Рынок загородной недвижимости в последнее время стал серьезным фактором влияния на развитие инфраструктуры в районах города и области, на состояние коммуникаций, а также на облик пригородов Санкт-Петербурга. В нынешних условиях работа компаний на загородном рынке стала невозможной без тесного взаимодействия с администрацией. О том, каким образом это взаимодействие осуществляется в Курортном районе, мы беседовали с заместителем главы администрации этого муниципального образования Виталием Науменко.
- Виталий Николаевич, начать разговор хотелось бы с вашей оценки деятельности петербургских компаний на загородном рынке недвижимости. Оказывает ли эта деятельность влияние на общую обстановку в районе? И какое - положительное или отрицательное?
- Деятельность петербургских компаний может быть разной. В первую очередь хотелось бы отметить такой аспект, как расселение ветхого или малопригодного для жизни жилья, которое риэлтерские компании проводят своими силами. При этом жильцам предоставляется новое жилье, а компания приобретает права на расселенные дома и прилегающие земельные участки. Тут районное руководство выполняет в основном контролирующую функцию, в частности наблюдая за тем, чтобы жители расселенных домов не остались в дальнейшем без жилья. Во избежание этого мы стараемся работать с серьезными и зарекомендовавшими себя на рынке компаниями. Кроме того, мы принимаем участие в определении размеров того участка земли, который в итоге получают риэлтеры. Понятно, что участок должен устраивать компанию, которая вкладывает немалые деньги в расселение, улучшая тем самым жилищные условия граждан, а значит, улучшая социальную обстановку в Курортном районе.
- Есть ли другие подходы в деятельности инвесторов и риэлтерских компаний?
- Есть компании, которые предпочитают идти по другому пути: они просто приходят в администрацию и просят предоставить им подготовленную территорию, с тем чтобы построить замечательное и качественное жилье. Однако этот механизм четко регламентирован Законом об инвестициях Санкт-Петербурга, в котором сказано, что такие территории предоставляются исключительно на тендерной основе. Через Управление инвестиций такие пятна готовятся и с течением времени выставляются на торги. Сложность здесь в том, что территории под застройку, как правило, нуждаются в инженерной подготовке. А частный инвестор не всегда уверен, что именно ему достанется та территория, в которую он вложил деньги. Хотя, надо сказать, наши инвесторы практически никогда не оставались внакладе, поскольку прописан и работает механизм возврата средств, затраченных на инженерную подготовку той или иной территории.
- Думается, в нашем разговоре нельзя обойти вопрос цен земельных участков, поскольку Курортный район в этом отношении бьет все рекорды. Чем, на ваш взгляд, объясняется столь высокая цена на землю в районе?
- Здесь можно выделить несколько существенных факторов. В первую очередь, согласно концепции развития Курортного района, не ставится задача непременно застроить эту территорию жильем городского или загородного типа. Наш район - это уникальное место, его основная функция - рекреационная, и потому нужно сохранять и развивать уже имеющуюся сеть объектов культуры, отдыха, спортивные и детские лагеря и так далее. А поскольку строительство жилья тут ограничено, это сказывается на цене на ту землю, где жилая застройка разрешена. Кроме того, определенную роль играет и рыночный фактор, а именно спрос и предложение, которые и формируют высокие цены на земельные участки. Если цена очень высока, значит, есть свободные капиталы, которые люди готовы вложить, и эти капиталы конкурируют. Надо сказать, что нас высокий уровень цен вовсе не пугает, напротив, даже радует, поскольку мы относимся к своему району бережно, и уж если что-то строить, то пусть это делает самый сильный и достойный участник рынка.
- Есть ли в районе территориальные резервы, то есть такие участки земли, на которых в перспективе могли бы быть построены современные дачные или коттеджные жилые конгломераты?
- Для начала скажем, что заброшенных и бесхозных территорий в районе нет: даже если вы наблюдаете некий "пустырь", он уже стал либо парком, либо сквером, либо это природоохранная зона. Хотя надо отметить, что такие места, как правило, инженерно не подготовлены и, если они расположены где-нибудь в отдалении от побережья, практически никого не интересуют. Интерес вызывают территории, которые находятся ближе к городу, рядом с водоемами и транспортными артериями, такие, где уже сложилась зона жилой застройки и имеется сеть коммуникаций. Однако в таких местах нужно расселять людей из их домов, что требует немалых затрат. В настоящее время остались лишь участки, расселение которых будет весьма затратным и существенно повысит конечную цену сотки земли.
И все же, прямо отвечая на вопрос, скажу, что территориальные резервы имеются. Правда, чтобы освоить эти резервы, нужны терпение и средства.
- А насколько развита в Курортном районе сеть коммуникаций? Когда будет завершена газификация района? Есть ли ограничения по электрической мощности?
