Покупка недвижимости в Черногории - безопасное и, что важно, выгодное вложение капитала. Купив квартиру или дом, вы получаете возможность беспрепятственного въезда в страну и возможность жить в одном из самых удивительных мест планеты. Еще один заманчивый момент: при коммерческой эксплуатации приобретенной недвижимости можно получать неплохие деньги.
Недвижимость в Черногории - стоящее дело
Дом на берегу Адриатического моря, дом в равнинной части на берегу озера или дом в горах... Что бы вы ни выбрали, эта недвижимость навсегда останется для вас и ваших детей в первозданном виде, потому что ни сосед, ни находчивые коммерсанты не построят перед вашим окном многоэтажное бетонное здание - по черногорским законам это просто невозможно. Еще одна причина поселиться в Черногории - хорошее отношение к русским.
В пользу покупки недвижимости в Черногории говорят и местные законы. Законодательство позволяет иностранцам покупать и продавать коммерческую и жилую недвижимость. Частная собственность не подлежит отчуждению: даже если давно построенный дом вдруг оказался на территории заповедника, на него не посягнут никакие самые влиятельные структуры.
Цены на недвижимость в Черногории пока еще очень далеки от мировых, но их рост вполне ощутим. Не за горами тот день, когда черногорская недвижимость будет стоить не меньше испанской - качество ничуть не хуже, зато страна чище и климат мягче.
Черногорская Рублевка
Наиболее популярные туристические центры Черногории на берегу Адриатического моря - это Будва, Cвятой Cтефан, Ульцинь, Петровац, Cутоморе и Ада Бояна. Среди горнолыжных курортов особенно популярен Жабляк на склонах Дурмитора. Выбор недвижимости в туристических местах несет как плюсы, так минусы. Плюс в том, что коммунальная инфраструктура развита особенно хорошо и места для домов и пляжей выбраны наиболее удачно. Минус кроется в курортном укладе жизни: толпы туристов днем на пляже и шумные дискотеки на всю ночь под окном.
Географически побережье Черногории делят на четыре региона: Бока Которская (по-русски Которский залив), Будванская Ривьера, Барская Ривьера и Ульциньская Ривьера. Первые два района - наиболее дорогие.
Именно в Будванской Ривьере находится знаменитый Святой Стефан, эту местность российские риэлтеры для ясности называют черногорской Рублевкой: стоимость квадратного метра квартиры тут достигает 5000 евро. В районе Которского залива высокие горы подступают к морю, что делает пейзажи особенно красивыми. Барская и Ульциньская Ривьеры пользуются меньшей популярностью у покупателей недвижимости: места здесь удивительно красивые, а берег песчаный и чистый, но из-за близости региона к якобы неспокойной Албании приезжие здесь селиться не любят.
Недвижимость на любой вкус
В Черногории проще всего купить дом или квартиру. Кроме того, здесь приветствуется приобретение иностранцами государственных предприятий, например отелей, ресторанов, животноводческих ферм. Частное лицо имеет право купить не более 5 соток земли под застройку. Однако правительство с радостью продаст землю для строительства отелей, аквапарков, гольф-клубов, мотелей, ресторанов, примышленных объектов, а также использования в сельском хозяйстве.
Большинство покупателей недвижимости выбирает дома и квартиры на расстоянии не более 500 м от моря. Однако в последнее время стали появляться покупатели, желающие приобрести дома, расположенные на склонах гор. Интерес обусловлен тем, что панорамный вид на приморье неописуемо красив, а цены на недвижимость в этих районах ниже в разы - в основном из-за возможных проблем с коммунальными системами.
Недорого у моря
В прибрежной зоне Черногории основным фактором ценообразования является приближенность к Адриатическому морю. В северной, наиболее популярной части Черногории между Игало до Сутоморе жилье на расстоянии 150 м от моря стоит примерно 900-1000 евро за кв. м. Стоимость недвижимости непосредственно на берегу может достигать2000 евро за кв. м. Еще дороже котируется жилье, на территории которого есть собственный пляж, земельный участок или пристань.
Таким образом, цены на недвижимость возле моря стартуют от 25 000 евро за скромную двухкомнатную квартиру. За 60 000 можно купить трехкомнатную квартиру с цокольным этажом. Особым спросом пользуются квартиры на 1-м этаже, так как именно их владельцам принадлежат участки земли вокруг здания. Архитектура многоквартирных домов неказиста, но внутреннее убранство всегда в отличном состоянии.
Прибрежная полоса - зона отчуждения, она принадлежит государству, и строительство на ней запрещено. Новостройки появляются на удалении 600-1000 м от моря. Квадратный метр в новых домах стоит от 700 до 1200 евро.
