У соинвесторов остался проверенный в 1905 году путь - на "Баррикадную"
Количество обманутых соинвесторов строительства жилых домов в Москве и Подмосковье увеличивается с каждым днем - их число уже превысило 10 тыс. человек. В списке неблагонадежных застройщиков числится более 30 организаций. Последней инстанцией, к которой обратились обманутые соинвесторы, стал президент РФ.
Почему же именно сейчас, осенью 2005 года, обострилась ситуация с соинвесторами долевого строительства, какие существуют варианты разрешения спорных вопросов, какие меры необходимо принять, чтобы избежать возникновения подобных проблем в дальнейшем, и на что могут рассчитывать обманутые вкладчики? Ответы на эти вопросы дают представители крупнейших московских риэлторских и девелоперских компаний.
1. Почему именно сейчас произошло обострение ситуации с обманами инвесторов строительства жилья, а не сразу после вступления в силу закона N 214?
2. Какие существуют варианты выхода из создавшейся ситуации?
3. Какие меры, по вашему мнению, надо принять, чтобы избежать возникновения подобных проблем в будущем (изменения в законодательстве, создание некоего регулирующего органа и т. п.)?
4. На что могут рассчитывать обманутые соинвесторы строительства? Какие действия им стоит предпринять, чтобы не потерять свои вложения?
Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость"
1-4. Судя по перечню проблемных компаний и адресов, многие из этих случаев относятся еще к 2003-2004 годам. Люди вносили деньги тогда, а сейчас должны были получить право собственности, но этого не произошло. Сейчас просто выплеснулось накопившееся за последние годы недовольство. Я бы не связывал нынешние выступления с 214-м законом. Конфликты между застройщиками и соинвесторами зрели давно, задолго до сегодняшнего дня. И гражданско-правовые споры тоже случались раньше: например, задержки строительства. Просто удавалось решать проблемы полюбовно. А сейчас компании перестали отвечать по своим обязательствам. 214-й закон непонятен, слабо связан с остальной нормативно-правовой базой, поэтому все застройщики легко обходят этот закон, используя различные схемы - векселя и предварительные договоры. Фактически серые схемы стали еще более непрозрачными.
Тем не менее я убежден, что нынешний скандал не связан с законом об участии в долевом строительстве. Трудности у многих застройщиков связаны с неграмотными организацией финансовых потоков и управлением проектами. В другой ситуации это не было бы столь критично, но падение спроса летом прошлого года усугубило их проблемы.
Вообще история с обманутыми соинвесторами - это целый клубок проблем, и у каждого застройщика они свои. Во-первых, это неумение специалистов многих компаний управлять проектами. Как известно, многие нынешние застройщики образовались из старых строительных организаций. Но девелопмент и строительство - не одно и то же.
Другая проблема - земельная. Все компании, к которым есть претензии у соинвесторов, как-то получали участки по конкурсам. Как были сформулированы условия конкурса? Кто предоставил им участки?
Следующая проблема, связанная с предыдущей, состоит в том, что право собственности на землю принадлежит одному лицу, а на здание - другому. На мой взгляд, чтобы избежать проблем, надо сделать рынок прозрачным, в частности, форсировать введение частной собственности на землю в Москве. Когда компании станут покупать участок и строить дом на собственной земле, у сомнительных фирм не будет возможности получить площадку. Почему в Подмосковье не бывает таких скандалов с коттеджными поселками? Как раз потому, что девелоперы возводят их на собственной земле.
В ряде случаев сложности возникают из-за застройщика. Иногда покупатели не могут получить в собственность квартиру в уже готовом доме. Госкомиссия, обмеры БТИ, открытие адреса и прочие процедуры затягиваются на неопределенный срок. Префектура способна препираться с застройщиком годами. То есть именно из-за бюрократических процедур люди не могут вселиться в купленное жилье. Но московские чиновники скорее всего будут кивать именно на 214-й закон как основную причину проблем соинвесторов.
Покупателям новостроек советую тщательнее выбирать дом - смотреть, кто застройщик, кто инвестор.
