Почему прогнозы одних специалистов рынка недвижимости оправдываются, а других - проваливаются с треском? Почему задача Правительства - миллион кредитов в год к 2010 году - скорее всего, обречена на невыполнение?
Ответы на эти и другие вопросы давали участники Международного Ипотечного Клуба (МИК) на очередном заседании, состоявшемся в конце сентября в "Президент-Отеле".
Рост цен продолжается
Темой заседания был вопрос инвестиций в российскую и зарубежную недвижимость и их окупаемости. С докладом "Динамика цен на рынке жилья Москвы и Подмосковья" выступил директор аналитического центра "Миэль-Недвижимость" Геннадий Стерник. Был представлен мониторинг аналитического центра, относящийся к вторичному рынку Москвы. По данным Г. Стерника, среднемесячная цена предложения квартир поднялась на 2,4% и составила $2193 кв. метров. Индекс номинальных цен относительно базового периода - декабря 2004 года - составил 1,11. Наибольший месячный прирост цен отмечен в сегментах одно- и двухкомнатных квартир (2,5%), а самой дорогой категорией жилья вновь стали монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности и кирпичные с большой кухней. Более всех в отчетном периоде подорожали квартиры в категории "монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности" (+ 4,6%), менее - хрущевки панель (+ 1,8%). Естественно, Г. Стерник отметил, что средняя по Москве цена - это все равно что средняя температура по больнице, но, по исследованиям центра, после всем известной стагнации начался умеренный рост цен, полностью в рамках российских макроэкономических показателей, и, по крайней мере, до конца года никаких изменений в этой тенденции не случится.
Что вызывает дискуссии
Конкретный, даже несколько академически суховатый доклад Г. Стерника неожиданно стал поводом для бурной дискуссии членов клуба. Ее предыстория следующая. Когда после периода бурного и внешне ничем не спровоцированного роста цен на московскую недвижимость произошла длительная стагнация, на заседании клуба в том же "Президент-Отеле" все сколько-нибудь заметные аналитики высказали свои прогнозы развития ситуации. И прогнозы эти отличались кардинально.
Прогноз первой группы аналитиков: цены резко рухнут, что приведет к дестабилизации рынка недвижимости. Прогнозы второй группы: стагнация неестественна, появляется отложенный спрос (естественно, приводились доказательства), и цены резко рванут вверх. В итоге, все присутствующие согласились с вице-президентом МИК Ириной Радченко, а именно, что прав оказался президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, прогноз которого в свое время оказался самым коротким. Состоял он буквально в следующем: а ничего не будет. "Цены какое-то время постоят, - сказал он, - а потом будут, не торопясь, расти в соответствии с макроэкономическими показателями, обеспечивая тем самым пресловутую стабильность, столь всем необходимую".
Далее обсуждалась причина: а почему, собственно, этот прогноз оправдался? Поминали и известный всем всплеск оттока капитала после дела Ходорковского, и значимость заявления президента о том, что нынешние цены - это мыльный пузырь, который должен вот-вот лопнуть, и безусловное влияние СМИ. Г. Стерник привел и достаточно забавный момент: повышение цен в Питере было такое же, как в Москве, но в отличие от Москвы цены там рухнули на десять процентов. Безусловно, основной причиной было то, что Москва в очередной раз сработала, как экономический пылесос, но были и иные причины, не экономические. Было трехсотлетие Питера, и к этому юбилею в Питер были вложены немалые средства (в кулуарах позже активно обсуждалось, куда большая часть этих средств подевалась, но это уже вопрос следующий), а по окончании празднества этот поток иссяк. Также было немало спекуляций насчет передачи Питеру части столичных функций (подогреваемых тем, что нынешний президент - питерский, хотя сам президент в эту сторону никаких действий не предпринимал). Когда стала очевидной несостоятельность подобных слухов, также резко иссяк и поток инвестиций в питерское жилье со стороны иногородних бизнесменов. Вот цены и просели.
Ипотека растет на длинных деньгах
Очень содержательным был и доклад Татьяны Никитиной, генерального директора МАИН, посвященный анализу развития рынка ипотечного кредитования в Москве. Было приведено множество конкретных цифр, весьма интересных профессионалам, но мы изложим только их суть: процент по ипотечным кредитам неуклонно снижается, на нынешний день составляя в среднем 12 процентов в евро и около 16 процентов - в рублях. Но это, опять-таки, "средняя температура по больнице", так как банки предлагают различные условия, существуют доходы, задекларированные полностью, задекларированные частично и не задекларированные вовсе. Но, по утверждению Т. Никитиной, ситуация за последний год значительно цивилизовалась: работа с банками стала более прозрачной и более четкой. Был приведен список банков, являющихся наиболее заметными игроками именно в этом сегменте. Пальму первенства в этом списке уверенно держат банки с большим количеством иностранного капитала. На это есть две причины, первая - чисто экономическая: западники более уверенно работают с так называемыми длинными деньгами, вторая - неэкономическая: у них совершенно другой уровень работы с клиентами, и до этого уровня нам еще расти и расти. Правда, по утверждению Т. Никитиной, российские банки этим ростом занимаются весьма активно, выделяя деньги на тренинги сотрудников, посылая их на стажировку в Европу. Несмотря на то, что ежегодный рост числа кредитов в этом сегменте составляет около 50%, эти темпы, даже при их сохранении (а, как известно, экспоненциальный характер роста какого-либо показателя для экономики не правило, а исключение), никоим образом не обеспечат выполнение задачи, поставленной президентом ("миллион кредитов в год к 2010 году").
Где стабильность
С докладом, посвященным инвестициям россиян в зарубежную недвижимость, выступила Лариса Хорева, заместитель управляющего компанией Avenue Property. Оказывается, в зарубежную недвижимость россияне с удовольствием вкладывают средства, по словам Л. Хоревой, достаточно давно и весьма активно. По прежнему востребованы дорогие виллы на Лазурном Берегу (отдых), недвижимость в Англии (образование для детей), недвижимость в Испании, Франции (бизнес). Цены на западную недвижимость растут (в кулуарах опять-таки активно обсуждали, сколько процентов от роста цен на недвижимость Лазурного Берега можно поставить в заслугу нашим соотечественникам, и насколько бедна страна, граждане которой могут так повлиять на весьма немаленький рынок). Тем не менее, ипотека до самого недавнего времени в этом сегменте востребована не была. Сегодня этот спрос появился, и в компании появились специалисты по ипотечному кредитованию: есть конкретный запрос рынка, и весьма немалый. Скорее всего, так называемый средний класс России потихоньку приходит к западной методике обращения с жильем. Л. Хорева пояснила: большое количество западников, выходящих на пенсию, покупает в различных европейских странах так называемые "мышиные норки", в которых они пару месяцев в году живут, а в оставшийся срок сдают внаем. Иногда им приходится для этого продавать даже свое основное жилье. Также она отметила, что там проблем с ипотечным кредитованием и подбором управляющих компаний в отличие от России не возникает. К большому нашему стыду.
|