализации проекта, чтобы, оформив документы на участок и согласовав проект, получить проектное финансирование от банка. У тех компаний, которые могут обойтись своими средствами или привлечь банковские кредиты, жилье будет продаваться на стадии приемки в эксплуатацию. Это сведет к минимуму риски покупателей жилья, но и не позволит им сэкономить, купив квартиру на ранней стадии. Таким образом, класс частных инвесторов - специалистов по зарабатыванию денег на рынке перепродажи квартир в новостройках фактически исчезнет.
Компании, которые планируют использовать банковские кредиты, и сами будут противиться отношениям с дольщиками. Так как новый закон устанавливает солидарную с застройщиком ответственность банка перед дольщиками за срыв условий договора. "Банковская тема - это главное, - говорит Григорий Полторак, президент компании "Бест-Недвижимость". - Ни один нормальный банк теперь не будет кредитовать застройщика, который привлекает средства дольщиков. Норма о солидарной ответственности банков - это просто нонсенс. Это называется искать там, где светло, а не там, где потерял. Смысл в том, что у банка деньги есть точно, поэтому там их и надо взять, если что. Мало того что банк рискует, выдавая кредит, так он еще и должен отвечать вместе с застройщиком, причем на полную стоимость объекта плюс пени и штрафы, хотя сам он кредит давал лишь на часть общей стоимости". В случае срыва строительства у дольщика есть выбор - взыскать средства со строительной компании или с банка. Надо ли говорить, что выбор будет делаться в пользу банка.
Еще один вариант привлечения денег, который наверняка будут использовать компании-застройщики, не обладающие крупным собственным капиталом или возможностью взять кредит, - продавать дольщикам векселя, ценные бумаги самой компании. По такой системе работают уже с 2001 г., например, коммандитные товарищества ДСК-1 и СУ-155.
Вексельная схема продаж выглядит так: на первом этапе между покупателем и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, вместо которой компания продает ему свой вексель. Когда дом построен, вексель обменивается на квартиру. Однако эта запутанная схема пугает многих покупателей, и они будут готовы поверить, может быть, лишь компании с очень громким именем и надежной репутацией.
То же касается схемы привлечения денег через паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости, созданные под конкретные проекты. Физические лица приобретают пай в ПИФе, а после окончания строительства получают квартиру. Главный недостаток этой схемы для дольщика - нет прямой связи между вложенными в ПИФ деньгами и квартирой. С другой стороны, их интересы будут защищены вполне надежно: за фондами ведется строгий контроль со стороны государственных надзирающих органов.
Как вернуть
Если дольщик заключил с застройщиком договор инвестирования по новым правилам, в нем должны быть заложены особые пункты об ответственности за срыв сроков строительства.
Во-первых, застройщику станет намного сложнее сдвигать сроки окончания строительства. Он может предложить дольщику скорректировать договор, но у того нет никаких стимулов соглашаться: застройщик должен оплачивать ему пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки - чем не источник доходов.
Поэтому сейчас застройщики на всякий случай должны будут увеличивать примерно в два раза заявленные сроки сдачи объектов. В законе также интересна и очень полезна для дольщиков норма, предусматривающая односторонний отказ от исполнения договора. Согласно данной статье дольщику, вложившему деньги в строительство, а впоследствии отказавшемуся от договора (причем причин для отказа установлено довольно много), должны быть возвращены не только первоначальные вложения, но и проценты. А 2,5% в месяц (0,086% в день) не такое уж плохое вложение средств.
Как узнавать
В отличие от схем инвестирования, которые теперь, как видно, будут гораздо более сложными, информация о новостройках, напротив, станет гораздо более доступной и полной.
Закон требует от застройщика публиковать подробную информацию о своих финансах и своей работе. Что может сделать простой обыватель со всеми этими фактами? Ровным счетом ничего - он в них просто не разберется. Можно нанять юриста, который изучит всю документацию. Однако риэлтеры весьма скептически относятся к подобной практике. Обычно выглядит это так: человек приводит своего юриста, тот долго изучает документы и, поскольку ему надо продемонстрировать свою значимость, начинает к чему-нибудь придираться. Потом он заявляет, что такую-то формулировку надо заменить. Ему говорят, что менять ничего не будут. И если человек действительно хочет эту квартиру, то покупает все как есть. По мнению президента "Русского агентства недвижимости "САВА"" Константина Апрелева, физические лица, в принципе, не в состоянии оценить те риски, которые они собираются на себя взять, они судят по рекламе, а не по документам. Если информации станет больше, ничего принципиально не изменится, т.е. никакой закон не в состоянии превратить обычного потребителя в эксперта по инвестиционным рискам.
Итак, если в рекламе речь идет о недостроенных объектах недвижимости либо сообщается о привлечении денежных средств на строительство, в ней должно быть указано, где и каким образом можно ознакомиться с так называемой проектной декларацией, содержащей сведения о застройщике и проекте. Еще один вариант - распространение такой рекламы от имени жилищного накопительного кооператива с указанием названия такого кооператива. Тогда в макете должны быть указаны порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков, сведения о включении кооператива в реестр ЖНК, а также адрес веб-сайта, используемого для размещения информации.
Впрочем, синекура для дольщиков пока существует лишь на бумаге. Внешне же ничего не изменилось: в прессе и после 1 апреля продолжается агрессивная реклама фантастических проектов по цене квадратного метра $900 в Москве. Еще нет прецедентов по возврату денег и уплате штрафов тем, кто год назад вложил деньги в объект со сроком завершения строительства в 2004 г. (хотя на таких объектах порой еще и котлован не вырыт). Даже самые крупные риэлтеры и застройщикипродолжают почти в открытую вести двойную бухгалтерию: берут часть денег под видом фиктивных договоров страхования или просто черным налом, предлагают подписывать пустые договоры без проставленных сумм под видом образцов. Уловкам несть числа. Впрочем, никто и не ожидал, что все произойдет мгновенно. Главным же положительным моментом вступления в действие закона о долевом строительстве является то, что начинается медленное движение к нормальному рынку недвижимости, когда музыку будет заказывать конечный потребитель.
|