- По той программе, которую мы сейчас осуществляем, к 2008 году большая часть Курортного района будет газифицирована. Останутся лишь окраины и глубинки, куда при желании тоже можно будет провести трубу от магистрали высокого давления. Что касается ограничений по электроэнергии, то они, к сожалению, имеются. Поэтому компания "Курортэнерго" ставит определенные технические условия тем компаниям, которые приобретают на торгах участок земли и начинают на нем жилое строительство. И если они рассчитывают на строительство энергоемких объектов, их обязывают построить дополнительную электрическую подстанцию.
- Из этого вытекает еще один плюс деятельности петербургских компаний - они развивают сеть коммуникаций в районе. Это так?
- Да, они способствуют развитию сети коммуникаций, что нас тоже не может не радовать. В районном бюджете просто не хватает средств на полноценное развитие инженерных сетей, и поддержка частного капитала в решении этой проблемы порой весьма существенна.
- Приводит ли деятельность строительных компаний в Курортном районе к каким-либо конфликтным ситуациям с местным населением? Если да, то как реагирует местная администрация?
- Администрация в таких случаях реагирует в рамках действующего законодательства. В настоящее время принят и работает Закон об общественных слушаниях, которые должны предварять любое новое строительство. Этот закон пытается смягчить исконный антагонизм старого и нового, в нашем случае - конфликты между населением, не желающим никакого строительства рядом со своими домами, и строительными компаниями, намеренными строить во что бы то ни стало. Администрация проводит общественные слушания, на которых население вправе предъявлять свои претензии и возражения.
Однако надо подчеркнуть, что общественные слушания, вопреки убеждению многих, вовсе не являются неким "народным вече", где новому строительству говорят "да" или "нет". Самое главное, что этот механизм позволяет заинтересованной общественности получить полную информацию о строительном проекте. После этого общественность может предъявлять аргументы "против", но они не должны быть голословными, то есть чисто эмоциональными. Необходимо подтверждать претензии объективными данными экспертиз, выводами специальных органов и комиссий и так далее. Например, если строительство может привести к нарушению санитарных или экологических норм в конкретном месте, то такие выводы должны сделать соответствующие компетентные инстанции. И если их выводы сочтут серьезными и заслуживающими доверия, то строительство в данном месте будет запрещено. Надо понимать и другое: администрация не может только своими силами проводить реконструкцию инженерных сетей. А значит, повсеместные запреты на новое строительство ударят по интересам местного населения.
- Есть ли прецеденты таких "запретительных" решений?
- Были прецеденты запрета строительства, как были и обратные примеры. То есть вначале люди активно возражали против нового строительства, но затем, осознав полученные плюсы, прекращали выступления. В частности, такая ситуация сложилась во время строительства коттеджного комплекса "Консульская деревня". Поначалу жители рядом стоящего многоквартирного дома были категорически против стройки, которая разворачивалась буквально под боком. Однако затем выступления "против" как-то быстро сошли на нет. И это вполне типично, ведь новое строительство практически всегда ведет к развитию инфраструктуры, сопровождается дополнительным благоустройством и созданием новых рабочих мест.
- Насколько удобно и комфортно работать с администрацией района петербургским компаниям, которые решили развернуть свою деятельность в Курортном районе?
- Об этом нужно спрашивать у представителей тех самых компаний. По нашему мнению, администрация никаких бюрократических препятствий никому не чинит. Если получены все необходимые согласования, то мы, как инстанция, оформляем документы буквально за один-два дня.
Другое дело, что регламент работы в сфере строительства - довольно сложный. Здесь необходимо проводить множество согласований проекта в различных инстанциях, что предполагает как безупречность самого проекта, так и оперативность и гибкость работы компании. Есть опытные компании, которые давно работают в строительном бизнесе, и работа по предложенному регламенту их вполне устраивает. Таким компаниям работать с нами легко. Остальным работать трудно, и они подвергают нас критике. Однако давайте не будем забывать о том, что строительные работы на том или ином участке имеют необратимый характер. И если вы срубили деревья, разровняли площадку, возвели фундаменты и закатали часть территории асфальтом, то разрушить все и снова возродить лес уже не удастся. А потому для столь радикального изменения ландшафта и назначения территории должны быть более чем веские причины.
- Есть ли у администрации возможность выбора компании-инвестора?
- Сейчас - да. Какое-то время назад инвесторов еще приходилось зазывать в район, однако в настоящее время мы уже можем выбирать лучших, и это хорошо. Рост конкуренции капиталов приводит к повышению ответственности и качества строительства. Сильные и профессиональные компании, готовые играть по предложенным правилам, охотно к нам идут, участвуют в торгах, а затем занимаются строительством.
|