Земельный вопрос портит людям жизнь ничуть не меньше, чем квартирный. В городе муниципальные власти пытаются найти деньги на подготовку участков к аукционам, горожане боятся головокружительных налогов на землю под собственным домом, а в районе законодательные нормы с переменным успехом "примеряют" к бывшим колхозным землям.
Сособственники полей вынуждены искать компромиссы - выход любого из них из общедолевого владения чреват новым переоформлением прав на землю. "Наболевшие" темы обсуждались 1 декабря в Нефтегорске, где руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Ольга Гальцова провела совещание-семинар по вопросам взаимодействия Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области с органами местного самоуправления Алексеевского, Нефтегорского, Большечерниговского и Большеглушицкого районов.
Земельный передел
Как рассказала Ольга Шемшур, начальник отдела регистрации прав на земельные участки, договоров долевого участия в строительстве, в 2006 году ситуация с регистрацией прав на земельные доли должна значительно упроститься, если те юридические конструкции, которые дал законодатель в июле 2005 года, будут надлежащим образом использованы. Речь идет о внесении изменений в Федеральный закон N101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нововведения дают возможность предусмотреть при регистрации ранее возникших прав такое формирование объекта права единого землепользования, которое устроило бы всех участников общедолевой собственности или их значительную часть. Вся трудность распоряжения земельными паями как раз и заключается в том, что одновременно существует большое количество сособственников, реальная возможность прийти к единому решению очень мала, поэтому возникает соблазн отделить свою долю от общего участка. При выделе земли в натуре существует и законодательный парадокс: в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регистрация ранее возникшего права на земельные паи не требуется в том случае, если земельные доли вносятся в уставный или складочный капитал организации, передаются в доверительное управление, завещаются, выделяются в счет доли в натуре. Однако по ст. 14 того же федерального закона запись в ЕГРП о праве на весь участок в целом автоматически становится недействительной - изменяются параметры участка и количество участников общедолевой собственности, поэтому остальные собственники вынуждены проходить весь цикл регистрации прав заново. "Поэтому, прежде чем приступать к регистрации земельных угодий, руководителям сельхозпредприятий или членам инициативной группы нужно четко представлять, как эти земли будут использоваться, - говорит Ольга Шемшур. - Руководителям СПК известно, какое количество земли они в состоянии обработать и нужны ли им дополнительные земли. Выдел в натуре работникам СПК конкретных земельных участков должен определяться возможностью их оборота. Как правило, этот оборот - сдача земли в аренду крестьянско-фермерским хозяйствам, предприятиям энергетики и газодобывающей промышленности под размещение производственных объектов. Допустим, планируется три конкретных поля сдать в аренду нефтяникам, тогда каждое из этих полей уместно выделить в натуре участникам общедолевой собственности и не вносить эти земельные паи в уставный или складочный капитал". Иначе говоря, все свои земли разумнее не регистрировать как единый целостный объект, а заранее обдумать и спланировать целевое использование каждого участка и от этого отталкиваться. Может быть, целесообразно какие-то объекты не регистрировать в составе общедолевой собственности, а отдать их в личную собственность работников СПК. Должны быть сформированы и сами поля, чтобы впоследствии не устраивать новый земельный передел. Следует добавить, что, вопреки слухам, ни о каком ограничении сроков регистрации земельных долей речи пока не идет.
Новое в правовой сфере
По словам Владислава Ершова, начальника отдела контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата ГУ ФРС СО, с 1 января 2006 года на территории Самарской области в рамках государственного эксперимента начнут действовать юридические бюро со штатной численностью 12 человек в городах Жигулевске, Отрадном, Кинеле и селе Богатое. Финансирование всех затрат этих организаций будет осуществляться полностью из бюджетных средств. Цель создания таких бюро - оказание бесплатных юридических услуг населению с уровнем доходов ниже прожиточного минимума (данную помощь в соответствии со своими доходами, по данным Госкомстата, вправе получить 868 тысяч жителей региона). К сфере деятельности государственных бюро относятся юридические консультации, составление документов, адвокатская защита в суде по вопросам гражданского законодательства (иски уголовного и арбитражного судопроизводства юридические бюро курировать неполномочны). Последнее очень важно для области, поскольку в настоящий момент колоссальное число малоимущих остается без возможности получить помощь адвоката. "Хотя в соответствии со ст. 26 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" N 63-ФЗ от 31 мая 2002 г. адвокаты обязаны оказывать бесплатную юридическую помощь малоимущим гражданам, в реальности ничего подобного не происходит, - отмечает Владислав Ершов. - Отказаться просто: ст. 26 ФЗ изрядно ограничивает перечень услуг и лиц, которые могут на них рассчитывать, кроме того, недостаточно четко определяет механизм компенсации затрат адвоката на ведение процесса". Воспользоваться услугами четырех госюрбюро смогут жители всех без исключения районов (единственная трудность - приехать). В случае, если эксперимент пройдет успешно, юридические бюро будут открыты на территории большинства муниципальных образований Самарской области.
Мария Алейникова, начальник отдела по работе в муниципальных образованиях, обозначила ряд важнейших на сегодня новелл в законодательстве, регулирующем оборот недвижимого имущества. Большинство нововведений, на которые следует обратить особое внимание, содержатся в ряде статей новых Жилищного и Градостроительного кодексов, а также в поправках к статьям Гражданского кодекса. В соответствии с Градостроительным кодексом 2004 года изменились нормы исковой давности по сделкам с недвижимым имуществом - теперь вместо 10 лет они составляют 3 года. Ст. 51 ГК устанавливает, что разрешение на строительство не требуется для возведения построек на участках, отведенных для садоводческих и огороднических целей, а также гаражей. Однако при этом, как заметила Мария Алейникова, статья 55 указывает, что разрешение на ввод в эксплуатацию требуется всегда, и эти объекты - не исключение. Права пользования жильем членов семьи собственника также претерпели изменения - в ст. 292 Гражданского кодекса говорится, что с отчуждением квартиры собственником все проживающие в ней граждане, включая членов семьи, утрачивают право пользования данным жилым помещением. Сохранение этого права может обосновываться решением суда либо наличием договора коммерческого найма. Исключение также устанавливается ст. 33 Жилищного кодекса: право пользования сохраняется по завещательному отказу, когда наследодатель прямо указывает в завещании, что данное право должно быть предоставлено указанному лицу на определенный срок. Ст. 161 ЖК регламентирует управление жилыми многоквартирными домами - домом может управлять либо собрание собственников жилья, либо ТСЖ, либо управляющая компания, причем две управляющие компании не могут одновременно обслуживать один и тот же дом. "Выбрать форму управления до 1 марта 2006 года должно собрание собственников жилья, а после этой даты власти уполномочены определить обслуживающую организацию с помощью торгов, где лотами будут служить объекты жилищного фонда", - добавила Мария Алейникова. Наша справка
В отделе "Нефтегорский" Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, включающем Алексеевский, Большеглушицкий и Большечерниговский секторы, совершается примерно 2% от общего количества регистрационных действий в регионе. 47% регистрационных действий на территории района приходится на город Нефтегорск, 22% - на Большеглушицкий район, 18% - на Большечерниговский, 13% - на Алексеевский, при этом регистрация прав на земельные участки составляет в Нефтегорском районе 25% от всего количества регистрационных действий, в Алексеевском районе - 38%, в Большеглушицком районе - 55% и в Большечерниговском районе - 63%. За 10 месяцев 2005 года отделом "Нефтегорский" в общедолевую собственность было передано 680 тысяч га, число владельцев при этом составило менее 100 человек.
|