Сколько протестов возмущенных людей видел Горбатый мост! Вот и обманутые инвесторы пришли сюда добиваться правды. Сегодня мы попробуем понять, почему стал возможным такой обман, как избежать подобных проблем в будущем и что делать недовольным соинвесторам сейчас.
В первую очередь следует отметить, что большинство проблем соинвесторов возникает из-за того, что они невнимательно читают текст договора, который им предлагают. Не нужно подписывать его не глядя. Да, все договоры - типовые, и не каждая фирма согласится ради одного человека менять установленную форму. Но ведь вы покупаете квартиру, рискуете своими деньгами, причем немалыми. Поэтому необходимо не только найти тот дом, в котором вы хотите жить, но и компанию, условия которой вас устроят. Если есть малейшие сомнения, необходимо обратиться к юристу. Это потребует некоторых финансовых затрат, зато документы посмотрит специалист.
Как только вы выбрали дом, в котором хотите купить квартиру, наведите справки о фирме, которая строит дом и продает квартиры. Если о ее деятельности много негативных отзывов, лучше с подобной фирмой не работать. Довод "хочу жить только в этом доме" попросту неуместен. Если вы не уверены в безопасности собственных средств, связываться с такими партнерами нельзя.
Если вы стали жертвой...
Пострадавшие соинвесторы стали жертвами либо мошенничества, либо неисполнения обязательств. Пока компетентные органы не проведут соответствующие проверки, однозначно квалифицировать действия застройщиков сложно.
Разница в том, что за мошенничество предусмотрена уголовная ответственность. Что касается ответственности за неисполнение обязательств, тут все сложнее. Что делать в данной ситуации? Прежде всего обманутым соинвесторам необходимо держаться вместе и при этом определиться, что они хотят получить в конечном счете. То, что в обозримом будущем квартир не будет, понятно и так. Остается выяснить вопрос: хотят соинвесторы вернуть деньги или наказать виновных. В зависимости от этого они могут обращаться либо в суд, либо в МВД. Рассмотрим порядок действий в каждом случае.
Допустим, соинвесторы намерены обратиться в суд. Им следует подготовить совместное исковое заявление с указанием всех обстоятельств дела. Кроме того, в заявлении в обязательном порядке необходимо указать, когда и сколько каждый из соинвесторов заплатил за свою квартиру.
После вынесения решения нужно сразу обратиться к приставу-исполнителю. Но помните, что, если компания является банкротом, денег от нее можно и не дождаться. Если это предприятие изначально задумывалось как афера, то и имущества за организацией числиться не будет.
Также надо учитывать, что, если в договоре была указана лишь часть реальной стоимости квартиры, надеяться на возврат всей суммы практически бесполезно. Суд будет проверять цифры по документам, а там указаны заниженные суммы. На руках у покупателя нет никаких расписок? Доказать, что за квартиру действительно заплачено, например, $200 тыс., а не $100 тыс., будет довольно сложно. Свидетельские показания и объяснения самих истцов являются доказательствами, но судьи, как правило, больше доверяют документам.
Если у вас есть желание "наказать" фирму, пишите заявление в МВД. В заявлении необходимо указать все обстоятельства дела и в конце написать: "В связи с вышеизложенным просим вас возбудить уголовное дело по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ)".
Поинтересуйтесь в местном отделении милиции, следует ли такое заявление направлять им или сразу в ОБЭП, уточните, в какое именно отделение надо подавать заявление: по месту жительства заявителя или по месту регистрации компании-нарушителя (если оно известно). Если заявление направлено в милицию, скорее всего вам откажут в возбуждении уголовного дела. Не расстраивайтесь: милиция не часто сталкивается с делами о мошенничестве.
Если отказ неправомерен (а он и будет неправомерен), напишите заявление вышестоящему руководителю с просьбой отменить постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и рассмотреть ваше заявление еще раз. Разумеется, к такому заявлению вы должны приложить копию первого заявления и "отказного" постановления.
Как правило, со второй попытки уголовное дело возбуждают. Не забывайте следить за развитием событий: чтобы расследование дела не было прекращено, чтобы вас признали потерпевшими и т. д. Каждый документ, который вас не устраивает, надо обжаловать: если уголовное дело возбуждено и все материалы переданы в суд, у вас все равно есть возможность отстоять свои имущественные интересы.
На стадии расследования обязательно добейтесь, чтобы была зафиксирована сумма ущерба, причиненного вам действиями мошенников. После передачи дела в суд вы вправе подать гражданский иск о возмещении ущерба в рамках уголовного процесса. У такой стратегии есть два основных минуса. Первый минус: иск подается к конкретному лицу (как правило, руководителю фирмы), которое практически всегда оказывается нищим, и получить с него деньги нереально. Второй минус: иск будет рассматриваться судьей по уголовным делам, который не имеет обширного опыта в гражданском праве. По вышеуказанным причинам процесс длится дольше, за это время подсудимый успеет "избавиться" от всего своего имущества.
Как не стать жертвой?
Теперь поговорим о тех условиях, которые обязательно должны присутствовать в договоре для гарантирования ваших прав. В первую очередь необходимо показать всю сумму, которую вы заплатите за квартиру. С точки зрения налогов это не выгодно, зато в случае необходимости позволит суду руководствоваться не только вашими объяснениями, но и документами.
Кроме того, при покупке новостройки потребуйте обозначить в договоре срок передачи квартиры. Разумеется, учитывая специфику сделки, определить точную дату нельзя. Однако если в соответствии с документацией строительство должно закончиться в декабре 2005 года, примерным сроком передачи квартиры можно указать март 2006 года. Также обговорите в договоре дату, после которой обязательство будет считаться неисполненным. Внимательно изучите договор. Если в его тексте обнаружатся пункты, в соответствии с которыми продавец квартиры (инвестор, строительная организация и т. д.) в любом случае (а не только при форс-мажоре) освобождается от ответственности за несвоевременную передачу квартиры, такой договор подписывать нельзя. Это гарантированная потеря денег.
В разделе, посвященном ответственности сторон, нужно предусмотреть сумму, которая будет уплачиваться вам за каждый день просрочки передачи квартиры. Разумно максимально точно указать, какую именно квартиру вы будете покупать: адрес (пусть даже и строительный), подъезд или секцию, этаж (обязательно!), количество комнат и т. д. Следует обговорить все детали, в том числе и наличие балкона. Все эти обстоятельства влияют на цену квартиры.
Проверьте, имеет ли право подписывать договор представитель фирмы-продавца. Если в договоре сказано, что фирму представляет директор, действующий на основании устава, можно не беспокоиться. Во всех остальных случаях требуйте устав фирмы, а также документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенности, приказы и т. д.).
В договоре предусматривается четкий механизм передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию и определяется, кто станет заниматься оформлением вашего права собственности на квартиру. Как правило, за относительно небольшую дополнительную плату это делают работники компании-продавца.
Компании не любят раскрывать свои секреты. Будьте настойчивее, иначе вы можете потерять свои деньги, время и нервы. Если вам неудобно лишний раз потребовать от агентства или инвестора документы, тогда лучше сразу купить каску и отправляться на Горбатый мост.
|