Сергей Канаев, генеральный директор ЗАО "ПИК-Регион"
1. Кризис начался не сегодня, а гораздо раньше. Сложившаяся ситуация - следствие кризиса недоверия банкам 2004 года. Вспомните, у строителей не было возможности привлекать деньги банков, квартиры не покупались, и процесс стал останавливаться. Закон на тот момент еще не успел "сыграть".
2. Необходимо искать нового инвестора, который в состоянии достроить проблемные объекты и не пожалеет организационного ресурса для этого.
Отмечу, что на одном доме это не выгодно. При этом инвестор должен работать только в связке с администрацией города или района, в котором расположен этот объект.
3. Нельзя сказать, что часть проблем возникла по злому умыслу застройщиков. Таких компаний могло быть гораздо больше.
Местным властям надо с большим вниманием относиться к инвесторам, стараться им помогать: это не самый легкий хлеб - застраивать целые районы.
У администраций есть все возможности и ресурсы, чтобы делать инвесторам послабления. Главное - внимательно наблюдать за тем, что происходит на стройплощадке, вовремя отследить ситуацию, чтобы она не превратилась в кризис, особенно если сам застройщик о нем предупреждает.
Можно, конечно, принять нормативные акты. Но ситуация достаточно пластична. Кризис обычно назревает не в один момент, принимать законодательные акты, когда уже все случилось, бесполезно. Надо лечить причину болезни, а не ее последствия.
Существующий сегодня кризис случился год назад, те, кто следил за развитием событий, смогли избежать потерь.
4. Компания "ПИК-Регион" еще год назад начала работу совместно с администрацией города над решением проблемы в Дмитрове. Мы ответим, на что могут рассчитывать вкладчики "Стройметресурса" и "Стройиндустрии", обязательства по объектам которых мы взяли на себя. Люди получат свои квартиры или вернут вложенные деньги. Но это в нашем случае. В остальных - мне сложно судить.
Посоветовать могу только одно. Вкладчики должны свои права отстаивать. У них есть право требования на квартиру, следовательно, они должны требовать от застройщика выполнения обязательств. Механизмы для этого существуют.
Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "МИАН-агентство недвижимости"
1. На мой взгляд, прямой связи между вступлением в силу закона "Об участии в долевом строительстве" и выступлениями и митингами соинвесторов "замороженного" строительства нет. Многие люди слышали о законе, читали о нем в прессе, но они понимают, что к их объектам новый закон не имеет никакого отношения.
Осенью многие из уставших ждать инвесторов вернулись из отпусков. Кроме того, стало понятно, что обращения к властям с просьбами разобраться в ситуации не принесли результата, поэтому и начались митинги, выступления и пр.
2. Власть должна жестко взять под контроль создавшуюся ситуацию и установить виновных в срывах графиков строительства.
Обманутым инвесторам нужно добиваться суда над застройщиком. Однако даже в случае положительного решения суда, когда застройщика обяжут выплатить компенсацию, есть опасность признания должника банкротом.
В этом случае возмещать частным инвесторам убытки будет нечем. Чтобы этого избежать, и должны вмешаться власти.
3. При рассмотрении заявок на участие в тендерах на застройку свободных площадей более пристальное внимание необходимо уделять финансовым показателям застройщика. Он обязан обладать достаточными собственными или заемными банковскими средствами (например, мог предъявить документы об открытых кредитных линиях) для того, чтобы достроить объект.
Григорий Куликов, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
1-4. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" еще в 1999 году отказалась от взаимодействия с компаниями, попавшими сегодня в "черный список", и так поступили не только мы: довольно большая часть московских риэлторов, по моим данным, придерживается аналогичного мнения в отношении этих фирм. Я всегда с недоверием относился к деятельности ЦРГ "Град", потому что руководят этой компанией люди с "ненадлежащей", на мой взгляд, репутацией.
Так что относительно многих, фигурирующих в "черном списке" Лужкова, наше мнение сложилось, просто не было высказано публично. При этом уверен, к сожалению, что список неблагонадежных этими строительными и девелоперскими компаниями не ограничивается.
