Одна из основных причин медленного развития ипотеки в России - сохранение высоких процентных ставок по кредитам. В настоящее время они составляют в среднем 15% годовых по ипотечным кредитам в рублях, 10-11% - по кредитам в иностранной валюте. Причем не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, реальные же за счет различных дополнительных платежей могут достигать 18-19% годовых.
Но что такое эти декларируемые 10-15%? Это не ипотека - скорее обычный коммерческий кредит. Если же брать под такие проценты ипотечный кредит (как правило, на 10-15 лет), то это просто разорительно. По сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. В развитых странах ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5-6% годовых, в Испании - 3-4% годовых (самый низкий уровень в Европе). Что происходит с процентными ставками в России? Да, за последние годы они несколько снизились. Но их уровень продолжает оставаться очень высоким по сравнению с аналогичным показателем на Западе. А ведь у нас в стране и средний уровень доходов населения существенно ниже.
Правительство обещает, граждане сомневаются
В России основную часть спроса составляют ипотечные кредиты в иностранной валюте - связано это не только с тем, что россияне доверяют доллару больше, чем рублю, но и с более низкими процентными ставками. В 2005 году на долю валютных кредитов пришлось 60% всех выданных ипотечных займов.
Руководство страны намерено добиться, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Планируется снизить процентные ставки до 7-8% годовых - на рефинансирование ипотечных кредитов предлагается использовать средства пенсионного и стабилизационного фондов страны. Некоторые наиболее "радеющие за народ" депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования из дополнительных доходов федерального бюджета уменьшить ставки до 6%. Реально ли такое развитие событий, особенно при нынешних темпах инфляции и неуклонном росте цен на жилье? Вопрос риторический.
Пока кардинальным образом снижать процентные ставки по ипотечному кредиту никто не торопится. Доводы приводятся следующие: вот будет в России инфляция 2-3%, тогда и банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7-8%, сейчас любые разговоры на эту темы - напрасное сотрясание воздуха.
Но ведь уровень процентной ставки зависит не только от инфляции и цен на жилье. На размер ставок помимо внутрироссийских условий оказывают огромное влияние и внешние факторы. Ведущие ипотечные банки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR +1,5-3%. В последнее время она держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2-3%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 4-6%. Понятно, что давать их заемщикам под те же проценты не выгодно.
А если ставка LIBOR вдруг повысится? В той же Испании, например (а в этой стране наблюдается стремительный рост цен на недвижимость), банки только заговорили о возможном повышении процентных ставок по ипотечным кредитам - так это вызвало чуть ли не всеобщую панику. Все средства массовой информации тут же заговорили об "ипотечном мыльном пузыре": ведь в Испании ипотекой пользуется почти 80% населения, а уровень доходов граждан далеко не самый высокий в Европе.
Вообще снижение процентной ставки - не безусловное благо. Оно стимулирует развитие ипотеки, но, когда ипотека становится доступной для большей части населения страны, спрос на жилье еще больше увеличивается, что неизбежно влечет за собой новый виток роста цен.
Не стоит забывать еще об одном важном моменте, имеющем отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые "серые" и "черные" доходы. Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования должны быть менее выгодными, чем связанные с "белыми" доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под "серые" и "черные" доходы предоставляются под завышенные проценты - до 18% годовых, под "белые" можно получить заем по ставке 10-11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки действительны именно при официально подтвержденных доходах клиента).
Самое интересное
Действительно ли именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Рассмотрим такой пример: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту $100 тыс. на десять лет под 11% годовых (вполне реальные условия в Москве) составляет порядка $1400 тыс. При таком же кредите под "революционные" 7% платить придется $1150 в месяц. Экономия не столь существенная, чтобы обеспечить массовость ипотеки.
Более важным представляется следующее. Если увеличить, например, в два раза сроки выплаты кредита при тех же 11% годовых, можно сократить ежемесячный платеж до $1032, а при кредитовании на 27 лет - опустить этот показатель и ниже $1 тыс. То есть доступности ипотечных кредитов способствуют удлинение сроков кредитования, снижение суммы первоначального взноса и размеров дополнительных платежей.
Сергей НЕЧАЕВ
Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Главным препятствием для развития ипотеки в России является менталитет населения. Бывшие советские граждане не привыкли жить взаймы, они боятся брать кредиты. Впрочем, в последнее время наметилась тенденция разрушения этого стереотипа. Выросло молодое поколение - оно активно пользуется потребительскими кредитами и автокредитованием, которые являются своеобразной "тренировкой" перед ипотекой.
Конечно, на развитие ипотеки влияет и размер процентной ставки. Многие потенциальные заемщики считают проценты завышенными и отказываются от возможности получения кредита.
Предпосылок для снижения ставок на ипотечные кредиты пока нет и в ближайшее время не будет. Ипотека сейчас очень популярна, спрос на кредиты настолько высок, что некоторые банки вынуждены увеличивать сроки рассмотрения заявок. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, для объектов вторичного рынка диапазон по ставкам следующий: 9-15% в валюте и 14-17% в рублях. Ставки по ипотечным займам на покупку новостроек составляют 11-18% в валюте.
На уровень процентной ставки могут влиять и другие факторы, например, форма подтверждения дохода потенциального заемщика или срок кредитования. Наибольшую долю процентной ставки по ипотечным кредитам занимает стоимость привлечения банком кредитных средств. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Это реальные экономические рычаги, за счет которых ставки по ипотечным кредитам могут уменьшаться.
В среднем в Москве на ипотеку может рассчитывать семья с совокупным ежемесячным доходом от $750. Впрочем, если уровень дохода подтверждается официальными документами, то Сбербанк РФ готов выдавать кредиты семьям и с меньшим размером зарплаты. Но необходимо отметить, что в данном случае мы говорим о небольших суммах кредита - в пределах $25 тыс.
Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
- Сейчас много говорится о факторах, мешающих развитию ипотеки с точки зрения рыночной экономики страны, но хотелось бы рассмотреть этот вопрос с точки зрения покупателя и продавца. Основные проблемы покупателей, точнее сказать, тех, кто хочет воспользоваться ипотечным кредитом для покупки квартиры, это:
- величина доходов и способы их подтверждения;
- высокие цены на недвижимость в Москве и их стремительный рост в последнее время;
- недостаточное количество квартир, продаваемых с помощью ипотеки;
- высокие по сравнению с западными странами процентные ставки по банковским кредитам и большие дополнительные расходы.
Основные проблемы продавцов:
- психологическая неподготовленность продавцов к сделке (непривычность и нежелание продавать квартиры с помощью ипотеки - это предполагает более сложную схему, чем при обычной продаже);
- нежелание или невозможность из-за налогов или по другим причинам показывать полную стоимость квартиры или близкую к ней;
- необходимость предоставлять в банк или страховую компанию дополнительные документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры;
- если сделка альтернативная (а их большинство), происходит уменьшение количества возможных вариантов.
|