Еще не так давно - в 2001-2002 годах - пионеры ипотечного кредитования должны были прорываться к вершинам через тернии и доказывать всем, что ипотечный механизм - это неотъемлемая часть жизни всех цивилизованных стран. Но потом верховный главнокомандующий дал команду: "Ипотеке быть!" - и банки взяли под козырек: "Быть ипотеке!"
Несмотря на то что календарный год начинается в январе, стартом нового сезона во многих сферах считается сентябрь. Осенью традиционно оживляется и рынок недвижимости. Следовательно, увеличивается количество потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Перед наступлением нового сезона стоит оценить, какая ситуация сложилась сегодня на московском рынке ипотечного кредитования.
Сколько и почем?
Основные условия кредитования в большинстве банков, действующих на российском рынке, довольно похожи. "Идеальной" организации, предлагающей дешевый и долгосрочный кредит с низким первоначальным взносом, сегодня не существует. Одни банки устанавливают более низкую процентную ставку, другие - более длительные сроки, третьи не требуют залога, четвертые снижают сумму первоначального взноса.
Процентная ставка на ипотечные кредиты по Москве сегодня колеблется от 10 до 17%. Сроки кредитования за последний год удлинились, и теперь многие банки готовы выдавать кредиты на 20-25 лет. Сумма первоначального взноса в среднем по-прежнему составляет 25-30% суммы кредита (в единичных случаях можно найти и программы с 10-15%-ным взносом, но по ним будут менее выгодными другие условия).
Общий объем ипотечного рынка России, по оценкам специалистов, сегодня составляет $2 млрд. Наиболее крупными игроками московского рынка по объему выданных жилищных кредитов на конец августа являются ДельтаКредит банк (общая сумма выданных им займов составляет более $200 млн), Райффайзенбанк ($138,3 млн), банк Сосьете Женераль Восток ($43 млн), Международный московский банк ($30 млн), Городской ипотечный банк ($22 млн). Несомненно, к лидерам ипотечного рынка относятся также Сбербанк РФ и Внешторгбанк, но по непонятным нам причинам они держат данные по объемам своих ипотечных кредитов в секрете.
Характерно то, что практически все опрошенные банки отмечают положительную динамику выдачи ипотечных займов. Причем разница между прошлым и этим годом может оказаться весьма заметной.
Например, в банке Сосьете Женераль Восток только за первую половину этого года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 1,5 раза по сравнению с 2004 годом в целом. К концу этого года банк планирует увеличить объем ипотечного портфеля до $70 млн. Похожую динамику демонстрируют и другие участники рынка. В ДельтаКредит банке прогнозируют, что их ипотечный портфель к декабрю вырастет до $100 млн, что на $33 млн больше, чем в прошлом году. В Промэнергобанке отмечают, что ежегодно объемы выданных ипотечных кредитов увеличиваются на 25%. Эксперты Городского ипотечного банка предсказывают, что в нынешнем году объем ипотечного кредитования в целом по рынку должен вырасти в два-три раза по сравнению с 2004 годом.
Получить кредит? Не вопрос
Ежемесячно в крупные банки за ипотечным кредитом обращаются не менее 100 человек, а у лидеров рынка количество запросов достигает 300. Соотношение числа обращений и удовлетворяемых заявок постоянно увеличивается: на сегодняшний день от 80 до 97% соискателей получают заем.
"Увеличению числа обращений способствует информационное освещение вопросов ипотеки в СМИ, развитие данного вида услуг, опыт тех горожан, которые получили кредит и делятся информацией со знакомыми", - комментирует ситуацию начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.
При этом увеличивается не только количество людей, способных получить кредит, но и суммы займов, а также сроки их выдачи. По свидетельству большинства участников рынка, в Москве наиболее востребованными являются кредиты от $40 тыс. до $80 тыс. Как видно, разброс довольно большой, причем мнения банков относительно того, в какую сторону - к верхней или нижней планке - склоняются потребительские предпочтения, расходятся. Так, по данным специалистов Промэнергобанка, наиболее востребованная сумма займа - $25-30 тыс. Райффайзенбанк также свидетельствует, что самыми популярными являются кредиты менее $50 тыс. В противовес этому эксперты ДельтаКредит банка, банка Сосьете Женераль Восток и Городского ипотечного банка в качестве самых популярных называют кредиты размером $60-100 тыс. Таким образом, в половине случаев речь идет уже о суммах, достаточных для приобретения квартиры.
