Построить фундаментальный жилой дом на сельскохозяйственной земле считается незаконным, если не изменить ее категорию. Сам перевод под индивидуальное жилищное строительство стоит достаточно дорого и в разы увеличивает цену участка. Чтобы избежать таких затрат, строители коттеджных поселков еще несколько лет назад решили изменять вид разрешенного использования сельскохозяйственной земли под дачи, что гораздо дешевле. Однако принятые прошлой осенью поправки в Земельный кодекс и налоговое законодательство позволили строить и прописываться в постройках на сельхозземле даже без изменения вида ее использования.
Основные правила
Согласно концепции ряда законов, которые регулируют земельные отношения в Подмосковье, использование земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения сельского хозяйства, невозможно для целей, связанных с индивидуальным жилищным, дачным и другим строительством без изменения разрешенного вида использования земельного участка.
Как говорится в пункте 1 закона РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", на дачном земельном участке можно построить дом и прописаться там с дальнейшей возможностью использования земли в сельскохозяйственных целях. Хотя если это изначально сельскохозяйственная земля, надо перевести вид использования под дачное строительство.
В статье 11 закона РФ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" говорится, что для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
Другими словами, на землях сельхозназначения можно построить и дачу, и коттедж. Только прописаться в построенном доме было нельзя. Даже если дом имел площадь 500 кв. м, формально он оставался дачей.
Ситуация изменилась с принятием Госдумой РФ ряда поправок в Земельный и Налоговый кодексы осенью прошлого года. Вступившие в силу нововведения позволили изменить привычные понятия "дачный дом" и "фундаментальное строение". Основным аргументом, который повлиял на это изменение, стала возможность прописки в дачном доме.
По словам крупных землевладельцев, сейчас можно прописаться даже в сарае, если ты будешь исправно платить налоги. Это стало возможно, когда налоговые органы подсчитали свои потенциальные убытки от дачников и садоводческих товариществ. Около полутора лет назад законодатели задумались над этом вопросом и решили внести поправки в законы, регулирующие правоотношение с землей. Так, если раньше нельзя было прописаться на даче, то сейчас можно сделать паспорт БТИ и прописаться в этом доме. Таким образом, человек обязан платить налоги, но при этом получает право прописки.
Неожиданный результат
Результатом нововведений стало серьезное увеличение заявленных коттеджных поселков на землях сельхозпредприятий. Сейчас, по словам Алексея Гусева, ведущего эксперта по земле компании Penny Lane Realty, более трети поселков строится и построено именно на бывших сельхозугодьях. Но некоторые девелоперы пошли дальше. Они строят поселки, в том числе и элитные, без перевода вида использования под дачное строительство.
Как отметил один из крупнейших землевладельцев в Подмосковье, пожелавший остаться неназванным, сейчас можно насчитать около десяти элитных поселков, в том числе и на Рублево-Успенском шоссе, где земля не переведена ни под ИЖС, ни под дачи.
По его словам, эта операция не имеет никаких последствий, так как в федеральных и подмосковных законах четко говорится, что строить на сельхозземле можно, ведь это разрешает вид ее использования. Собственник может использовать ее без всяких согласований под дачное товарищество. Такой вариант строительства подходит только для владельца участка.
При регистрации изменения вида использования требуется согласование с местной администрацией, изменение кадастрового плана и перерегистрация в регистрационной палате измененного вида использования в соответствии с законодательством. Пока участок не выставлен на продажу, его владелец может свободно строиться и жить в этом коттедже. При желании продать землю и расположенное на ней строение надо будет потратить около трех месяцев для оформления вида ее использования.
Иностранный интерес
Еще одним любопытным результатом принятых в конце сентября прошлого года поправок в Земельный кодекс стал серьезный спрос на землю со стороны иностранцев. Сейчас можно приобрести недорогую сельскохозяйственную землю по $30 за сотку и построить на ней дом. Дальше уже возникает выбор: либо арендовать землю и сделать временную прописку, либо через подставных людей оформить дом в собственность.
Такая схема позволяет значительно экономить. Чтобы перевести землю сельхозназначения под ИЖС, надо заплатить за каждую сотку в среднем $1000. Чтобы зарегистрировать вид разрешенного использования требуется $300-600. Следует учитывать, что оформлять ИЖС гораздо дольше, чем земли под дачи: принципиальное различие между двумя процедурами заключается в том, что изменение разрешенного использования осуществляется на гораздо более низком административном уровне, чем изменение категории земли.
Интересно, что к упрощенной схеме использования земли иногда прибегают и богатые иностранцы, владеющие бизнесом в Москве. Так, по информации некоторых агентств недвижимости, которые специализируются на элитных продажах, около полугода назад по Рублево-Успенскому шоссе прошла волна приобретений домов иностранцами. Например, на территории поселка "Барвиха" существуют закрытые забором участки, где селятся целыми кланами китайцы и вьетнамцы.
|