Строители сдают квартиры с полной отделкой, укомплектованные кухней и санузлом. Метраж квартир самый разный - от 30 до 100 кв. м. Вид можно выбрать на горы или на море.
Цены на дома обычно начинаются от 150 000 евро, хотя можно найти и дешевле. К примеру, за эту сумму предлагают двухэтажный дом на расстоянии 400 м от моря с жилой площадью 200 кв. м и с участком 300 кв. м. За 250 000 евро можно купить огромный участок площадью 1000 кв. м, на котором разбит сад оливковых деревьев и пальм и где построен дом с жилой площадью 200 кв. м. За такую же цену каменный дом с жилой площадью 120 кв. м и небольшим участком можно найти на самом берегу Адриатического моря - всего в 30 м от кромки воды. А примерно такой же дом с гостиной, двумя спальнями, кухней, столовой, кладовкой и ванной комнатой, но в 10 минутах пешком от моря будет стоить намного дешевле - где-то в районе 170 000 евро. Дороже всего котируются старые каменные дома. Их стоимость может доходить до 500 000 евро.
Встречаются предложения о продаже домов "на большую семью" - три-четыре этажа со спальными местами и несколько санузлов - стоимостью до 900 000 евро. Такой дом вполне тянет на приличную мини-гостиницу. Кстати, хороший способ для стабильного заработка. Если вас действительно интересует такой вид бизнеса, то лучше выбирать дом, где на 1-м этаже можно сделать ресторанчик.
Выход на пирс также увеличивает стоимость дома и его притягательность для будущих постояльцев вашей мини-гостиницы.
Выбор дома - дело вкуса
Начать процесс покупки недвижимости в Черногории можно в России. Консалтинговая фирма ознакомит клиента с ассортиментом предлагаемой недвижимости и поможет определиться с желаниями и возможностями. По каталогу можно выбрать несколько подходящих вариантов. Однако специалисты говорят, что недвижимость по картинкам и описаниями выбирать нецелесообразно. Слетатьв Черногорию и посмотреть все своими глазами сравнительно недорого, а польза - несомненная.
Когда клиент созрел, он летит в Черногорию, где его с хлебом-солью уже ждет черногорская сторона: покупателя встречают в аэропорту, размещают в гостинице и катают по всему побережью в поисках того самого желанного дома. Российские риэлтерские агентства, которые помогают выбрать дом или квартиру и осуществляют оформление сделки, оценивают свои услуги в 3-5% от цены купленной недвижимости.
По опыту российско-черногорского риэлтерского агентства "Баухаус" клиенты делятся на три категории. Одни хотят регулярно отдыхать в Черногории и останавливаться в своем собственном доме на правах хозяина, а не туриста; в таком случае нередко один дом покупают сразу две-три семьи. Вторая категория - клиенты, у которых уже есть свой бизнес в Черногории. Третий тип клиентов хочет купить недвижимость для коммерческого использования.
Купить легко - были бы деньги
Для покупки недвижимости в Черногории не требуется ничего, кроме личного присутствия, паспорта и денег. Наличие правильных документов необходимо проверить у хозяина. Обратить внимание стоит на два момента: соответствует ли недвижимость данным, занесенным в кадастр, и нет ли у покупаемого вами дома потенциальных претендентов на наследство.
Такую проверку осуществляют юристы, которые гарантируют чистоту сделки.
В Черногории существует единая система регистрации сделок с недвижимостью, в которую входит кадастр прав собственности.
Он позволяет точно установить права собственности любого владельца. В системе регистрации отражены все споры, залоги и другие обременения, а также возможные наследники. Если недвижимость свободна от посягательств, покупатель может получить юридически оформленную рекомендацию для приобретения данного объекта.
Важно отметить, что нередко у недвижимости и земельных участков может быть несколько владельцев. В таком случае они сами оформляют доверенность на одного из них. Доверенное лицо, в свою очередь, оформляет сделку.
Денежные операции осуществляются в валюте страны, то есть в евро. Чтобы вывезти такую сумму наличных из России, необходимо получить разрешение. Компания "Баухаус" советует открыть счет в черногорском банке и перевести на него деньги с российского счета, однако для легального открытия счета в Черногории и перевода на него крупной суммы денег также необходимо получить разрешение от российских налоговых органов. Деньги из России также можно перевести на счет продавца или адвоката, который занимается оформлением сделки.