Впрочем, известное выражение "Москва - не Россия" оправдывает себя и в ситуации с ипотекой. По данным экспертов АИЖК, в среднем по России самая востребованная сумма кредита составляет 400 тыс. руб. (около $14 тыс.). В большинстве регионов этих денег недостаточно для приобретения даже однокомнатной квартиры. Соответственно, в регионах ипотека все еще является не чем иным, как разновидностью кредита для проведения альтернативной сделки. Наиболее распространенный сегодня срок кредитования - десять лет. Однако, по наблюдениям банковских специалистов, постепенно растет спрос на более долгосрочные займы. В последнее время наметилась тенденция ежемесячного роста доли кредитов, выдаваемых на более длительный срок, которые позволяют клиентам взять большую сумму при меньшем ежемесячном платеже. "Кредиты чаще всего берутся на максимальный срок, который у нас составляет десять лет. При этом достаточно много обращений за кредитами на более длительное время - 15-20 лет. К сожалению, пока такой срок кредитования у нас не предусмотрен", - говорит генеральный директор банка Сосьете Женераль Восток Мишель Брику.
Что касается более длительных сроков, существует мнение, что для российского заемщика они пока неприемлемы. "Не секрет, что чем дольше срок, тем больше расходы. Поэтому мы считаем, что при нынешнем уровне ставок ипотечные кредиты на срок свыше 20 лет вообще практически "неподъемны" для российского заемщика", - делает вывод начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного московского банка Сергей Тропинин.
Куда идут ипотечные деньги?
Основная масса ипотечных денег сегодня, как и год назад, уходит на рынок вторичного жилья. Причем в большинстве банков такие сделки составляют более 90% (ДельтаКредит банк, Городской ипотечный банк, Промэнергобанк). Банк Сосьете Женераль Восток с объектами первичного рынка не работает вообще. В этом свете МДМ-банк и Райффайзенбанк, в портфеле которых кредиты на новостройки составляют соответственно 40 и 38%, выглядят скорее исключениями. Маловероятно, чтобы кредитование первичного жилья в ближайшее время набрало обороты. "Если бы вы задали этот вопрос год назад, то основная часть банков сказали бы, что первичный рынок - очень интересный сегмент для ипотеки, - говорит М. Бусыгин. - Но после определенных изменений в законодательстве возникла не очень хорошая ситуация в плане кредитования строящегося жилья. Поэтому многие банки свернули эти программы. А те, кто не свернул, работают с очень узким кругом застройщиков, с которыми у них выстроены долгосрочные партнерские отношения".
Впрочем, в МДМ-банке и сейчас считают первичный рынок наиболее перспективным направлением, отмечая увеличение доли кредитов на приобретение квартир в новостройках. Преобладание "вторички" объясняют тем, что программа кредитования покупки квартир в строящихся домах была запущена позже базовой программы.
Большинство программ, по которым российский заемщик может получить деньги на покупку строящегося жилья, предусматривают залог права требования собственности по инвестиционному договору. Некоторые банки предлагают кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Но подобная схема затрудняет доступ к заемным средствам для той значительной части населения, для которой сумма от продажи имеющейся квартиры плюс кредит - единственный способ улучшить свои жилищные условия.
Например, во Внешторгбанке можно взять кредит на строящееся жилье и без залога, но под поручительство других лиц и более высокий процент (17% годовых в рублях). После окончания строительства и оформления права собственности на новоприобретенное жилье оформляется залог, и ставка снижается до стандартных 15%.
По мнению банковских специалистов, потенциальный спрос на объекты первичного рынка велик: все заемщики по возможности хотят иметь квартиры в новых домах. Но объемы выданных кредитов показывают, что большинство банков все еще относятся к рынку первичного жилья с осторожностью, если не сказать - с настороженностью.
"Мы внимательно следим за изменениями в законодательстве и в целом на рынке и готовы предложить подобные продукты, как только уровень риска станет приемлемым для банка", - объясняет позицию банка Сосьете Женераль Восток М. Брику.