Покупателям в этой непростой ситуации я бы посоветовал не гоняться за дешевизной, а искать достойное жилье. Есть один прием, как проверить застройщика на благонадежность. Спросите, есть ли возможность купить квартиру в кредит по ипотеке.
Если авторитетный банк готов кредитовать покупателя квартиры под проект на стадии строительства - это почти достаточный знак. Во всяком случае он поможет лучше сориентироваться на рынке.
Вся эта ситуация обернется для рынка повышением цен - квадратные метры подорожают у благонадежных застройщиков. На рынке станет меньше искусственно обесцененных объектов, да и общий объем предложения сократится. Конечно, покупать квартиры не перестанут, в этом я уверен: ведь добросовестных девелоперов в Москве значительно больше.
Сергей Лядов, инвестиционно-строительная компания "Сити-XXI век"
1. Конфликтные ситуации касаются проектов, которые появились задолго до введения в действие закона о долевом строительстве. Поэтому я не стал бы напрямую связывать его с протестами соинвесторов в проблемных домах. Но полностью отрицать влияние закона нельзя.
Не исключено, что выступления дольщиков могли использовать силы, заинтересованные в противодействии принятию поправок, предложенных застройщиками. Вот, мол, что позволяли себе застройщики при отсутствии закона.
Поэтому вступивший с 1 апреля в силу документ ни в коем случае нельзя менять. Иначе и новых покупателей квартир ожидает такая ситуация. Видимо, такой логикой руководствовались представители этих сил. Однако на сильно возросшие риски застройщиков они не обращают внимания. Впрочем, это только одна из возможных причин.
Активизация протестных настроений - результат совокупного действия нескольких факторов. Образование инициативных групп на каждом объекте и объединение их усилий потребовали достаточно длительного времени. Стимулировал митинги и набирающий высокие темпы рост цен на недвижимость. Понимая, что вложенные деньги обесцениваются и купить на них аналогичную квартиру сегодня не представляется возможным, дольщики резко повысили свою активность.
Еще одной причиной являются декабрьские выборы в Московскую городскую думу. Как показывает практика, в канун любых выборов к нуждам электората относятся более внимательно, и покупатели квартир это, безусловно, учитывают, проводя свои мероприятия. Как, впрочем, и политики, для которых выступления соинвесторов - хороший повод набрать дополнительные политические очки в предвыборной борьбе.
Каждый случай имеет свои особенности и требует индивидуального подхода. К сожалению, в рыночной экономике такие ситуации иногда возникают. Важно, чтобы власти и профессиональное сообщество имели методику решения подобного рода проблем.
2. Минимизировать риски поможет перевод распределения земельных участков под застройку на аукционной основе. В Москве эта практика становится все более распространенной. Технология проведения аукционов предусматривает высокие требования к претендентам. Сейчас далеко не каждая компания, работающая на рынке недвижимости, удовлетворяет им. Получают земельный участок и соответственно право застройки только те, кто имеет большой профессиональный опыт работы. В результате рынок будет становиться более открытым и предсказуемым, а время "темных лошадок" постепенно уйдет в прошлое.
3. Не только государство должно пресекать выход на рынок недобросовестных компаний, но и сами покупатели должны внимательно изучать все юридические аспекты заключения сделки. В первую очередь стоит убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Это постановление правительства Москвы или Московской области или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома, разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношения органов городской администрации и инвестора, протокол распределения жилой площади и другие документы.
Во-вторых, должен быть определен сам предмет договора - квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.
В-третьих, стоимость квартиры фиксируется исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то по цене, которая была на момент заключения договора.
В-четвертых, четко оговориваются условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.
Не менее важно, в какой компании клиент покупает квартиру. Чтобы определить надежность компании, надо навести справки о ней, узнать, сколько лет компания работает на рынке, сколько объектов инвестировала и (или) построила, какие отношения с органами местной власти, имеет ли аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы. При соблюдении этих условий и получении максимально полной информации о продавце риски покупателя будут сведены к минимуму.
4. На что могут рассчитывать соинвесторы, решат комиссии, которые созданы по каждому проблемному объекту.
|