К сожалению, кредит на покупку черногорской недвижимости нельзя взять ни в России, ни в Черногории. По законам Черногории частная собственность отчуждению не подлежит ни при каких условиях. Таким образом, черногорскую недвижимость оставлять российскому банку в залог бесполезно. Такая же ситуация с банками в Черногории. Так что если возникло желание купить там домик, необходимо заранее иметь всю сумму. Правда, иногда о покупке недвижимости в рассрочку можно договориться с продавцом - в таком случае порядок денежных выплат отдельно оговаривается в договоре.
Оформление купли-продажи - проще не бывает
Когда дом выбран, все вопросы решены и стороны готовы заключить сделку, начинается процедура ее оформления. По обоюдному согласию продавца и покупателя адвокат составляет договор купли-продажи. В присутствии обеих сторон договор в шести экземплярах заверяется и подписывается в суде.
При осуществлении сделки продавец гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным платежам и всевозможных обременений. Покупатель, в свою очередь, обязан уплатить налог на приобретение недвижимости в размере 2%. Только после уплаты налога недвижимость заносится в районный кадастр, и покупатель вступает во владение собственностью. Регистрационный сбор составляет от 70 до 250 евро. Регистрация недвижимости осуществляется в департаменте недвижимости города, где недвижимость куплена. По опыту риэлтерской компании EstateService, специализирующейся на иностранной недвижимости, после подписания договора купли-продажи регистрация занимает от 15 дней зимой до 60 дней летом.
На первых порах доказательством собственности является договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в местном налоговом управлении. Через какое-то время суд обязан выдать владельцу копию листа недвижимости из кадастра, в котором записаны новые данные объекта и владельца.
Купил дом - получи вид на жительство
После оформления сделки каждый покупатель имеет право подать запрос на оформление вида на жительство (по-нашему регистрация или прописка). Вид на жительство выдается в местном МВД, на чьей территории находится купленная недвижимость. В первый раз собственник недвижимости получает прописку на один год, затем на три, после этого - на пять.
Вид на жительство не является гражданством, но дает ряд преимуществ. Например, безвизовый въезд для граждан России возможен на срок не более 1 месяца, после этого россиянину необходимо зарегистрироваться в местном отделении полиции и аргументировать свое длительное пребывание в Черногории. Наличие черногорской прописки в паспорте дает право въезжать в Черногорию когда угодно и на сколь угодно долгое время. Немаловажно, что при наличии штампа о прописке в паспорте разрешен транзитный проезд в Черногорию через Сербию, Хорватию и Югославию. Кроме того, только при наличии вида на жительство россиянин имеет право купить и зарегистрировать на себя автомобиль.
Вид на жительство в Черногории могут также попросить близкие родственники владельца недвижимости. Законодательства о гражданстве в Сербии и Черногории на данный момент просто не существует, поэтому вопрос о получении ПМЖ и черногорского гражданства пока открыт. Тем не менее, считается, что для получения гражданства необходимо прожить в Черногории 10 лет или зарегистрировать брак с гражданином этой страны.
Отметим, что черногорская прописка не дает право свободного въезда в страны Шенгена. Более того, вопрос о входе Сербии и Черногории в Шенген пока серьезно не стоит, так что если гражданин России хочет с помощью недвижимости в Черногории стать жителем Западной Европы, ему лучше подыскать другую страну.
Еще один немаловажный аспект - работа. Без гражданства на государственную службу россиянина вряд ли возьмут. Но при этом никто не запретит ему зарегистрировать свою частную фирму и заниматься коммерческой деятельностью - например, туристическим или гостиничным бизнесом на базе собственного дома.
Налоги небольшие, но платить их надо
Налоги на недвижимость в Черногории являются одной из немаловажных причин покупки домов и квартир в этой стране. Система налогообложения не только проста, но и гуманна, особенно если сравнивать с налоговыми системами других популярных курортных стран, например с Испанией, Францией, Италией или Кипром.
Оформляя покупку недвижимости, покупатель обязан уплатить налог 2% от оценочной стоимости недвижимости. Обычно для квартир и небольших домов государственная оценка не проводится, в таком случае 2% взимаются с цены сделки, указанной в договоре. Однако если речь идет о больших домах, гостиницах или участке земли для коммерческой застройки, то для этих объектов обычно назначают государственную оценку, и налог 2% взимается именно с этой суммы, даже если на деле недвижимость была куплена за меньшие деньги.
Все собственники недвижимости в Черногории обязаны платить ежегодный налог. Налоговая ставка определяется каждым муниципалитетом в индивидуальном порядке и колеблется от 1 до 1,5 евро за 1 кв. м жилья.