Ипотечное кредитование загородной недвижимости в стране тоже пока не развито. Займы на покупку домов составляют в среднем 5-10% общего объема кредитов. Возможно, в скором времени этот расклад изменится: в последнее время все чаще банки сотрудничают с застройщиками коттеджных поселков.
Изменения: прошлое и грядущее
Процентная ставка по ипотечным кредитам у нас по-прежнему высока, предпосылок для ее существенного снижения пока не наблюдается. Однако конкуренция на ипотечном рынке растет, совершенствование схем кредитования в этих условиях неизбежно. За первую половину 2005 года без изменений не обошлось практически ни в одном крупном ипотечном банке. Так, в банке Сосьете Женераль Восток в начале этого года было отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и залога, что в определенный степени сократило расходы клиентов. В ближайшее время планируется рассмотреть вопрос об увеличении срока кредитования до 15-20 лет.
ДельтаКредит банк за последний год существенно сократил список документов, необходимых для получения займа. Теперь процедура рассмотрения заявки и принятия решения о выдаче кредита занимает в большинстве случаев около суток, процесс заключения сделки - два-три часа. Кроме этого в ноябре 2004 года была запущена программа, позволяющая брать кредит в рублях. Также была отменена плата за рассмотрение заявления, снижены процентные ставки по кредиту в рублях. В июне 2005 года банк запустил новый продукт - программу Delta25 со сроком кредитования 25 лет.
В Городском ипотечном банке увеличили сроки кредитования, появились новые кредитные продукты: прежде всего, целевые займы на покупку земли. Были снижены ставки и требования по размеру первоначального взноса клиента по некоторым программам.
В Росбанке в этом году понизились ставки и уменьшились размеры комиссии. В ближайших планах - увеличение сроков кредитования до 20 лет. Промэнергобанк также снизил процентную ставку до 14% годовых. В МДМ-банке процентные ставки в валюте на сроки десять, пять и три года были снижены с 15, 13, 11% соответственно до 13, 12, 11%. В рублях - с 18, 16, 14% до 16, 14 и 12%.
В свою очередь Московский кредитный банк уменьшил ставки до 12% годовых и продлил срок кредитования до десяти лет. Этот банк заключил с Международной финансовой корпорацией (IFC) договор о получении займа на поддержку ипотечной программы банка. Банк принял участие в проекте IFC по техническому содействию развитию первичного ипотечного рынка, направленном на улучшение стандартов. Наличие унифицированных международных стандартов позволит банку расширить возможности на зарубежном рынке фондирования.
Диагноз: больной скорее жив
Результаты деятельности ипотечных банков к концу лета показывают, что развитие ипотеки сегодня носит двоякий характер. С одной стороны, оно идет довольно быстрыми темпами: увеличивается количество кредитов, их размеры, расширяются возможности для заемщиков. Все больше людей берут займы именно на покупку квартиры, а не просто на доплату. Наблюдаются положительные сдвиги в плане качества сервиса и ассортимента предлагаемых услуг.
О развитии ипотеки свидетельствует и то, что практически все банки сегодня нацелены не только на столицы, но и на провинцию. Расширение сети стоит в планах у многих крупных участников рынка, таких, как Городской ипотечный банк, Сосьете Женераль Восток, Внешторгбанк. "При сохранении положительной динамики к 2010 году объем выданных кредитов по сравнению с сегодняшним должен увеличиться в десять раз, т. е. достичь $20-30 млрд, - прогнозирует М. Брику. - Эти данные говорят о том, что рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал и пока далек от насыщения. На сегодняшний день россияне еще плохо представляют себе, что такое ипотека, и считают ее уделом узкого круга состоятельных людей. Нам всем предстоит большая работа до тех пор, пока в России ипотека не станет нормой, как в западных странах".
К сожалению, сегодня кредитование практически не охватывает рынок первичного жилья. Таким образом, ипотека не выполняет одну из важнейших функций: не стимулирует развитие строительной отрасли. Вместо этого поток ипотечных денег уходит на рынок старого жилья, способствуя тем самым росту цен на "вторичку".
|