Дорогое тепло
В стоимость содержания дома или квартиры обязательно входит ежегодный налог, а также оплата коммунальных услуг. Уровень цен - один из самых низких в Европе. Наиболее дорогостоящая часть содержания дома - отопление. Правда, температура в самом холодном месяце года - январе - редко опускается ниже +10 градусов, так что обычно жители обходятся кондиционерами. Вода и электричество стоят порядка 50 евро в месяц в "высокий" сезон. Если в доме есть бассейн, то траты, конечно же, возрастают.
В общем и целом коммунальные платы за большой дом, в котором постоянно живет несколько человек, редко превышают 1000 евро в год. Содержание трехкомнатной квартиры обычно укладывается в 300 евро.
Агентства, осуществляющие оформление сделки, готовы взять на себя оплату коммунальных счетов за воду, электричество и абонентскую плату за телефон, если владелец не живет постоянно в Черногории. Они также предоставят садовника, который будет следить за садом. Агентству можно предоставить решать вопросы сдачи простаивающей собственности в наем, а также переадресовать на его имя все официальные бумаги от лица государственных властей.
Частная недвижимость - это прибыльно
Каждый владелец имеет право сдавать свою недвижимость или ее часть в наем. Этим не чураются даже состоятельные черногорцы.
В большинстве домов аренда - нечто само собой разумеющееся, поэтому обычно несколько комнат не соединены с основной частью дома и имеют отдельный вход.
Иногда бывает, что под сдачу отводят целый этаж с отдельной внешней лестницей.
По словам представителя компании EstateService Кристины Тузовой, для легальной сдачи жилья в аренду арендодателю необходимо заключить с арендатором официальный договор, заверенный местным юристом. В договоре оговариваются все формальности, а также вопрос об уплате 17% налога (для физических лиц) или же 10% (для юридических лиц). Договор (или договоры - если недвижимость сдается разным людям) раз в год подается в налоговое управление.
Естественно, свою собственную недвижимость можно выставить на продажу в любой момент, но лучше не торопиться: стоимость недвижимости растет неуклонно.
Через несколько лет дом, купленный сегодня, подорожает в разы.
Недвижимость в Черногории по-русски
Русские не были бы русскими, если бы не старались всевозможными способами обойти закон. Опытные люди говорят, что черногорцы близки нам по духу. Близость менталитетов позволяет договориться между собой, чтобы траты с обеих сторон в пользу государства были чуточку ниже. Итак, какие существуют возможности заплатить поменьше или решить дело в свою пользу? Первый момент касается двухпроцентного налога, который платится при покупке жилья. Если покупатель напрямую договаривается с продавцом, то им обоим выгоднее указать в договоре сумму сделки чуть ниже, чем она есть на самом деле, ведь продавец недвижимости тоже платит свой налог за полученную прибыль. Таким образом, нередки случаи, когда в договоре указывается одна цена, а на деле платится другая.
Второй момент касается сдачи жилья в аренду. Здесь - все как в России. Очень часто квартирантов хозяин недвижимости ищет сам и сдает им часть дома за договоренную плату. И квартиросъемщик доволен, и налог с хозяина никто не потребует.
И наконец, покупка земли под застройку, недоступная физическим лицам, не имеющим бизнеса в Черногории. Это актуально в том случае, если клиент точно знает, чего хочет, а подходящего варианта найти не получается. На черногорской земле достаточное количество заброшенных ветхих домов. Надо лишь найти их хозяев и уговорить продать вам этот участок - и дело в шляпе. Глубокая реставрация - и новый дом будет соответствовать всем требованиям хозяина. Но есть два нюанса. Во-первых, при строительстве необходимо соблюсти этажность и метраж старого дома, указанные в кадастре. Во-вторых, если жилье староеи приобрело историческую ценность, фасад придется оставить в оригинальном виде.
СВЕДЕНИЯ О СТРАНЕ
Республика Черногория является частью государственного сообщества Сербии и Черногории. По Конституции Черногория является демократическим, социальным и, что интересно, экологическим государством. Глава государства - президент. Столицей Черногории является город Цетине, однако все основные государственные учреждения находятся в городе Подгорица, который определен Конституцией как главный город.
Население - 672 000 человек (черногорцы, сербы, боснийцы, албанцы и хорваты). Денежная единица - евро.
Государственный язык - иекавский диалект сербского языка.
Виза для въезда в Черногорию напрямую самолетом не нужна. Для транзита через Сербию необходимо получить сербскую визу в Посольстве Сербии и Черногории в Москве.
С апреля по ноябрь в Черногорию летают самолеты: Москва - Тиват - Москва и Москва - Подгорица - Москва. Стоимость билета - до 240 евро на человека. В остальное время в Черногорию приходится ехать через Белград, до которого можно добраться поездом или самолетом.
|